پیش بینی رشد ملایم قیمت مسکن در سال ۹۷

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا، بهروز ملکی در همایش پیش بینی آینده بازار مسکن در سال 97 با اشاره به اینکه به طور میانگین 35/5 درصد از هزینه های خانوار در کشور صرف تامین مسکن می شود، افزود: البته این میزان در استان های مختلف متفاوت است به نحوی که در تهران سهم مسکن از هزینه های خانوار 47 درصد بوده و پس از آن استان البرز در رتبه دوم قرار دارد. در مقابل کمترین هزینه برای تامین مسکن در استان های خراسان جنوبی، ایلام و کهگیلویه و بویر احمد با سهم حدود 20 درصدی از هزینه های خانوار، صورت می گیرد.

وی با اشاره به کاهش آمار سکونت ملکی از 75 درصد در سال 65 به حدود 61 درصد در حال حاضر تاکید کرد: این آمار را می توان این طور تعبیر کرد که ایرانی ها مستاجرتر شده اند.

وی با بیان اینکه به موازات کاهش سکونت ملکی در کشور طی چند دهه اخیر، سکونت استیجاری سهم بیشتری پیدا کرده است، گفت: در حالی که در سال 65 حدود 11 تا 12 درصد از خانوارهای کشور مستاجر بودند، این آمار در سال 95 به 30 درصد رسیده است.

ملکی با بیان اینکه مهم ترین رکن تقاضای مسکن، تشکیل خانواده است، از کاهش آمار ازدواج ها نیز خبر داد و گفت: در دهه 70 شمار ازدواج های سالانه در کشور حدود 400 تا 500 هزار مورد بود و این عدد با طی روند افزایشی در سال 89 به حدود 900 هزار مورد رسید و سپس دوباره کاهشی شد. متاسفانه از اسفند سال گذشته آمارهای ازدواج در کشور انتشار عمومی پیدا نمی کند اما می توان پیش بینی کرد که امسال 600 تا 700 هزار ازدواج در کشور ثبت شده باشد و این رقم در سال 1405 به 600 هزار ازدواج برسد.

وی از کوچکتر شدن «بعد خانوار» نیز خبر داد و افزود: در سال 65 حدود 15 درصد از خانوارها یک تا دو نفره و در مقابل 56/2 درصد از خانوارها پنج نفره و بالاتر بودند. این در حالی است که در سال 95 شمار خانوارهای یک تا دو نفره به 29/2 درصد رسیده و خانوارهای سه تا چهار نفره نیز با 56/1 درصد در رتبه بعدی قرار دارند. به این ترتیب اکنون تنها 14/7 درصد از خانوارهای کشور پنج نفره و بیشتر هستند که این موضوع نیاز به ساخت خانه های با مساحت کمتر را اثبات می کند.

ملکی در ادامه پدیده ای که در سرشماری سال 95 قابل تامل بود را بیشتر شدن آمار خانه های تک نفره در کلان شهرها به ویژه در تهران عنوان کرد و ادامه داد: بخشی از این پدیده از وقوع طلاق نشات گرفته و بخشی نیز مربوط به جوانانی است که به تجرد قطعی رسیده اند و قصد ازدواج ندارند. طبعا نیاز به مسکن با مساحت کمتر از این منظر نیز قابل توجیه است.

این تحلیگر ارشد بازار مسکن در ادامه با اشاره به وضعیت شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی که از تقسیم تعداد کل خانوارهای کشور بر تعداد کل مسکن های غیرخالی به دست می آید، گفت: با توجه به وجود 24/2 میلیون خانوار و نیز 2/8 میلیون مسکن در کشور، این شاخص اکنون 1/06 است به این معنا که بدون احتساب خانه های خالی، به ازای هر 100 مسکن، 106 خانوار در ایران وجود دارد.

به گفته وی، در سال 55 جمعیت کشور 34 میلیون نفر و بعد خانوار 5/02 بود و 5/3 میلیون مسکن غیرخالی نیز وجود داشت. در آن زمان شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی 7/6 بود. این وضعیت در سال 95 با جمعیت 80 میلیون نفری تفاوت بسیاری دارد به نحوی که اکنون جمع مسکن خالی و غیرخالی کشور 25/4 میلیون واحد و متوسط سکونت در واحد مسکونی نیز 3/5 نفر است. ضمن اینکه بعد خانوار بر اساس آخرین سرشماری به 3/3 کاهش یافته است.

ملکی نیاز به مسکن کوچکتر در افق 1405 را اجتناب ناپذیر توصیف کرد و افزود: پیش بینی می شود در این سال جمعیت کشور به 89 میلیون نفر، بعد خانوار به 3/07 و تعداد خانوارها نیز برابر با تعداد مسکن غیرخالی به 29 میلیون نفر برسد. همچنین وجود 2 میلیون واحد مسکن خالی در سال 1405 نیز قابل پیش بینی است.

وی با بیان اینکه متراژ بیش از 100 مترمربع حتی در ساخت و سازهای بسیاری در مناطق پایین تر از خیابان انقلاب سبب شده مشکل خانه های خالی در این مناطق نیز جدی باشد، گفت: در شرایطی که نیاز به مسکن کوچک متراژ وجود داشت، به دلایل مختلف از جمله عدم اعطای مجوز از سوی شهرداری برای ساخت املاک ریزدانه بدون تامین پارکینگ و نیز برخی انگیزه های اقتصادی سبب شکل گیری این واحدها شده است.

ملکی با اشاره به وجود 2/6 میلیون واحد مسکن خالی در کشور، گفت: این رقم در سرشماری سال 90 حدود 1/6 میلیون واحد بود و به این ترتیب طی پنج سال عملا یک میلیون واحد مسکونی خالی در کشور ایجاد شده است.

وی با بیان اینکه بر اساس پیش بینی صورت گرفته، لازم است موجودی مسکن کشور معادل 5 میلیون و 600 هزار واحد تا سال 1405 افزایش یابد، در عین حال خاطرنشان کرد: این امار به معنای نیاز به ساخت واحد مسکونی جدید به این تعداد نیست، چرا که زمین خام به ویژه در کلان شهرها بسیار اندک است و عمده ساخت و سازها از طریق تخریب و نوسازی پلاک های موجود انجام می شود. در این صورت ممکن است به جای یک آپارتمان دو واحدی، بنای چهار واحدی ساخته شود که به این ترتیب موجودی مسکن عملا دو واحد افزایش می یابد. این آمارها نشان می دهد تا افق یاد شده به 2/2 میلیون واحد تخریب و نوسازی نیاز است.

ملکی با بیان اینکه نیاز سالانه به تولید مسکن 700 تا 800 هزار وحد است، گفت: برخی سازندگان مسکن از دولت یازدهم انتقاد می کنند که چرا سیاست خود را معطوف به حمایت از طرف تقاضا کرد. به این گروه باید یادآوری کرد که بهترین سیاست حمایت از عرضه، تقویت قدرت خرید طرف تقاضا است که کمک می کند خانه های خالی به فروش بروند و سرمایه سازنده ها دوباره به گردش در بیاید. اگر چنین سیاستی اتخاذ نمی شد اکنون با چهار میلیون خانه خالی روبرو بودیم.

وی با اشاره به دوپینگ پولی و مالی بخش مسکن در سال های 89 تا 92 با سیاست های نادرست دولت، گفت: این وضعیت موجب شد مسکن به مثابه انسانی که کالری اضافی دریافت کند اما نتواند آن را بسوزاند، با معضل خانه های خالی روبرو شود.

به گفته وی، در این سال ها 750 هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی دریافت کردند که رقمی معادل 30 درصد کل موجودی مسکن در پایتخت است.

این تحلیلگر ارشد بازار مسکن میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در نیم سال اول 96 را 4/5 میلیون تومان عنوان کرد و افزود: پس از تهران شهرهای اصفهان، شیراز، تبریز و قزوین به ترتیب دارای بیشترین قیمت میانگین مسکن در این بازه زمانی بوده اند. در مقابل شهرهای سمنان، ایلام و یاسوج واجد پایین ترین میانگین قیمت یک مترمربع مسکن هستند.

ملکی با یادآوری اینکه قیمت مسکن در تهران بین سال های 70 تا 96 رشد سرسام آوری داشته و در سال 86 نیز بیشترین رشد قیمت رقم خورد، گفت: بیشترین رشد مربوط به منطقه یک بوده که قیمت مسکن طی این سال ها در آن محدوده 137 برابر شده است و پس از آن قیمت در مناطق 5، 2 و 3 بیشترین رشد را داشته است. اما کمترین رشد قیمت مربوط به مناطق دارای بافت فرسوده شامل 10، 11 و 12 بوده است.

وی در ادامه عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن را شامل درآمدهای نفتی دولت، نقدینگی، درآمد و پس انداز خانوار، تسهیلات خرید مسکن، هزینه های ساخت، نرخ دلار، قیمت حامل های انرژی و مالیات املاک برشمرد و افزود: سه عامل نرخ سود بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی (نظیر مسکن مهر ) و شاخص بورس نیز می تواند موجب کاهش قیمت مسکن شود.

ملکی در خصوص وضعیت بازار زمین نیز یادآور شد: بررسی سال های گذشته نشان می دهد زمین هم در زمان رشد و هم در زمان تخلیه حباب مسکن رشد و افت شدیدتری نسبت به قیمت مسکن را تجربه کرده است و این یعنی نوسان در قیمت زمین بیش از قیمت مسکن بوده است.

وی با بیان اینکه در ده های گذشته روند تشکیل خانوارها خوب بود ما اکنون این روند نزولی شده است ، افزود: روند رکود و رونق در بازار مسکن مختصات متفاوتی نسبت به سال های گذشته یافته است.

به گفته وی، پایان رونق (پیش از چرخش حداکثری بازار) زمان مناسبی برای خروج از بازار مسکن است و زمان اخذ پروانه باید به گونه ای باشد که پروژه ها حداکثر در اواخر دوره رونق تکمیل شوند.

این کارشناس بازار مسکن در خصوص اینکه تهران اکنون کجای چرخه رکود – رونق ایستاده است، ابراز عقیده کرد: در ماه گذشته حدود 19 میلیون فقره معامله مسکن در تهران صورت گرفت. البته این روند فعلا در سایر شهرها رخ نداده اما با توجه به اینکه تهران در حوزه تحولات بازار مسکن پیشتاز است، احتمالا در سال آینده روند معاملات و قیمت مسکن در سایر شهرهای بزرگ نیز قدری افزایش خواهد بود.

وی ادامه داد: مسکن در تهران از اواخر سال 95 از رکود خارج شده و اکنون نیز در دوره رونق قرار دارد اما جنس رونق با آنچه در سال های 86 و 91 رخ داد و حاصل سیاست های نادرست مدیریتی بود، متفاوت است.

ملکی با بیان اینکه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین سال 91 حدود دو میلیون و 300 هزار تومان بود، افزود: این رقم در خرداد 92 به چهار میلیون و 300 هزار تومان رسید و به این ترتیب در 14 ماه قیمت مسکن دو میلیون تومان رشد کرد. پس از طی یک دوره فراز و فرود با کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد از شهریور امسال، بازار مسکن به لحاظ قیمتی قدری ملتهب شد و اخیرا برای اولین بار میزان رشد قیمت مسکن از رشد تورم نقطه به نقطه بیشتر شد.

وی سپس آمار صدور پروانه ساخت واحدهای مسکونی در این سال های را مقایسه کرد و گفت: در سال 91 ماهانه 16 هزار و 500 فقره پروانه در تهران صادر می شد که این میزان در سال 95 به پنج هزار و 500 واحد رسید و تقریبا یک سوم شد.

ملکی میانگین تعداد مبایعه نامه ها در سال 96 را حدود 15 هزار فقره در ماه عنوان کرد و افزود: این میزان در سال 95 حدود 13 هزار و در سال 94، 11 هزار و 500 فقره بوده است.

وی به تشریح نتایج نظرسنجی صورت گرفته درباره قیمت مسکن در زمستان 97 پرداخت و گفت: 46 درصد از شرکت کنندگان معتقدند قیمت مسکن بیش از نرخ تورم رشد خواهد کرد، 22 درصد معادل تورم و 20 درصد کمتر از تورم را انتخاب کرده اند و در مقابل اقلیتی به تثبیت یا کاهش قیمت باور دارند.

این تحلیل گر بازار مسکن در پاسخ به پرسشی درباره اینکه آیا اکنون زمان مناسب برای خرید، فروش یا ساخت است؟ گفت: بازار مسکن در تهران در سال جاری 15 تا 16 درصد افزایش یافته است. در برخی از مناطق تهران نظیر، پنج، چهار و 2 رشد قیمت مسکن در ماه گذشته بیش از 20 درصد بوده و در برخی محلات منطقه پنج حتی بین 30 تا 40 درصد بوده است. معتقدم بازار مسکن در سال آتی همچنان در رونق باقی می ماند و روند معاملات و قیمت ها افزایشی خواهد بود. البته استنباط من این است که رشد قیمت با یک روند ملایم و نه مانند امسال، در بازار سال آینده رخ می دهد. با این حال با توجه به اینکه متغیرهای بسیاری بر قیمت موثر هستند، امکان پیش بینی قیمت بسیار دشوار است.

ملکی در عین حال گفت: بر اساس یک مدل سازی فرضی با احتساب نرخ دلار 4900 تومانی، سود بانکی 15 درصد، نفت 60 دلار، نقدینگی 25 درصد و رشد اقتصادی 5 درصد، قیمت مسکن در زمستان سال آینده معادل نرخ تورم به اضافه 8 درصد در تهران رشد خواهد کرد.

وی در پاسخ به سوال دیگری درباره اینکه سیاست دولت افزایش قیمت مسکن خواهد بود یا کاهش، گفت: نفع دولت در بازار مسکن بسیار حداقلی است و این گونه نیست که با غرض افزایش قیمت وارد بازار شود. سیاست کلی دولت در حال حاضر جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن برای خانه اولی ها، حاشیه نشینان و ساکنان بافت های فرسوده است.