دلایل کاهش انگیزه طرف عرضه برای ساخت و ساز

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا، حجت میرزایی معاون برنامه ریزی و توسعه شهری شهردار تهران در همایش پیش بینی آینده بازار مسکن در سال 97، با بیان این مطلب به تشریح دلایل کاهش انگیزه طرف عرضه بازار مسکن برای ساخت و ساز پرداخت.

میرزایی با بیان اینکه قیمت مسکن در سال آینده احتمالا بین 3 تا 5 درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی رشد خواهد کرد، گفت: دلیل این اتفاق محدودتر شدن عرضه مسکن در سال 97 است چراکه از یک سو حاشیه سود بخش مسکن کاهش یافته و سرمایه گذاری در این بخش تنزل یافته است، از سوی دیگر قیمت مصالح ساختمانی با افزایش روبرو است کما اینکه ذوب آهن به عنوان بزرگترین بنگاه اقتصادی زیان ده کشور و با هفت هزار میلیارد تومان بدهی، امسال تحت تاثیر گران شدن فولاد، آهن و میلگرد سود عملیاتی مثبت داشته است.

وی به تشریح سیاست های مدیریت شهری در دوره جدید که ممکن است بر عرضه مسکن اثر کاهشی داشته باشد پرداخت و گفت: شهرداری تهران اکنون محدودیت هایی برای اعطای تراکم اضافی نسبت به دوره قبل ایجاد کرده و صدور هولوگرام را نیز متوقف کرده است. از سوی دیگر آمار صدور پروانه 200 هزار فقره ای در سال 91 اکنون به حدود 60 هزار فقره کاهش یافته و یک سوم شده است. علت این امر کاهش درآمد حاصل از ساخت و ساز است که موجب شده رغبت به این حوزه کمتر شود.

میرزایی با بیان اینکه حتی بلند مرتبه سازی در منطقه 22 نیز متوقف شده است، گفت: بر اساس طرح تفصیلی سقف تراکم در این منطقه 11 طبقه بوده اما برج های 25 تا 30 طبقه نیز مجوزهایی از دوره گذشته اخذ کرده اند که شهرداری بنا دارد در صورت امکان از این ساخت و سازها جلوگیری کند و هزینه عوارض دریافتی صدور پروانه از آنها را که به حدود 1000 میلیارد تومان می رسد، بازگرداند. هرچند برخی از این مجوزها متعلق به نهادهایی است که ممکن است از طرق دیگری اقدام و مجوز خود را حفظ کنند.

وی از توقف اجرای قانون برج - باغ ها که موجب نابودی 110 هکتار از باغات تهران طی سال های 93 تا 95 شده است، خبر داد و گفت: برای صیانت از باغات ساخت برج – باغ ها را نیز متوقف کرده ایم.

این اقتصاددان از انجام یک مطالعه دانشگاهی در بافت های فرسوده خبر داد و گفت: نتایج این مطالعه که سال گذشته انجام شد، نشان می دهد بافت های فرسوده بیش از اینکه از طریق اعطای مشوق های مالی تحریک به نوسازی شوند، از طریق مشوق های کالبدی نوسازی می شوند. مشوق های مالی همچون تسهیلات ارزان قیمت و ودیعه 20 تا 30 میلیون تومانی برای سکونت اگر چه اقدامات خوبی است اما تجربه نشان داده اثر آنها بر تخریب و نوسازی واحدهای بافت فرسوده کمتر از 3 درصد بوده است؛ به ویژه از این جهت که همچنان تسهیلات اعطایی در این بخش در استطاعت ساکنان بافت فرسوده نیست.

وی ادامه داد: این در حالی است که مشوق های کالبدی شامل یک طبقه تراکم تشویقی با حذف عوارض و نیز مجوز عدم تامین پارکینگ به تعداد واحدها، نقش مهمی در بازسازی بافت فرسوده داشته است. اما این موارد با هدف جلوگیری از نوسازی بدون تامین سرانه های ضروری اکنون حذف شده است. پس در شرایط فعلی که مدیریت شهری چنین سیاستی اتخاذ کرده، تنها مشوق باقی مانده تسهیلات بانکی است که باید آن قدر جاذبه داشته باشد که به تحریک نوسازی منجر شود.

میرزایی پیش بینی کرد: در سال آینده تمایل به ساخت و ساز رشد چندانی نخواهد داشت و افزود: در این صورت عرضه زمین بیشتر می شود و قیمت زمین تحت تاثیر این وضعیت ممکن است کاهش پیدا کند. به این ترتیب رفته رفته زمین به یک دارایی داغ بدل خواهد شد که هر کس از آن برخوردار است، ترجیح می دهد آن را زودتر به واحد مسکونی تبدیل کند.

وی با بیان اینکه اگر چه در طرف عرضه مسکن انگیزه زیادی وجود ندارد، اما در طرف تقاضا با توجه به آمار حدود 300 هزار نفری ثبت نام کنندگان در صندوق پس انداز مسکن یکم که شاید نیمی از آنها مربوط به تهران باشد، انگیزه خرید زیادی شکل گرفته است، افزود: صندوق پس انداز مسکن یکم امکان بسیاری خوبی برای تحریک تقاضای مسکن است و به نظر می رسد شمار سپرده گذاران در این صندوق همچنان افزایش یابد. با این حال از آنجا که نیم میلیون خانه خالی در تهران وجود دارد، این صندوق نمی تواند در تحریک ساخت و ساز نیز نقش موثر زیادی داشته باشد.

میرزایی بازار مسکن را یک بازار محلی توصیف کرد و با بیان اینکه بین محله های لوکس شمال شهر با قیمت های بین 15 تا 25 میلیون تومان به ازای هر مترمربع، تفاوت زیادی با محله های مناطق دارای بافت فرسوده وجود دارد، گفت: در برخی مناطق تهران آپارتمان های نوساز به قیمت مترمربعی یک میلیون و 600 هزار تومان قیمت گذاری شده اما تقاضا ندارد. البته در مناطق شمالی نیز چنین وضعیتی در مورد آپارتمان های لوکس وجود دارد. بر این اساس تصور می کنم صندوق یکم به فروش خانه های خالی کمک کند.

معاون شهردار تهران با بیان اینکه خانه های خالی لوکس شمال تهران عمدتا به سه گروه تعلق دارد، گفت: بخشی از آنها متعلق به شرکت هایی است که به لحاظ پرستیژ سازمانی تملک آنها برای این شرکت ها ارزش دارد و از طرفی با ایجاد بازار کاذب، برخی از این واحدها را به بهای بیش از ارزش واقعی به جای بدهی به بانک ها واگذار می کنند. بخش دوم مسکن لوکس متعلق به دهک های 9 و 10 جامعه و سازنده های کلان است و بخش سوم نیز که تعداد زیادی از خانه های خالی لوکس شمال تهران را شامل می شود، متعلق به ایرانیان مقیم خارج از کشور است که برای سرمایه گذاری و بازگرداندن ارز به داخل کشو، به سراغ تملک این واحدها می روند.

وی در عین حال تاکید کرد که معضل خانه های خالی صرفا به املاک لوکس شمال شهر بسنده نمی شود، بلکه شاید بیش از نیمی از خانه های خالی مربوط به محدوده های پایین تراز خیابان انقلاب باشد که هنوز روی دست سازنده ها باقی مانده و به عدم رونق ساخت و ساز دامن زده است.

میرزایی با بیان اینکه در شرایط فعلی سرمایه گذاران چندان انگیزه ساخت و ساز ندارند و به همین خاطر عرضه در سال آینده با کاهش روبرو خواهد شد، گفت: در گذشته نیز حاشیه سود مسکن کم بود اما چون ساخت و ساز به ویژه در مناطق ارزان تر، نیازمند منابع مالی کمتری بود، سازنده ها انگیزه ورود به بازار را داشتند، ضمن اینکه تراکم اضافی نیز افزون بر ضوابط طرح تفصیلی به سازنده های تعلق می گرفت. اما اکنون سیاست وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران است که از انجام اقداماتی که به فقر سرانه ها دامن می زند اجتناب کنند، چراکه با اعطای تراکم اضافی بدون حساب و کتاب، جمعیت بیش از ظرفیت سرانه ها در محلات افزایش می یابد و مشکلات اجتماعی بسیاری به دنبال آن رخ می دهد.

وی معتقد است: اکنون تقارنی میان عرضه و تقاضا وجود ندارد چرا که عمده تقاضا مربوط به آپارتمان های کوچکتر از 100 مترمربع است اما تمایل سازنده ها عمدتا به ساخت آپارتمان های بزرگ متراژ است.

این کارشناس اقتصاد شهری با تاکید بر اینکه باید میان عرضه و تقاضا تقارن شکل بگیرد، گفت: یکی از مشکلات مسکن مهر عدم تقارن جغرافیایی بود. در پرند که واجد بدترین مسکن مهر کشور است و اکنون چند 10 هزار واحد خالی وجود دارد، عمده صاحبان مسکن مهر طبقه متوسط بودند که به قصد سرمایه گذاری وارد این پروژه شدند، نه سکونت.

به گفته وی، بر اساس یک مطالعه که در این رابطه انجام شد، هزینه خانوارها در مسکن مهر به شدت افزایش پیدا می کند چرا که فقط سرپرست خانوار برای اشتغال باید روزانه 150 کیلومتر مسافت را طی کند. افزون بر این سایر اعضای خانواده نیز در هفته چند روز ناگزیر هستند سفرهایی به قصد تحصیل، درمان و نظایر آن به شهر مادر داشته باشند که هزینه تردد آنها بسیار سنگین است. حتی اگر تمام زیرساخت ها هم فراهم باشد، باز هم مسکن مهر شرایط مناسبی ندارد. مطالعه ای که سال 91 انجام شد نشان داد پروژه مسکن مهر پرند نه به کاهش قیمت مسکن کمک کرده و نه به تامین مسکن کم درآمدها.

میرزایی خاطر نشان کرد: دوره متوسط انتظار برای خانه دار شدن ایرانی ها بین سال های 84 تا 92، از 18 سال به 37 سال افزایش یافته است. به این ترتیب مسکن مهر دوره انتظار برای خانه دار شدن دهک های پایین را دو برابر کرد.

وی از رشد 1400 درصدی قیمت مسکن در سال های استقرار دولت نهم و دهم خبر داد و گفت: کمترین رشد قیمت در این سال ها 700 درصد بوده است.

میرزایی در ادامه از بازگشت رونق به بازار مسکن خبر دا دو با اشاره به رشد معاملات در ماه های اخیر به عنوان مهمترین شاخص رونق، گفت: شمار پروانه های ساختمانی صادر شده در سال جاری نیز با وجود محدودیت های ذکر شده قدری رشد کرده است و با توجه به تخفیف 33 درصدی عوارض صدور پروانه در زمستان، پیش بینی می شود میزان صدور پروانه در ماه های بهمن و اسفند به 8000 فقره در ماه برسد.

وی نشانه دیگر رونق مسکن را نوسان قیمت برشمرد و افزود: اخیرا میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی فراتر رفت.

معاون شهردار تهران با بیان اینکه کسانی که قصد خرید دارند، بهتر است در دو سه ماه آتی خرید خود را انجام دهند، گفت: ممکن است مسکن از اردیبهشت سال آینده با قدری افزایش قیمت همراه شود.

میرزایی با بیان اینکه از نیمه دوم سال 95 بازار مسکن وارد دوره حبابی شد و نیمه اول سال آینده نیز این حباب قیمت قدری تقویت می شود، ادامه داد: کاهش قیمت مسکن در سال آتی بعید است چرا که تقاضا رو به افزایش اما عرضه رو به کاهش است.

وی از پیش بینی یک راه جایگزین برای حل مشکل خانه های خالی خبر داد و تشریح کرد: شهرداری به دنبال ساز و کاری برای تغییر کاربری املاک مسکونی به اداری به صورت موقت و دائم است و به این ترتیب ضمن اینکه مشکل متقاضیان پرتعداد این تغییر کاربری را حل می کند، به افزایش درآمد نیز دست پیدا خواهد کرد و در عین حال راهکاری برای جلوگیری از فساد و شفافیت کسب و کار است.