چشم انداز سرمایه گذاری در بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، عبده تبریزی با بیان اینکه همواره سه پارامتر مهم شامل «نرخ تورم عمومی»،«نرخ رشد اقتصادی» و «نرخ سود بانکی» بر تصمیم گیری ها و عملکرد سرمایه گذاران در بازار مسکن موثر است،در سمینار علمی و آموزشی تحلیل بازار مسکن در سال 97 اعلام کرد:همه این سه پارامتر به لحاظ اثرگذاری بر سطح درآمدها،ایجاد نوسان در قدرت خرید خانوارها،تغییرات احتمالی در حجم و نوع تقاضا در بازار ملک و ... می تواند روند تصمیم گیری و عملکرد سرمایه گذاران ساختمانی را تحت تاثیر قرار دهد و از این رو در تحلیل و پیش بینی آینده پیش روی بازار مسکن همواره توجه به این سه فاکتور از اهمیت اساسی برخوردار است.
وی با بیان اینکه به منظور پیش بینی وضعیت پیش روی بازار مسکن و نحوه تصمیم گیری در حوزه سرمایه گذاری های ساختمانی باید ابتدا به سوالی در خصوص سیاست کلی دولت در چهار سال پیش رو پاسخ دهیم،گفت: اینکه سیاست کلی دولت دوازدهم در ادامه تصدی اجرایی خود بر کشور بر «انجام اصلاحات ساختاری» استوار باشد و یا اینکه تلاش ها معطوف به «ثبات وضعیت موجود» شود،دو رویکرد متفاوت را پیش روی سرمایه گذاران ساختمانی قرار خواهد داد.
عبده تبریزی ادامه داد: با توجه به مجموعه آنچه از عملکرد دولت دوازدهم قابل برداشت است به نظر می رسد سیاست اصلی دولت در سال های باقی مانده –نزدیک به چهار سال پیش رو-بیشتر بر ثبات وضعیت اقتصادی موجود استوار باشد و بنابراین به نظر نمی رسد دولت در مدت زمان باقی مانده از حیات خود اساسا اصلاحات اقتصادی ساختاری را دنبال کند.
وی تاکید کرد:به این ترتیب و با توجه به تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی همچون نرخ سود بانکی،نرخ تورم و نرخ رشد اقتصادی بر جهت گیری سرمایه گذاری های ساختمانی،در حوزه کسب و کارهای زمین و ساختمان نیز شاهد اصلاحات ساختاری نخواهیم بود یا بعبارت دیگر اصلاحات ساختاری را پیش بینی نمی کنیم؛به نظر می رسد با ادامه حرکت محافظه کارانه برای حفظ چارچوب های موجود اقتصادی تحول اساسی نیز در حوزه سرمایه گذاری های ساختمانی شاهد نباشیم.
عبده تبریزی گفت:بنابراین نتیجه گیری مقدماتی برای تحلیل درست از وضعیت سرمایه گذاری ملکی در سال های پیش رو می تواند این باشد که سناریوی رفتار دولت برای سال های آینده به احتمال بسیار زیاد حفظ وضعیت موجود است و بازار مسکن نیز در حوزه سرمایه گذاری از این موضوع تاثیر می گیرد؛ بر این اساس پیش بینی می شود نرخ تورم برای سال های آینده چندان افزایش قابل توجهی نداشته باشد و در واقع تا سال 1400 با سطح متوسط تورم عمومی مواجه باشیم؛نرخ سود بانکی هم با ادامه وضعیت دستوری حول و حوش همین نرخ سود فعلی و اندکی بیش از آن ادامه خواهد داشت و بعید است این نرخ در سال های پیش رو با کاهش شدید همراه شود؛همچنین در حوزه های جمعیتی نیز شاهد تحولات اساسی نخواهیم بود و در واقع شاهد فضایی که در آن اصلاحات ساختاری قابل توجهی ایجاد شود نخواهیم بود.چرا که در شرایط فعلی اندیشیدن به اصلاحات ساختاری امری بسیار دشوار است.
وی تاکید کرد:در حوزه ساخت و ساز و سرمایه گذاری های ملکی تحت تاثیر شرایط اقتصاد کلان کشور پیش بینی می شود شاهد «سوداگری کمتر» در دوره پیش رو در مقایسه با دوره های قبلی باشیم؛در واقع روند اصلی در حوزه ساخت و ساز بر پایه «سوداگری کمتر» شکل خواهد گرفت.
عبده تبریزی ادامه داد: بر این اساس پیش بینی می شود بازار مسکن بیشتر به سمت افزایش تقاضای مصرفی و واقعی،سطح کمتر معاملات در مقایسه با دوره های قبلی رونق و محافظه کاری بیشتر از سوی متقاضیان وفعالان بازار حرکت کند و در واقع با نوعی حرکت سنحیده مخاطبان در بازار مواجه خواهیم بود.
وی با بیان اینکه در دوره فعلی سوداگری شهرداری ها در حوزه زمین و ساختمان نیز کمتر از دوره های قبلی است،توضیح داد:هم اکنون شهرداری ها تا حد زیادی متقاعد شده اند که با درآمدهای کمتر نیز قادر به اداره شهر خواهند بود و بنابراین در سال های آینده شاهد سوداگری کمتر در شهر از سوی شهرداری ها نیز خواهیم بود بنابراین به فعالان ساختمانی توصیه می شود در صورتی که پیش از این ریسک های بالا از بابت انجام تخلفات ساختمانی به امید پرداخت جرایم ساختمانی مرتکب می شده اند در دوره فعلی از این ریسک ها دوری کنند و به عبارت بهتر این ریسک ها را به حداقل برسانند.
عبده تبریزی همچنین تاکید کرد:از سوی دیگر باید توجه داشت که چون برای چند سال متوالی بازار مسکن در حالت رکود به سر برده و عملا رشد منفی قیمت را تجربه کرده است افزایش 20 درصدی قیمت ها اثرگذاری نگران کننده ای را نسبت به زمانی که در دوره رونق شاهد افزایش 20 درصدی در سطح قیمت ها هستیم نخواهد داشت؛به این معنا که اثر رشد 20 درصدی در قیمت ها پس از دوره رکودی عمیق به اندازه اثر همین میزان نوسان قیمتی در شرایط عادی نیست و در واقع از منظری می توان این رشد قیمت را طبیعی و متعارف توصیف کرد.
وی ادامه داد:در واقع این نرخ ها نباید منجر به فریب خوردگی سرمایه گذاران شود چرا که اساسا این نرخ رشد حاصل افت نرخ در سال های متوالی پیشین است.
عبده تبریزی همچنین به سرمایه گذاران ساختمانی توصیه کرد:برای انجام سرمایه گذاری بهتر و بهینه تر در حوزه ساختمان سرمایه گذاران باید به آمار و ارقام محلی دسترسی داشته باشند وبه هیچ وجه سرمایه گذاران در سایر شهرها نباید تصور کنند که با اتکا به آمارهای شهر تهران می توانند پیش بینی و برآورد درستی از کم و کیف سرمایه گذاری خود در آن شهرها داشته باشند.
وی گفت:هم اکنون سرمایه گذاران باید به این موضوع توجه داشته باشند که بازار مسکن از حالت سوداگرانه خارج شده و تمرکز سرمایه گذاری ها باید به سمت ساخت واحدهای مصرفی پیش برود؛همچنین در دوره فعلی ابر پروژه ها و انبوه سازی ها مشتری کافی نخواهد داشت و در واقع از فاز ابرپروژه سازی خارج شده ایم؛از این پس عرضه انبوه واحدهای مسکونی می تواند منجر به تشدید آمار خانه های خالی شود ونباید تصور شود که مانند دهه های قبل تمام واحدهای ساخته شده از سوی سرمایه گذاران ساختمانی دارای مشتری خواهد بود.
عبده تبریزی توجه به ابتکارات جدید در حوزه سرمایه گذاری های ساختمانی خصوصا در حوزه ساخت واحدهای مسکونی مصرفی،کوچک متراژ و ارزان قیمت را از دیگر ضرورت های کسب موفقیت در سرمایه گذاری های جدید ساختمانی اعلام کرد و افزود:با توجه به اینکه به جز بانک مسکن امیدی برای پرداخت تسهیلات مسکن از سوی سایر بانک ها وجود ندارد سرمایه گذارانی که قصد استفاده از تسهیلات بانکی دارند باید الگوی فعالیت خود را به الگوی مورد قبول این بانک برای ساخت وساز(ساخت مسکن مصرفی)نزدیک تر کنند؛روند کوچک سازی و ارزان سازی در ایران و جهان روندی قطعی است و برای سال های طولانی پیش بینی می شود این روند همچنان ادامه داشته باشد؛بنابراین توجیه اقتصادی سرمایه گذاری در حوزه مسکن به طور قطع به سمت ساخت واحدهای مصرفی کوچک متراژ است .
وی با بیان اینکه هر چند هنوز هم در بخش هایی از بازار مسکن از جمله بازار زمین شاهد حباب قیمتی هستیم؛تصریح کرد:در عین حال به نظر نمی رسد طی پنج سال پیش رو اصلاح اساسی در سطح قیمت ها و کاهش قیمت های واقعی داشته باشیم؛بنابراین رفتار محافظه کارانه از ناحیه سرمایه گذاران ساختمانی از این بابت چندان درست نیست و احتیاط بیش از حد در واقع نوعی اشتباه محسوب می شود.
عبده تبریزی همچنین گفت:روندهای موجود همچنین از کاهش نرخ مالکیت در سال های پیش رو خبر می دهد بنابراین رشد بازار اجاره و اجاره داری حرفه ای در اینده به شرط وجود زیرساخت های لازم از سرمایه گذاری های با سطح بازدهی مطلوب در بازار مسکن محسوب می شود.
وی افزود:اگر چه بازار زمین هنوز هم مقداری حبابی است اما پیش بینی ها حاکی است روند نوسانات قیمت زمین در سال های پیش رو کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
تعریف بازارهای جدید یا «بازارسازی» از دیگر توصیه های عبده تبریزی به سرمایه گذاران ساختمانی در این همایش بود؛به گفته وی به دلیل وجود مشکلات زیست محیطی همچون تراکم جمعیت و آلودگی هوا در کلانشهرها در آینده نزدیک،بسیاری از افراد مسن و بازنشسته و حتی سایر افراد تمایل به مهاجرت معکوس خواهند داشت و از این رو مناطق هدف این افراد بازارهای جدید با قابلیت مانوردهی بالا برای سرمایه گذاران خواهد بود.این در حالی است که از این پس فعالیت ساختمانی در شهر تهران عمدتا معطوف به نوسازی خواهد بود و ساخت و سازهای جدید محدود می شود.
وی با بیان اینکه هم اکنون بانک مسکن تنها بانک فعال و موثر در حوزه پرداخت تسهیلات به این حوزه است گفت: بانک مسکن ایران از درخشان ترین طرازنامه های کاری در میان سایر بانک های مسکن در دنیا برخوردار است و در آینده نیز همانگونه که امروز نقش بسیار زیادی در تامین مالی حوزه مسکن دارد نقش بانک مسکن در عرضه واحدهای مسکونی و تامین مالی این بخش پررنگ تر خواهد شد.