تاریخ انتشار خبر : ۱۳۹۷/۰۱/۲۷ ۱۱:۳۵:۱۴
معادله «خرید» و «اجاره» مسکن
یک اقتصاددان با اشاره به معنی دار نبودن حجم تسهیلات نسبت به قیمت خرید مسکن طی سالهای گذشته عنوان کرد: این موضوع باعث شده بخش انبوهی از متقاضیان مسکن حتی علی رغم دارا بودن درآمد ماهیانه مناسب از بازار خرید دور بمانند.
تیمور رحمانی اقتصاددان با بیان اینکه این مساله موجب شده وزن و اهمیت بازار اجاره و اجاره بها در اقتصاد ایران افزایش یابد به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، گفت: در عمل بازار مسکن را می توان به دو بازار مجزا اما مرتبط با هم شامل «خرید مسکن» و «اجاره مسکن» تفکیک کرد. از این رو ابعاد مساله دسترسی به مسکن در بازار اجاره مهمتر و به لحاظ آثار و پیامدهای آن بر رفاه عمومی و توزیع درآمد قابل توجهتر از بازار خرید است.
وی ادامه داد: متقاضیان اجاره مسکن را نوعاً دهک های میانی و پایینی تشکیل می دهند. به عکس بازار خرید و فروش مسکن که در آن متقاضیان تا حدی تحت تأثیرات ناشی از سود و زیان به جهت تغییرات قیمت ملک قرار میگیرند، در بازار اجاره اساساً انگیزه های سرمایه ای (تقاضای مسکن به عنوان دارایی) بلاموضوع است.
به گفته وی تقاضای اجاره مسکن بطور خالص تقاضایی مصرفی (تقاضای مسکن به عنوان سرپناه) است حال آنکه تقاضای خرید واحد مسکونی با درجات مختلف تابع انگیزههای سودجویانه و تحت تأثیر انتظار از آینده قیمت مسکن - به عنوان یک دارایی- در مقایسه با بازدهی دیگر انواع دارایی است. این انگیزه حتی در مورد افرادی که درصدد خرید مسکن به عنوان سرپناه هستند، نیز صادق است چرا که آنها می توانند با توجه به انتظارات خود از آینده قیمتها و عایدی (زیان) انتظاری سرمایه، خرید خود را تسریع یا تأخیر دهند.
رحمانی تصریح کرد: به این ترتیب اگرچه برای بسیاری از متقاضیان خرید، مسکن به عنوان یک دارایی حقیقی جانشین هایی شامل انواع دارایی های مالی و دیگر دارایی های حقیقی دارد، اما برای متقاضیان اجاره اصولاً مسکن استیجاری کالایی فاقد جانشین است. موارد فوق موجب میشود عوامل تعیین کنندۀ اجاره بها در اقتصاد متفاوت از عوامل تعیین کنندۀ قیمت خرید مسکن باشد و نوسانات اجاره بها (با توجه به کشش پذیری پایین مسکن استیجاری) کمتر از نوسانات قیمت خرید باشد.
وی با اشاره به معادله بازار خرید مسکن و اجاره در ایران، عنوان کرد: رابطه بازار خرید و بازار اجاره مسکن در کشور موضوعی مهم و تا حدی مبهم است. بطور طبیعی انتظار می رود افزایش قیمت مسکن موجب افزایش اجاره بها شده و از این ناحیه اجاره نشینان را متضرر کند. اما اجاره نشینان قاعدتاً باید افزایش قیمت مسکن را رخدادی ناگوار تلقی کنند. چرا که افزایش قیمت مسکن موجب افزایش هزینه فرصت سرمایه یا به تعبیری افزایش «هزینه استفاده» مسکن میشود. به عبارت ساده چنانچه اجاره بها را درصدی از قیمت مسکن و متناسب با آن تلقی کنیم، طبعاً افزایش قیمت مسکن موجب افزایش ارزش پولی همان درصد مذکور شده و صاحبان مسکن، تقاضای اجاره بهای بالاتری خواهند کرد.
این اقتصاددان معتقد است مداخله دولت و سیاستهای تعزیراتی یا مالیاتی می تواند مانع از افزایش اجاره بها شود. وی در این باره توضیح داد: هر نوع سیاست تعزیراتی در مورد اجاره بها با افزایش هزینه‌های معاملاتی اجاره دهی، می تواند به کاهش تمایل به اجاره داری منتهی شود.
وی در عین حال اضافه کرد: همچنین محدودسازی تملک واحدهای مسکونی متعدد (با ابزارهای مختلف مالیاتی و غیره) نیز حتی در صورت توفیق، علیرغم کنترل موقتی قیمت مسکن، عرضۀ مسکن استیجاری را با اختلال روبه‌رو خواهد ساخت. با این توضیح به نظر میرسد اعمال سیاستهایی در جهت مواجهه با نگهداری واحدهای مسکونی به شکل خالی از سکنه بیش از سایر سیاست های مطرح، دارای پشتوانه نظری باشد.