تاریخ انتشار خبر : ۱۳۹۶/۰۹/۱۹ ۱۰:۲۹:۳۰
افزایش سرعت بازار مسکن در مسیر رونق
آگاهی عمومی از «پایان رکود» معاملات مسکن، حرکت به سمت رونق در آستانه نقل و انتقالات شب عید را سرعت بخشیده و یک پرسش فراگیر درباره «آینده قیمت ها» به وجود آورده است.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، بررسی‌ها درباره چشم انداز قیمت مسکن تا پایان امسال نشان می‌دهد هم اکنون دامنه افزایش میانگین قیمت آپارتمان در تهران از سه پارامتر بیشترین تاثیرپذیری را دارد که با وضع موجود، جهش قابل انتظار نیست. دو تغییر در مسیر نوسانات قیمتی شکل گرفته؛ به طوری‌که با افزایش شیب رشد قیمت اسمی، روند ۴ ساله افت قیمت واقعی متوقف شده است.
شکل کنونی متغیرهای کلیدی بازار مسکن از عصر جدید در معاملات ملک حکایت دارد که در آن، تغییر رفتار قیمت واحدهای مسکونی در یک محدوده سه ضلعی قابل بررسی و پیش بینی است. آمارهای رسمی از پاییز معاملات مسکن و همچنین تحقیقات میدانی از فضای حاکم بر بازار طی هفته‌های اخیر نشان می‌دهد: علاوه بر اینکه میزان تحرک معاملاتی نسبت به پیش رونق یک سال گذشته، بیشتر شده است جو عمومی فعال در این بازار نیز «پایان رکود» را به‌طور کامل احساس میکند و در عین حال، واسطه‌های این بازار از «باز شدن یخ» و گرم شدن تنور معاملات می‌گویند.
در بازار معاملات مسکن به دلیل پایین بودن سرعت تغییر، فضای عمومی با تاخیر نسبت به آمارهای رسمی، از شرایط تازه و دگرگونی در بازار با خبر می‌شود. در مقطع کنونی، مشاهدات از بازار بیانگر آگاهی اکثریت دو سمت بازار معاملات مسکن نسبت به وضعیت «بعد از رکود» -وضعیتی که پارسال به شکل خفیف شروع شد- است. اکنون، همین سطح آگاهی مطابق تجربه‌های پیشین، می‌تواند به گرم‌تر شدن دمای معاملات ملک -به لحاظ حجم خریدها- کمک و تحت تاثیر نزدیکی به جابه‌جایی‌های سنتی در شب عید، بازار را وارد فاز رونق کند. هر چند، در حال حاضر گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند وضعیت فعلی معاملات ملک در صورت عدم مقایسه با رونق هیجانی و مخرب سال‌های ۹۰ تا اوایل ۹۲، نوعی رونق از جنس مصرفی و غیر هیجانی محسوب می‌شود. متغیر حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته همواره از رشد مثبت نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ برخوردار بوده و در میانه پاییز نیز عملکرد بازار فروش آپارتمان وضعیتی بهتر از ابتدای پاییز داشته است. در این میان، افزایش تقاضای خرید آپارتمان و به تبع، تقویت بازار معاملات ملک باعث دو تغییر رفتار در قیمت مسکن شده است.
بررسی‌ها از تاثیر عصر جدید معاملات ملک بر دومین متغیر (قیمت) حاکی است: در حال حاضر وضعیت قیمت مسکن به لحاظ نرخ رشد و مقایسه آن با نرخ تورم، متفاوت از نیمه اول سال و سال‌های قبل شده است. از یک سو، تغییرات نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن در تهران از فاز «ریزنوسان» وارد «نوسان افزایشی محسوس» شده و از سوی دیگر، با یکسان شدن تورم مسکن و تورم عمومی، رشد منفی قیمت واقعی ملک بعد از ۴ سال، شیب مثبت به خود گرفته است. طبق آمارهای بانک مرکزی، تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در آبان امسال، بعد از دست‌کم یک سال، دو رقمی شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نیز عوض شدن مسیر رشد نقطه‌ای قیمت مسکن را به گونه‌ای دیگر نشان می‌دهد. طبق این آمارها، میانگین قیمت مسکن در آبان امسال، نزدیک به ۱۰ درصد افزایش یافت که این میزان تغییر نقطه‌ای اگر چه حدود یک واحد درصد کمتر از نرخ رشد نقطه‌ای اعلام شده توسط بانک مرکزی برای بازار مسکن آبان است اما در آمارهای همین دفتر نیز بالاترین تورم نقطه‌ای مسکن از زمستان ۹۵ به بعد محسوب می‌شود.
در مسیر جدید تغییرات قیمت مسکن، فاصله‌ای که از مهر ماه سال ۹۲ بین دو منحنی نرخ تورم عمومی و نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به شکل بروز رشد منفی قیمت واقعی ایجاد شده بود، در حال حاضر از بین رفته است. طی ۴۸ ماه منتهی به پایان مهر ۹۶، میزان رشد میانگین قیمت اسمی واحدهای مسکونی در تهران، کمتر از تورم عمومی بود به این معنا که مسیر رشد قیمت واقعی مسکن طی این مدت همواره شیب منفی داشت. در این ۴ سال البته در دو ماه نامتوالی یکی در زمستان سال گذشته و دیگری در شهریور امسال، میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، کمتر از یک واحد درصد، بیشتر شد. هم اکنون قیمت اسمی مسکن در تهران نسبت به مهر سال ۹۲، رقمی معادل ۲۷ درصد افزایش نشان می‌دهد در حالی که شاخص بهای کالا و خدمات در این دو مقطع زمانی حدود ۵۰ درصد افزایش یافته که به معنای رشد منفی بیش از ۲۰درصدی قیمت واقعی آپارتمان در این فاصله است. در حال حاضر، شیب منفی در مسیر تغییرات نقطه‌ای قیمت واقعی مسکن به پایان رسیده و اگر آمار بانک مرکزی مبنا قرار گیرد، در ماه گذشته با شروع مسیر تغییرات مثبت، حدود یک درصد افزایش برای قیمت واقعی به ثبت رسیده است. ورود بازار مسکن به فاز «نوسانات محسوس» قیمت‌ها طی سه ماه اخیر، آن هم بعد از یک سال «ریزنوسان» و چهار سال «رشد منفی قیمت واقعی»، یک پرسش در بازار ملک عمدتا در سمت تقاضا به وجود آورده مبنی بر اینکه «آیا دامنه رشد مثبت قیمت اسمی به جهش دوره‌های گذشته رونق» می‌انجامد؟
بررسی‌ها در این باره برای بازه زمانی دست کم تا پایان سال ۹۶ نشان می‌دهد: با وضع موجود متغیرهای درونی و بیرونی موثر بر بازار ملک، یک محدوده سه ضلعی بر رفتار قیمت مسکن تاثیرگذار است که برآیند آن مانع از افزایش شدید میانگین قیمت در کل معاملات شهر تهران خواهد شد. در این محدوده، سه پارامتر شامل «نرخ تورم عمومی»، «قدرت خرید مسکن» و همچنین «نرخ سود بانکی» می‌تواند تعیین‌کننده دامنه نوسان قیمت آپارتمان تا پایان سال جاری باشد. مطابق رابطه بلند مدت گذشته بین نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، در دوره پایان رکود و شروع اولیه رونق معاملات مسکن، دامنه افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم اثرپذیر است به طوری که با نرخ تورم بالا زمینه رشد بالاتر قیمت مسکن به وجود می‌آید اما در حال حاضر با تورم تک رقمی، جهش قیمت مسکن مشابه دوره‌های گذشته رونق بعید است. در این میان، آنچه ارتفاع قیمتی رونق مسکن در این دوره (میزان رشد قیمت) را نسبت به دوره‌های مشابه پیشین محدود میکند، دو ضلع دیگر موثر بر رفتار قیمتی است. تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن حاکی است: سمت تقاضا اگر چه وارد صحنه شده اما به دلیل قدرت خرید شکننده‌ای که دارد در مذاکرات خود با فروشنده، به شدت بر سر «قیمت پیشنهادی» چانه زنی میکند طوری که عدم پذیرش راحت سطح قیمت‌ها باعث شده به رغم افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های نوساز، میزان رشد قیمت در آپارتمان‌های چند سال ساخت، کمتر باشد. از طرفی فاصله موجود بین نرخ سود بانکی ۱۵ درصد و نرخ تورم همچنان بازار پول را به عنوان یک بازار جاذب نقدینگی و سرمایه‌گذاری برای گروهی از سرمایه‌گذاران حفظ کرده است. اما با این حال، به دلیل کمبود فایل مناسب فروش برای دسته‌ای از تقاضای مصرفی (غالب خریداران) که به دنبال واحدهای کم متراژ هستند، میزان افزایش قیمت در این گروه از معاملات طی ماه‌های گذشته، بیش از میزان رشد میانگین قیمت بازار بوده است.
چرا «انتظار» جهش قیمت مسکن وجود ندارد؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت اسمی مسکن از مهر ماه سال ۹۲ یعنی چهار ماه بعد از جهش قیمت مسکن، در سطح پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت و تا ابتدای پاییز امسال رشد منفی قیمت واقعی ادامه یافت. به بیان دیگر بعد از جهش ۷۱ درصدی قیمت اسمی در اردیبهشت ۹۲، تحت تاثیر کاهش تب خرید و فروش ملک از تابستان همان سال، با شروع اولیه فرآیند تخلیه حباب مسکن، به واسطه کاهش نرخ رشد قیمت اسمی (نرخ رشد نقطه به نقطه)، در مهر ماه همان سال نرخ رشد قیمت اسمی مسکن به ۳۳ درصد رسید، در حالی که در شهریور ماه متوسط قیمت اسمی آپارتمان در تهران ۵۱ درصد بیشتر از شهریور ۹۱ بود و در واقع این میزان رشد قیمت، ۱۰ واحد درصد بیش از نرخ تورم عمومی بود. اما از مهر ماه سال ۹۲ تا کنون به جز دو ماه میزان رشد قیمت اسمی مسکن، کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.
در واقع طی ۴ سال گذشته، قیمت‌ها در بازار مسکن از دو ویژگی شاخص برخوردار بوده است. ویژگی اول، «ریزنوسان ماهانه قیمت اسمی» بوده که طی این مدت، قیمت‌ها در هر ماه با افت و خیز کمتر از ۳ درصد نسبت به ماه قبل از خود همراه بوده است. ویژگی دوم نیز که ناشی از ویژگی اول بوده، به میزان رشد نقطه‌ای قیمت مربوط بوده است به طوری که نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت اسمی همواره تک رقمی و به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است. ماه گذشته بعد از حدود ۴ سال، از یک سو میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران «دو رقمی» شد و به ۱۰ درصد رسید (طبق اطلاعات بانک مرکزی) و از سوی دیگر شیب رشد قیمت اسمی مسکن حدود نیم واحد درصد از شیب تورم فراتر رفت.