تاریخ انتشار خبر : ۱۳۹۶/۰۴/۲۸ ۰۸:۴۳:۱۳
مسیریاب فصلی خانه اولی ها
شرایط اولیه رونق معاملات ملک با ورود خانه اولی ها به بازار تابستانی مسکن فراهم آمد، اما تکرار «خطای جست و جو» می‌تواند باعث انحراف از مسیر رو به جلو در این بازار شود.
متقاضیان خرید مسکن معمولا سه مولفه «قیمت»، «متراژ» و «محله» را در اولویت جست و جو قرار می‌دهند که از بین آنها، نحوه «انتخاب محله» نقشی تعیین‌کننده در طول زمان جست و جو، کیفیت خرید و تحرک کل بازار دارد. نسخه مسیریاب خانه اولی ها نشان می‌دهد برای اطمینان از موجودی «کوچک متراژ»ها در محله مورد نظر باید «پیش انتخاب» جایگزین «انتخاب قطعی» محل شود تا جست و جوی فرسایشی اتفاق نیفتد.
وقوع یک خطا در جست و جوی ملک از سوی متقاضیان مصرفی خرید مسکن در فصل حساس کنونی که فرصت طلایی بخش مسکن برای خروج از رکود محسوب می‌شود، ممکن است مسیر بازار را با پنج آسیب مواجه کند که نتیجه آن تاخیر در حرکت بازار از فاز «پیش رونق» به «رونق» است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از دلالان ملک نشان می‌دهد با وجود تقاضای موثر در بازار مسکن، حجم معاملات ماهانه مسکن هنوز به میزان مورد انتظار بالا نرفته است. هر چند هنوز آمار رسمی معاملات تیرماه منتشر نشده است اما واسطه‌ها از میزان مراجعات و نیز حجم فروش، تغییر فاز بازار از «پیش رونق» به «رونق» را احساس نمی‌کنند و در بهترین حالت، شاهد ارتقای حجم معاملات در سطح پیش رونق هستیم. دلایل متعددی برای این درجا زدن بازار در فاز پیش رونق وجود دارد که فعالان بازار به آن اشاره می‌کنند. نوسان افزایشی قیمت نوسازها یکی از این عوامل است و از آن مهم‌تر نرخ بازدهی بالای بازار رقیب مسکن است که موجب شده کسانی که اندوخته‌ای مناسب برای ورود به بازار مسکن دارند، موجودی خود را در بانک‌ها که سود بالایی می‌پردازند، سپرده‌گذاری کنند و بعد از طی دوره زمانی، با پول بیشتری وارد فضای خرید شوند؛ به ویژه از این بابت که چشم اندازی از افزایش قیمت مسکن در بازار مشاهده نمی‌کنند. اما در کنار این عوامل اثرگذار بر تاخیر رونق معاملات، یک «رفتار آسیب رسان» در خریداران نیز بر میزان رخوت بازار مسکن اثر گذاشته است. «دنیای اقتصاد» این رفتار را که هم برای خریداران و هم برای بازار مسکن آسیب‌زا است، شناسایی کرده و برای پایان دادن به آن نسخه‌ای پیشنهاد داده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن قبل از ورود به بازار برای جست و جوی ملک سه مولفه را در نظر می‌گیرند که نخستین مولفه، «قیمت» است. آنها بر اساس منابع مالی و تسهیلاتی که می‌توانند فراهم کنند، درباره مولفه قیمت ملک مورد جست و جوی خود تصمیم می‌گیرند. مولفه دوم که بلافاصله بعد از قیمت لحاظ می‌شود، «متراژ» است که خریداران بعد از تعیین قدرت خرید خود، دامنه آن را تعیین می‌کنند. البته برای تعیین این مولفه عمر بنا نیز باید لحاظ شود تا متراژ قابل تملک مشخص شود. هر چند در گام اول و بدون لحاظ شرایط، همه خریداران آپارتمان نوساز را ترجیح می‌دهند اما ممکن است با عبور از این شرط بتوانند متراژ مناسب تری برای ملک خود تعیین کنند که با نیازشان تناسب بیشتری داشته باشد. مولفه سوم که پیش از ورود به بازار باید لحاظ شود، «محله مورد نظر برای خرید یا سکونت» است. برای تصمیم‌گیری درباره این مولفه پیش شرطی وجود دارد که از سوی عده‌ای از متقاضیان خرید مسکن نادیده گرفته می‌شود و عدم رعایت آن می‌تواند مسیر خرید آنها و در نهایت مسیر بازار معاملات مسکن را دچار انحراف کند. این مسیر انحرافی می‌تواند پنج آسیب به خریدار و بازار مسکن وارد کند و از این رو حذر کردن از آن ضروری است.
بسیاری از خانه اولی‌ها یا کسانی که برای تبدیل به احسن کردن ملک خود قصد تملک خانه‌های 50 تا 70 مترمربعی را دارند، بیش از سایر متقاضیان خرید دچار نوعی رفتار اشتباه درباره تعیین مولفه سوم یعنی مشخص کردن محله مورد نظر خود برای خرید آپارتمان می‌شوند و به خود و بازار معاملات آسیب وارد می‌کنند. 40 درصد از متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی در شهر تهران به دنبال تملک واحدهای حداکثر 70 مترمربعی هستند که 30 درصد از آن مربوط به واحدهای 50 تا 70 مترمربعی است که تقاضای بیشتری از ریزمتراژها دارند. در حالی که عمده تقاضا در این دامنه مساحت وجود دارد، اما تعداد آپارتمان‌های با این متراژ در محله‌ها و مناطق مختلف تهران با نوسان شدید روبه‌رو است.
در تهران محله‌هایی وجود دارد که عمده آپارتمان‌ها در آن بیش از 100 مترمربع مساحت دارد و حجم تخریب و نوسازی در آنها کمتر از دیگر مناطق و محله‌ها بوده است. در این نقاط واحدهای 50 تا 70 مترمربعی «تک فایل» محسوب می‌شود و این در حالی است که محله‌های بسیار دیگری در شهر تهران حاوی بیشترین آپارتمان‌های کوچک و حداکثر میان متراژ هستند و اتفاقا واحدهای بزرگ متراژ در آنها بسیار کمتر است.
برای اینکه این خطا از سوی خریداران در حال جست و جو تکرار نشود، کارشناسان یک نسخه مسیریاب را توصیه می‌کنند که در قالب آن به جای اینکه از ابتدا برای مولفه «محله مورد نظر برای خرید» تصمیم‌گیری قطعی شود، ابتدا یک «پیش انتخاب» صورت می‌گیرد. این پیش انتخاب به معنای این است که خریدار ابتدا بررسی کند دامنه متراژی که در نظر دارد، در محله‌ای که مد نظر دارد وجود دارد. برای پی بردن به این موضوع علاوه بر روش سنتی مراجعه به بنگاه‌ها و پرس و جو از مشاوران املاک، می‌توان از طریق موتورهای جست و جوی معتبر ملکی و نیز آگهی‌های تبلیغاتی مندرج در نیازمندی‌های مسکن نیز به تحلیلی از وجود داشتن یا نداشتن واحدهای 50 تا 70 مترمربعی در یک محله رسید. اگر نتیجه این تحقیق مثبت بود، آنگاه این محله را به عنوان انتخاب قطعی خود برای جست و جوی آپارتمان انتخاب کنند و مسیر یافتن واحد مسکونی متناسب با بودجه و ویژگی‌های مد نظر خود را دنبال کنند. ورود به فاز جست و جو بدون طی مسیر این پیش انتخاب، رفتاری است که پنج آسیب را متوجه خریدار و بازار می‌کند. به اعتقاد کارشناسان، اگر در فصل تابستان که فرصت طلایی خروج کامل از رکود محسوب می‌شود، موتور معاملات مسکن به شکل پایدار روشن شود، بازار مسکن فاز پیش رونق را ترک می‌کند و معاملات وارد فاز رونق می‌شود.
اما انتخاب محله بدون توجه به وجود آپارتمان‌های در دامنه متراژ مد نظر خریدار که رفتاری است که عموما از خانه اولی‌ها سر می‌زند، موجب وقوع پنج آسیب به خریدار و بازار مسکن می‌شود که می‌تواند رونق معاملات را به تاخیر بیندازد و اگر فرصت تابستانی بازار ملک از دست برود، بعید است در نیمه دوم امکان تغییر فاز بازار به رونق فراهم شود. نخستین آسیب «طولانی شدن فرآیند جست و جو و بازارگردی متقاضیان خرید مسکن» است. طبعا کسانی که از کم و کیف متراژ غالب واحدهای مسکونی در محله مورد جست و جوی خود مطلع نباشند، ممکن است زمان زیادی را به جست و جوی واحدهایی با دامنه متراژ کوچک و میان متراژ اختصاص دهند و نتیجه‌ای عایدشان نشود؛ بنابراین آنها ناچار می‌شوند بازارگردی طولانی‌تری داشته باشند تا واحد مد نظر خود را بیابند.
دومین آسیب ناشی از غفلت از پیش انتخاب محله، «ناکامی در انتخاب نهایی و در نتیجه تقویت احتمال انصراف از خرید» است. طبعا بی‌توجهی به نبود فایلهای 50 تا 70 مترمربعی در یک محله، جست و جو را با شکست روبه‌رو می‌کند و متقاضیان خرید مسکن از نتیجه بخش بودن تلاش برای خانه‌دار شدن دلسرد می‌شوند و ممکن است حتی با این تصور که بودجه آنها برای خانه دار شدن کافی نیست، بازار را برای مدت نامعلومی ترک کنند.
«قیمت بالا و نا متعارف تک فایل‌ها» آسیب دیگری است که خریداران واحدهای 50 تا 70 مترمربعی را تهدید می‌کند. به طور کلی قیمت فایلهای ریز و کوچک متراژ که تا 60 مترمربع مساحت دارند، نسبت به قیمت متعارف هر محله قدری بیشتر است. این بالاتر بودن قیمت از نوعی ناگزیری خریداران املاک ریزمتراژ به دلیل بودجه محدودی که در اختیار دارند نشأت می‌گیرد. در واقع فروشندگان با اطلاع از محدودیت خریداران متقاضی این واحدها و با توجه به اینکه اگر متقاضیان خرید این قیمت را نپذیرند، به دلیل محدودیت مالی گزینه دیگری در واحدهای بزرگ تر ندارند، قیمت پیشنهادی خود را قدری بالاتر اعلام می‌کنند. این وضعیت به عرف بازار مسکن تبدیل شده است اما اگر در محله‌ای تعداد واحدهای کوچک و میان متراژ اندک، استثنا و در واقع «تک فایل» باشد، این رویه متعارف بازار به شکل عمیق‌تری مصداق پیدا می‌کند و خریداران ناچار می‌شوند قیمت‌های بالاتری بابت تملک هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله‌ای که کوچک متراژها نادر هستند، بپردازند. به بیان دیگر، خریداران در مسیر جست و جوی خود در محله‌ای که فاقد آپارتمان‌های 50 تا 70 مترمربعی است، دچار خطا شده و تصور می‌کنند فایل قیمت مناسب در این دامنه مساحت پیدا نمی‌شود و با پرداخت بهای بالاتر، ناگزیر اقدام به تملک تک فایلهای موجود با قیمت نامتعارف می‌کنند.
«از دست رفتن شانس دسترسی به فایل مناسب و در نتیجه خرید مناسب در بازار مسکن» آسیب چهارمی است که خریداران را در صورت بی‌توجهی به پیش انتخاب محله، تهدید می‌کند. در صورتی که خریداران زمان زیادی را متاثر از مسیر انحرافی جست و جو در بازار هدر دهند، طبعا فرصت ارزیابی و خرید آپارتمان در محله‌های دیگر که فایلهای کوچک و میان متراژ به لحاظ تعداد به دیگر بازه‌های متراژ غالب هستند را از دست می‌دهند. هنگامی که آنها زمان طویلی را صرف یافتن تک فایلهای 50تا70 متری در محله‌های میزبان آپارتمان‌های بالای 100 مترمربع می‌کنند، خریداران دیگری در محله‌های دیگر به راحتی از میان فایلهای متعدد، ملک مورد نظر خود را جست و جو و معامله خواهند کرد و ممکن است زمانی که متقاضی خرید به خطای خود پی می‌برد، عملا بسیاری از املاک متناسب با جنس تقاضای او فروش رفته باشد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، غفلت از پیش انتخاب محله برای متقاضیان مصرفی و عموما خانه اولی مسکن که اکنون بیش از دیگر گروه‌های خریدار مسکن در بازار حضور دارند، می‌تواند آسیب دیگری را هم متوجه بازار مسکن کند و مانع از حرکت رو به جلوی بازار از فاز پیش رونق به رونق شود. طبعا خطا در انتخاب محله با توجه به اینکه ممکن است موجب طولانی شدن فرآیند بازارگردی خریداران، ناگزیری نسبت به خرید به قیمت‌های بالا و نامتعارف، از دست رفتن شانس دسترسی به فایل مناسب و حتی انصراف موقت از خرید توسط متقاضیان خرید آپارتمان شود، در نتیجه تاخیر در رونق را نیز به دنبال خواهد داشت. بنابراین به منظور تسریع در بازگشت رونق به بازار، کارشناسان مسکن استفاده از نسخه مسیریاب برای جست و جوی ملک را که مبتنی بر پیش انتخاب محله و تحقیق درباره تعداد واحدهای کوچک و میان متراژ در آنها قبل از جست و جوی نهایی است را به متقاضیان خرید مسکن به ویژه خانه اولی‌ها توصیه می‌کنند.