بررسی ۵ عامل کاهنده هزینه ساخت مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، روح‌اله اکبری دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی و و دبیر قرارگاه نهضت ملی مسکن در یکصد و چهلمین نشست علمی- تخصصی مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری با عنوان مهار تورّم در بخش ساخت مسکن با بررسی آثار عرضه مصالح ساختمانی در بورس، به‌عنوان مدیر علمی نشست گفت: در سال ۱۳۸۷ قانونی با عنوان قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن داشتیم که در سال ۱۴۰۰ قانون جهش تولید مسکن به عنوان قانون مکمل آن تصویب شد.

اکبری افزود: در این قوانین ما ۲ مساله اصلی داریم که یکی افزایش کمیت تولید مسکن (جهش تولید مسکن) و دوم مدیریت عرضه و تقاضای مسکن و کاهش قیمت ساخت مسکن به نحوی است که باعث می‌شود دهک‌های کم برخوردار و ضعیف جامعه نیز بتوانند صاحب مسکن بشوند.

بنابراین قوانین از یک طرف باید نظام تامین مالی این طرح متناسب با تولید سالیانه یک میلیون مسکن و ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال برنامه‌ریزی و حمایت و پشتیبانی شود و از سوی دیگر در بحث فناوری‌های تولید و مدیریت ساخت و نهاده‌های تولید نیز باید تحولاتی اتفاق بیفتد که علاوه بر تحقق کمیت در ساخت مسکن قیمت تمام شده و قیمت فروش متناسب با دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه باشد، بنابراین نهضت کاهش قیمت تمام شده امری لازم و ضروری است.

وی با بیان پنج عامل اصلی در مشخص شدن قیمت مسکن، ادامه داد: ما در اصل ۳۱ قانون اساسی در بحث مسکن اقشار نیازمند مثل کارگران حتما باید در ساخت و تولید مسکن فعالیت‌هایی انجام دهیم و این اقدامات باید به گونه‌ای باشد که این اقشار کم درآمد نیز بتوانند صاحب خانه شوند.

اکبری تشریح کرد: به همین دلیل برای حمایت از دهک‌های پایین جامعه در ساخت مسکن، دولت زمین را در قالب طرح اجاره ۹۹ ساله زمین به مردم عرضه می‌کند که با این طرح، قیمت زمین عملاً از قیمت مسکن حذف شده و یا در طول زمان طولانی قابل پرداخت شده است.

همچنین موضوع دیگر بحث نیروی کار در ساخت و تولید مسکن است که در ایران این هزینه نسبتاً ارزان است.

موضوع سوم بحث مدیریت ساخت توسط سازندگان و انبوه سازان است که با استفاده از فناوری‌های نوین و روش‌های نوین مدیریتی، باید هزینه‌های ساخت مسکن نیز مدیریت شود.

موضوع چهارم بحث مجوزهای ساخت مسکن و حقوق دولتی است که مواردی مثل بیمه، مالیات و هزینه‌های مجوزهای و پروانه‌های ساخت را شامل می‌شود که در این موارد نیز در قانون تخفیفات خاصی را مقرر نموده است.

موضوع پنجم نیز بحث مصالح ساختمانی است که بخش مهم آن هزینه‌های فولاد و سیمان است که اولا مواد اولیه این مصالح از انفال است و در تولید و عرضه نیز از یارانه‌های مستقیم و پنهان حمل و نقل و یارانه‌های انرژی برخوردار است و در صورت مدیریت بهینه، این بخش نیز موجب کاهش هزینه‌های خرید مصالح ساختمانی برای سازنده و مصرف کننده نهایی فراهم می‌شود.

دبیر قرارگاه نهضت ملی مسکن در ادامه نشست افزود: در انتخاب راهکار توزیع مصالح ایجاد شفافیت و جلوگیری از رانت شرط لازم است، ولیکن کافی نیست و کارا بودن و اثربخش بودن ساز و کار و تحقق اهداف مقنن از جمله قیمت منصفانه و عادلانه در پایان زنجیره عرضه برای سازنده و مصرف کننده نهایی به خصوص برای طرح‌های حمایتی مسکن، حذف واسطه‌ها، دسترسی آسان سازنده‌ها، پوشش ریسک نوسان قیمت که باعث مشکلات بین سازنده و خریدار و نارضایتی از دولت است نیز از شروط دیگر این راهکار است.

لذا نسبت به عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا ایرادات ماهوی و شکلی وارد است و مبتنی بر این ایرادات، عدم ورود اجباری تمامی این محصولات استرات‍ژیک و اساسی به بورس کالا و یا اصلاحات ساختار و سازوکارها و مکانیزم‌های عرضه مطرح است که در بحث ساختار برخی از عوامل نظیر تضاد منافع در ساختار سهامداری و کارگزاری بورس کالا توسط فولادی‌ها و بانک‌ها و شرکت‌های تجاری تابعه مانع کاهش قیمت مصالح ساخت مسکن می‌شود. در بحث سازوکاری بحث شیوه تعیین قیمت پایه شمش و میلگرد فولاد و حجم و سبد عرضه از جمله موارد مطروحه است، لذا باید دید این شیوه عرضه مصالح آیا باعث حذف واسطه می‌شود و یا اینکه شیوه عرضه خود موجب واسطه تراشی است؟ از قیمت تمام شده تولید تا قیمت پایه عرضه در بورس کالا و تا رسیدن محصول به سازنده نهایی در پایان زنجیره چه میزان شکاف هست؟ آیا در کشورهای دیگر عرضه همه کالاهای استراتژیک مشابه در بورس کالا اجباری است؟

در ادامه وی خاطرنشان کرد: با توجه به ضریب وزنی موثر قیمت این محصولات در طرح‌های حمایتی مسکن، مطرح شدن این مباحث در جلسات کارشناسی و نخبگانی و مدیریتی با هدف بهبود کیفیت زندگی مردم ضروری است و بعد از طرح موضوع به عنوان یک تلنگر در ماه گذشته، تصمیمات نسبتا خوبی در راستای کمک به حل مساله گرفته شده، ولی تا حد مطلوب فاصله جدی است.

اکبری ابراز امیدواری کرد: امیدواریم سرانجام همه بخش‌ها با ارجح دانستن منافع مردم و کشور، به نهضت جهش تولید مسکن و کاهش قیمت تمام شده مسکن و خانه دار کردن مردم بپیوندند و در اجرای این طرح ملی مانع زدایی کنند تا شاهد رشد ساخت مسکن توام با کاهش تورم باشیم.

گفتنی است این نشست با حضور ایرج رهبر رییس هیات‌ مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و رییس پیشین هیات‌ مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، رضا شکوری عضو هیات‌ علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه هنر تهران و علیرضا صادقی رییس اداره نظارت بر بازار بورس‌های کالایی سازمان بورس و اوراق بهادار برگزار شد.