عامل جذب نقدینگی در بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، کارشناسان در تحلیل آمارهای مسکن اعتقاد دارند به دلیل تناقض روند قیمت مسکن در گزارش های مرکز آمار و بانک مرکزی فضای این بازار مبهم تر از قبل است. در سال 1400 برای چهار ماه روند ارائه شده از سوی گزارش مرکز آمار و بانک مرکزی همسو نیست.

آخرین ناهمسویی در گزارش مهر ماه مشاهده شد که با وجود اینکه بانک مرکزی از کاهش قیمت مسکن خبر داد اما مرکز آمار از رشد قیمت مسکن در ابتدای پاییز خبر داده است. به همین دلیل برخی کارشناسان اعتقاد دارند ناهمسویی آماری موجب شده تحلیل بازار مسکن بر پایه گزارش های متفاوت انجام شود زیرا خروجی یکسانی نمی تواند داشته باشد. البته برخی کارشناسان اعتقاد دارند روند گذشته بازار مسکن می تواند چشم انداز قیمت در آینده را شفاف تر ترسیم کند.

بر اساس آمارها در سه سال گذشته، رشد ماهانه قیمت مسکن 5 درصد بوده است این متوسط رشد و پایداری سه ساله آن کم سابقه است. نکته دیگر در بازار مسکن ارزش معاملات و نسبت معاملات در مناطق است. داده های گذشته نشان می دهد ارزش معاملات در بازار شهر تهران رو به افزایش بوده اما این افزایش بیش از آنکه ناشی از رشد تعداد معاملات باشد به دلیل بالا رفتن قیمت اسمی مسکن رخ داده است. با وجود اینکه تعداد معاملات روند کاهش داشته و در آخرین ماه مورد بررسی نیز 30 درصد افت ثبت شده است اما نسبت معاملات در مناطق تغییری نکرده و تقریبا مشابه قبل بوده است.

ارزیابی ها نشان می دهد در کنار گزارش های آماری طرح هایی که در قالب نظرخواهی از فعالان ساختمان صورت گرفته با وجود رشد کلی و بهبود در آخرین دوره مورد بررسی یک علامت قابل تامل دارد. انتظارات مثبت فعالان ساختمانی از وضعیت بازار در ماه های پیش رو تعدیل شده و حتی عدد شاخص به زیر 50 رسیده که اتفاق مثبتی توصیف نمی شود. براساس این گزارش، بررسی آماری نشان داده در دو سال گذشته یک الگوی تکراری قابل مشاهده است. این الگوی تکراری از مقایسه آماری سه متغیر قیمت، معاملات و نقدینگی به دست می آید. نقدینگی وارد شده به بازار مسکن شهر تهران در دوسال گذشته الگویی ثابت داشته است. در این الگو همواره منطقه 5 بیشترین سهم ارزش معاملات در این بازار را داشته و منطقه 19 کمترین. این الگو در هر دو سال 98 و 99 به یک شکل بوده و تقریبا درجه بندی مناطق از لحاظ نقدینگی در بازار در این دو سال شبیه به یکدیگر بوده است. نکته دوم به چرایی شکل گیری این الگو اشاره دارد. بررسی ها نشان می دهد عاملی که سبب وقوع این اتفاق به حساب می آید، روند تعداد معاملات است. چرا که در بررسی مقطعی داده ها مشاهده می شود منطقه ای که تعداد معاملات آن از همه بیشتر بوده (منطقه 5) حجم نقدینگی آن نیز در بازار مسکن بالاتر بوده است و در آن منطقه ای که کمترین سهم را در ارزش معاملات داشته (منطقه 19)، تعداد معامله کمتری نیز به ثبت رسیده است. به عبارت دیگر الگوی تعداد معاملات در هر منطقه در این دوسال نیز تقریبا با یکدیگر برابر بوده و همین امر سبب ثبات ترتیبی مناطق در سهم نقدینگی آنها از بازار مسکن شده است

نکته سوم آنکه مقایسه دقیق تر نقدینگی در منطقه های تهران نشان دهنده آن است که حجم ارزش معاملات هر منطقه در این سال نسبت به سال قبل افزایشی قابل توجه داشته است. به عبارت دیگر حداقل رشد نقدینگی بازار مسکن در بین مناطق، 40 درصد بوده است. مقایسه رشد نقدینگی با دو عامل قیمت و تعدادمعاملات نشان می دهد ترتیب این رشد نقدینگی همخوانی جدی تری با رشد قیمت مسکن داشته است.