فعالیت ۲ سال اخیر گروه سرمایه‌گذاری مسکن زیر ذره‌بین
شکستن حد نصاب ۲۰۰ هزار مترمربع تولید سالیانه در سایه به‌کارگیری روش مدیریتی Fast Track
شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن با تاسیس از سوی بانک مسکن در سال 1369، فعالیت خود را به عنوان بازوی اجرایی این نهاد مالی آغاز کرد، اما در طی مسیر و در سال 1382 در سازمان بورس و اوراق بهادار پذیرفته شد و از آن زمان به عنوان یک شرکت سهامی عام به فعالیت خود ادامه می‌دهد. تغییر ماهیت به سهامی عام، ماموریت تازه‌ای به گروه سرمایه‌گذاری مسکن بخشید تا در کنار انجام فعالیت اصلی خود که همانا تولید مسکن باکیفیت برای طبقه متوسط که برخاسته از رسالت موسس آن است، به دنبال کسب سود و منفعت سالیانه پایدار برای سهام‌داران خود نیز باشد. از این رو، فعالیت‌های دارای بازدهی اقتصادی مناسب را نیز سرلوحه امور خود قرار داد.
با توجه به موارد پیش گفته، حیات شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در گرو ساخت‌وساز ویژه طبقات میان‌درآمدی (دهک‌های سوم تا هشتم) و دارای سوددهی مناسب است که بارزترین شاخص این موضوع، شروع پروژه‌های جدید دارای توجیه اقتصادی و یا در اصطلاح کلنگ‌زنی طرح‌های جدید است. در بررسی عمر 30 ساله گروه، این شرکت فراز و نشیب زیادی را پشت سر گذاشته است که آخرین بحران، دوران مربوط به سال‌های 1396 و 1397 بوده است. در این دوران، میزان شروع پروژه‌های جدید به کم‌ترین میزان خود رسید؛ 625 واحد در سال 96 و فقط 355 واحد در سال 1397 (آمار تعداد واحدهای شروع شده در 10 سال گذشته در نمودار شماره 1 نشان داده شده است).
 |
این در حالی است که میانگین سالیانه شروع عملیات ساخت در مدت زمان فعالیت 30 ساله این شرکت در حدود 2300 واحد بوده است. این مسئله، ادامه فعالیت شرکت را به شدت تهدید می‌کرد؛ زیرا در صورت ادامه این روند، شرکت نه‌تنها نمی‌توانست به تعهدات مالی خود عمل کند، بلکه به مشکل زیان تلفیق و انباشته نیز دچار می‌شد که تبعات خاص خود و در نهایت، انحلال شرکت را به دنبال داشت.
نمودار شماره 2، روند سطح در دست ساخت گروه در صورت عدم افزایش در تعریف پروژه‌ها که در سال 98 و 99 صورت پذیرفته است را نمایش می‌دهد. همان‌گونه که در این نمودار نشان داده شده است، تداوم روند قبلی موجب کاهش شدید در سبد پروژه‌های در دست ساخت می‌گردید، به نحوی که در پایان سال 98 عملاً حجم سبد به قدری کوچک می‌شد که ادامه فعالیت گروه از نظر اقتصادی غیرممکن می‌گردید و نتیجه‌ای جز بیکاری کارکنان شرکت و از بین رفتن سرمایه و دارایی سهام‌داران را در پی نمی‌داشت. بنابراین توسعه کمی و کیفی فعالیت‌ها همراه با اصلاح و بهینه‌سازی ساختار و فرآیندها به عنوان استراتژی اصلی از سال 1397 در دستور کار شرکت قرار گرفت تا پویشی برای ایجاد «فصل نو» آغاز شود که در پی «نو زایی» بوده است.
 |
در این مدت، حاصل تلاش شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن تعریف 31 پروژه جدید با زیربنای کل حدود یک میلیون و یک‌صد هزار مترمربع مشتمل بر 6500 واحد بود که عملیات احداث 4500 واحد از آن‌ها در مدت زمان سال‌های 1398 و 1399 آغاز شده است که این روند 5 برابر میانگین آغاز پروژه‌ها در مدت زمان دو سال قبل از آن و هماهنگ با روند میانگین فعالیت 30 ساله گروه بوده است. البته با اصلاح فرآیندهای داخلی در گروه و ایجاد کمیته‌های تخصصی راهبری مانند کمیته‌های سرمایه‌گذاری، معماری، راهبری پروژه‌ها و ... ، تمامی طرح‌های جدید با طی کردن بررسی‌های همه جانبه اقتصادی و عملیاتی به مرحله اجرا درآمدند و در این بین، از تکنیک Fast Track که به معنی هم‌پوشانی اقدامات پیش‌نیاز پروژه‌ها جهت تسریع در شروع عملیات اجرایی آن‌ها است، استفاده شد که جهش قابل ملاحظه‌ای در نتیجه کار به‌وجود آورده است.
در روش‌های متداول برای اجرای پروژه‌های عملیاتی انبوه‌سازی، در ابتدا، طرح‌های پروژه تهیه و به تصویب می‌رسید، سپس مجوز‌های مربوطه اخذ می‌شود و پس از آن فرآیند تجهیز کارگاه آغاز و نهایتاً، کار عملیاتی پروژه شروع می‌شود که این فرآیند بسیار وقت‌گیر بوده و به‌طور متوسط در حدود 12 ماه برای هر پروژه به طول خواهد انجامید. اما در روش Fast Track، پس از اخذ مصوبه‌های لازم از کمیته‌های تخصصی سرمایه‌گذاری، معماری و ... که از حضور خبرگان عرصه‌های مختلف صنعت ساخت‌وساز بهره می‌برند، تمامی اقدامات به صورت موازی، به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی می‌گردند که با اجرای هر یک از اقدامات پیش‌نیاز ذکر شده در بالا، آن بخش از عملیات اجرایی که قابل انجام باشد، آغاز می‌گردد؛ به عنوان مثال، بلافاصله پس از تایید نقشه‌های فاز 1 از سوی شهرداری، به موازات فرآیند صدور پروانه، عملیات تجهیز کارگاه و خاک‌برداری آغاز می‌شود.
هر چند به‌کارگیری روش Fast Track به دلیل اهمیت دقت بالا در انجام دقیق امور به شکل موازی و هم‌پوشانی چند فعالیت، موجب افزایش سختی کار می‌گردد، اما استفاده از این روش در دو سال گذشته، یکی از عوامل کلیدی در حصول موفقیت در جلوگیری از کاهش حجم تولید و افزایش آن و شکستن رکورد تولید سالیانه بعد از پنج سال بوده است.
اهمیت این موضوع زمانی دو چندان می‌شود که به این نکته توجه داشته باشیم که حجم تولید رابطه مستقیم با ظرفیت تولید دارد. به بیان دیگر، بدیهی است که هر چه مساحت سبد پروژه‌های در دست ساخت یا همان ظرفیت تولید کاهش یابد، به همان نسبت انتظار می‌رود حجم تولید نیز کم‌تر شود. برای نگاه عمیق‌تر به این موضوع، میزان تولید انجام شده از محل پروژه‌های جدید با استفاده از روش Fast Track و همچنین مقایسه آن در صورت عدم استفاده از روش مذکور در نمودار شماره 3 نشان داده شده است.
 |
همان‌گونه که در این شکل مشخص می‌باشد، در صورت عدم افزایش ظرفیت تولید که در قالب تعریف پروژه‌های طرح «آباد» (آغاز، بهبود و اقدامی دوباره) و کلنگ‌زنی 4 هزار و 500 واحد آن تاکنون در سال‌های 98 و 99 صورت پذیرفته است، حجم تولید کل گروه از محل پروژه‌های قبلی تنها 126 هزار و 503 مترمربع می‌بود. به عبارت دیگر، این انتظار وجود داشت که با کاهش ظرفیت تولید (پروژه‌های در سبد ساخت) در سال‌های 1395 تا 1397، حجم تولید نیز نسبت به سال‌های مذکور به میزان حدود 60 هزار مترمربع کاهش یابد. این در حالی است که با تعریف پروژه‌های جدید و همچنین بهره‌مندی از روش Fast Track با افزایش حدود 76 هزار مترمربعی در تولید به عدد 203 هزار و 47 مترمربع به عنوان حجم تولید مربوط به سال مالی 99 (منتهی به شهریور) دست یافته‌ایم. همچنین بر اساس نمودار شماره 3، استفاده از روش Fast Track به میزان بیش از 27 هزار مترمربع یا بیش از 16 درصد موجب افزایش حجم تولید نسبت به روش متداول گردیده است.
علاوه بر تمام موارد فوق‌الذکر، این شرکت با اتمام پروژه‌های مسکن مهر موجود در سبد خود تا پایان سال 1394، همواره دارای عملکرد تولید سالیانه کم‌تر از 193 هزار مترمربع در مدت زمان پنج سال گذشته بوده است، این در حالی است که طی سال مالی 1399 با وجود شیوع ویروس کرونا در بیش از هفت ماه گذشته در سطح کشور از یک سو که اثر قابل ملاحظه‌ای بر کاهش راندمان عملیات اجرایی پروژه‌ها داشت و همچنین بروز نوسانات شدید قیمتی و مشکل در تامین مصالح و تجهیزات مورد نیاز پروژه‌ها از دیگر سو، گروه سرمایه‌گذاری مسکن با تلاش همه کارکنان در نهایت توانست نقطه مقاومت روانی تولید را پشت سر بگذارد و حجم تولید بیش از 203 هزار مترمربع در سال را محقق نماید و نه تنها کاهش قابل انتظار ناشی از کاهش تعریف پروژه در سال‌های قبل را جبران نماید، بلکه بخشی از اثرات نامطلوب کرونا و شرایط جنگ اقتصادی حاضر را هم کاسته و در مجموع در مسیر افزایش حجم تولید حرکت نماید. البته این مهم صورت نمی‌پذیرفت مگر با راهبری صورت گرفته از سوی سهام‌داران و در رأس آن بانک مسکن و گروه مالی بانک مسکن و همت، هم‌بستگی، صداقت، همکاری و کار تیمی از سوی تمامی اجزای گروه شامل هلدینگ و شرکت‌های تابعه.
امید است تا با تداوم این مسیر، شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن هر روز در راستای دو ماموریت اصلی تامین مسکن با کیفیت برای اقشار متوسط جامعه به عنوان یک الگوساز و همچنین حداکثر سازی منافع سهام‌داران به عنوان یک بنگاه اقتصادی استوارتر از همیشه گام بردارد.
روزبه ظهیری
مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن
