راهکار عبور از گردنه عدم تعادل در بازار مسکن

محمود اولاد کارشناس افتصاد مسکن با بیان اینکه کمبود زمین شهری درون شهرها امکان عرضه مناسب با تقاضای بالقوه بازار را سلب کرده، به پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، گفت: اشکال اصلی در کمبود عرضه زمین، متوجه بخش شهرسازی است. طرح های جامع و تفصیلی شهرها، کمترین توجه را به مباحث قوانین و مقررات حقوق مالکیت دارند. به گونه ای که در خلاء تصمیم گیری می کنند و هرچه روی نقشه ها می آورند، مالکان موظف به اجرا هستند. قوانین و مقررات ناظر بر تهیه این طرح ها نیز بسیار محدود کننده است. وی ادامه داد: حفظ کاربری اراضی کشاورزی، بعید است که مورد خواست عموم نباشد، اما در جائیکه فشار تقاضای زمین مسکونی و بزرگ شدن شهر وجود دارد و تمام اراضی پیرامون شهر نیز به اراضی کشاورزی بسته است، دستور به صرفا استفاده از تراکم ساختمانی و ساخت و ساز بلندمرتبه، تا حدودی پاسخگوی مسئله است ولی همه مسئله را حل نمی کند چرا که قرار نیست در طول 10 سال بخش زیادی از شهر تخریب و نوساز شود.
وی توجه به همخوانی نرخ رشد تعداد خانوارها و نیاز به واحدهای مسکونی با نرخ تخریب و نوسازی مهم دانست و افزود: اگر سرعت رشد خانوارها بیش از نرخ تخریب و نوسازی باشد، عدم توسعه فیزیکی شهرها، منجر به کمبود عرضه زمین و رشد قیمت زمین شهری خواهد بود تا نرخ تخریب و نوسازی را تحریک به افزایش کند. هرچند، این موضوع از این جهت که ضریب تخریب و نوسازی را افزایش داده و سرعت ساخت و ساز در داخل محدوده را بیشتر می کند، خوب است، اما افزایش قیمت زمین و مسکن را به دنبال دارد.
این کارشناس در مورد راهکار رفع این مانع تاکید کرد: باید بین حفظ کاربری اراضی کشاورزی و افزایش قیمت زمین و مسکن، به یک بهینه سازی پرداخت.
وی مانع دیگر دیگر را نبود ضوابط مالی مناسب برای اصلاح ساختار رانتی برنامه ریزی شهری بویژه تفاوت رانت شهری در مناطق و محلات مختلف شهر عنوان کرد و افزود: در اثر کم توجهی به این عامل در 10 سال گذشته، حجم وسیع ساخت و سازها را به سمت مناطق خاصی از شهرها گسیل کرده و نوع خاصی از ساختمان های لوکس را باعث شد که امروزه تحت عنوان واحدهای خالی مطرح می شوند و در مقابل، بخش مهمی از شهر، از سرمایه گذاری برای تولید مسکن بازماند یا با سرعت تخریب و نوسازی بسیار پائین تری مواجه شد.
به گفته وی باید یک ضوابط مالی مناسب برای اصلاح ساختار رانتی برنامه ریزی شهری تعریف کرد.
اولاد در عین حال به توضیح ساختار ساخت و ساز در مناطق شهری پرداخت و گفت: امروزه، در شمال شهر، کمتر زمینی برای ساخت می توان یافت. رشد بسیار بالای قیمت زمین کلنگی نسبت به قیمت آپارتمان در این مناطق، گویای این موضوع است. بنابراین، سرمایه گذاران در شمال شهر، زمینی برای سرمایه گذاری پیدا نمی کنند. در جنوب شهر هم، به دلیل رانت بسیار پائین، حاشیه سود ضعیف تر، خرد مالکی و مشکل رضایت شمار زیادی از مالکان برای تجمیع و ساخت و ساز، هزینه های بالای حمل و دپوی مصالح به دلیل ضعف شبکه های ارتباطی و ...، باعث می شود که سرمایه گذاران کمتری به این مناطق وارد شوند.
وی در پایان گفت: بازتنظیم سیستم پرداخت تسهیلات به سازنده ها به گونه ای که قابل انتقال به خریدار باشد از جمله راهکارهایی است که می تواند تا حدودی به رفع این عدم تعادل کمک کند.