مکانیزم جهانی برای تنظیم بازار ساخت و ساز

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، کارشناسان در پاسخ به این سوال که «در شهرهای پیشرفته دنیا که مدیریت شهری تراکم فروی نمی کند برج ها چگونه ساخته می شوند؟» با اشاره به تحقیقات انجام شده عنوان می کنند: در این شهرها از روشی با نام « حق ساخت قابل انتقال» استفاده می شود. این مکانیزم گرچه به ظاهر شبیه تراکم در شهر تهران است اما تفاوت های عمده ای با آنچه در ایران اتفاق می افتد دارد.
حق ساخت قابل انتقال یک مکانیزم سقف و مبادله شبیه روش های رایج در بازار است. مدیریت شهری با توجه به ویژگی ها و زیست بوم هر منطقه یک سقف تراکم ساختمانی تعیین می کند و اجازه نمی دهد حجم کل تراکم در یک ناحیه از سطحی بیشتر شود. اما در داخل محدوده، مالکان ساختمان های مختلف می توانند حق تراکم خود را به سازندگان داخل منطقه بفروشند. با این مکانیزم امکان ساخت ده ها برج در یک منطقه فشرده گرفته می شود ولی سازندگان می توانند حق تراکم مالکان دیگر ساختمان ها و زمین های کم تراکم را خریداری کرده و تمامی آنها را در قالب یک ساختمان بلندمرتبه استفاده کنند.
البته در شهری همچون نیویورک از این ابزار استفاده دیگری هم می شود. در مناطقی که مدیریت شهری بنا به ملاحظات فرهنگی و تاریخی اجازه بلندمرتبه سازی را نمی دهد مالکان می توانند با توافق شهرداری، تراکم این نواحی را به سازندگان در مناطق دیگری که محدودیت بلندمرتبه سازی ندارند انتقال دهند.

تفاوت حق انتقال ساخت و تراکم فروشی
در روش حق انتقال ساخت، مدیریت شهری اجازه ساخت تجمیعی بیش از تراکم مشخص شده در منطقه را ندارد و تنها می تواند مجوز انتقال تراکم بین ساختمان های منطقه را بدون آنکه تراکم کل منطقه تغییری داشته باشد صادر کند.
درآمد مدیریت شهری در این روش به این گونه است که طبق تحقیقات انجام شده، شهرداری می تواند از مالیات روی مبادلات خرید و فروش درآمد تامین کند. مالیات سالانه از تراکم واگذار نشده نیز یکی دیگر از ابزارهای درآمدی است زیرا با این روش دارندگان زمین به ساخت و ساز تشویق می شوند.
اما در تراکم فروشی که در ایران از سوی مدیریت شهری اجرا می شود و محل تامین بخش عمده هزینه های اداره شهرها است؛ مدیریت شهری به سقف تعیین شده توجه ندارد. به گونه ای که در برخی مناطق شهری شاهد ساخت برج ها به صورت فشرده هستیم.
همچنین تحقیقات مختلف نشان می دهد نظامی از حقوق توسعه که قادر باشد منفعت توسعه را بین دو بخش عمومی و خصوصی تقسیم کند ضروری است. کارشناسان پیشنهاد می دهند در ایران می توان در قالب بانک حق انتقال ساخت زیر نظر شهرداری، درآمدهای پایدار را جایگزین درآمدهای ناپایدار حاصل از تراکم فروشی کرد. این بانک، علاوه بر پایدارسازی درآمد می تواندبر بازار معاملات نظارت داشته باشد و از سوداگری در این بخش جلوگیری کند. کارشناسان معتقدند می توان چهار معیار برای انتخاب نواحی دریافت حق انتقال ساخت، در نظر گرفت. برخورداری از پتانسیل توسعه مطلوب، زیرساخت های کافی، تقاضا به منظور توسعه و منابع کافی به منظور سرمایه گذاری ، مناطق مستعد برای استفاده از این مکانیزم عنوان می شود.