سه منبع مالی بازار مسکن باید به هم متصل شوند

غلامرضا سلامی در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، با تاکید بر اینکه دولت‌ها برای سیاستگذاری غیرتورمی در بخش مسکن باید به یک سوال ساده پاسخ دهند و آن سوال این است که چقدر تقاضای بالقوه در بازار مسکن وجود دارد، افزود: با توجه به اینکه برآوردی از آمار خانه اولی‌ها بر اساس تعداد ازدواج‌های ثبت شده در هر سال وجود دارد، محاسبه میزان تقاضای مصرفی در بازار مسکن کار دشواری نیست.

وی با بیان اینکه نه در حال حاضر و نه در سال‌های اخیر هیچ‌گاه عرضه کافی برای پاسخ به این حجم از تقاضای مسکن وجود نداشته است، گفت: از آنجا که سیاست کافی برای هدایت بخش عرضه مسکن وجود نداشته، در مقاطعی عمده ساخت‌وسازها در گروه واحدهای بزرگ‌متراژ که تناسبی با جنس تقاضای اصلی بازار مسکن ندارد، صورت گرفت و بحث خانه‌های خالی که سال‌هاست مطرح می‌شود نیز عمدتا مربوط به این املاک است.

سلامی با بیان اینکه این جنس از ساخت‌وسازها بیش از اینکه نیاز واقعی بازار مسکن را پاسخ دهد، صرفا پاسخی برای تقاضای سوداگرانه مسکن است، افزود: یکی از دلایلی که سازنده‌ها را به ساخت مسکن مصرفی بی‌رغبت می‌کند، این است که طبقه کم‌درآمد و متوسط اغلب منابع کافی برای خرید این واحدها در اختیار ندارند و در نتیجه این ریسک برای سازنده وجود دارد که واحدهای ساخته شده مناسب این گروه از متقاضیان، عملا روی دست آنها بماند. در نتیجه بسیاری از سازنده‌ها ترجیح می‌دهند از ساخت و ساز آپارتمان‌های مصرفی خودداری کنند. بنابراین همواره تقاضای بالقوه در بخش مصرفی بازار که بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص می‌دهد از میزان عرضه بیشتر است و در این شرایط افزایش تورم قیمت مسکن، دنباله طبیعی و مورد انتظار این وضعیت عدم تناسب عرضه و تقاضاست.

وی با بیان اینکه اگر در این شرایط، تقاضا به هر شکلی تحریک شود، مسلما قیمت مسکن افزایش خواهد یافت، افزود: بنابراین در عین اینکه با افزایش سقف تسهیلات، قدرت خرید متقاضیان مسکن تقویت می‌شود، باید به شکل همزمان طرف عرضه نیز حمایت شود؛ چراکه در غیر این صورت افزایش تسهیلات پس از مدتی اثر خود را از دست خواهد داد و شاهد تورم قیمت مسکن خواهیم بود.

این اقتصاددان و صاحب‌نظر بخش مسکن معتقد است به منظور برقراری توازن میان عرضه و تقاضای مسکن مصرفی، باید خیال فروشنده از اینکه برای واحدهای کوچک و متوسط‌ متراژی که در مناطق مصرفی شهر می‌سازد، مشتری وجود دارد، آسوده باشد. برای این منظور می‌توان منابع نقدی متقاضیان خرید مسکن را از زمان آغاز اجرای یک پروژه ساختمانی، در پروژه دخیل کرد و راهکار آن پیاده‌سازی نظام «پیش‌فروش» است.

وی با تاکید بر اینکه با استفاده از نظام پیش‌فروش، سازنده علاوه بر منابع خود، از منابع پیش‌خریدار و منابع بانکی نیز که در قالب تسهیلات پرداخت می‌شود، به شکل توامان استفاده می‌کند، خاطرنشان کرد: تا زمانی که این سه منبع مالی به یکدیگر متصل نشود، سمت عرضه برای ساخت و ساز کافی خانه‌های مصرفی تحریک نمی‌شود.

سلامی با بیان اینکه سال‌هاست که قانون پیش‌فروش تصویب شده اما آیین‌نامه اجرایی آن به دلیل نگرش غلط قانون‌گذاران وقت، فاقد کارایی لازم است و چون یک‌طرفه تنظیم شده، مشکلی از بخش مسکن حل نکرده است، یادآور شد: اگر پیش‌فروش برای سازندگان میسر شود، اولا سازنده می‌تواند با منابع خود خانه‌های بیشتری بسازد؛ ثانیا از ابتدای اجرای پروژه تضمین خرید واحدها برای سازنده، اطمینان خاطر لازم را برای سازنده به دنبال خواهد داشت و در کنار این موضوع، خریدار نیز از این بابت که از هرگونه تورم احتمالی مسکن در آینده در امان است، منتفع می‌شود. بنابراین اتصال سه منبع تسهیلات، منابع سازنده و نقدینگی خریدار، می‌تواند تناسب عرضه و تقاضا را برقرار کند.