یک کارشناس اقتصاد مسکن:
بازدهی مسکن باید به میانگین دوره‌های گذشته بازگردد
محمدسعید حیدری در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، با بیان اینکه جهش حجم معاملات مسکن در ماه گذشته، روی نمودار و در مقایسه با ماه‌های گذشته، بیشتر به یک نویز شباهت دارد، اظهار کرد: میانگین تاریخی حجم معاملات مسکن بسیار بیشتر از تعداد معاملات انجام شده در مهر ماه است.
وی ادامه داد: در معاملات مسکن نرخ طبیعی تعریف نشده است اما می‌توان میانگین معاملات ماهانه در بلند مدت را بعنوان نرخ طبیعی در نظر گرفت که بیش از ۱۰ هزار فقره است؛ بنابراین رشد معاملات در مهر ماه تا سه هزار فقره هنوز بازار را به روال طبیعی باز نگردانده است.
وی تاکید کرد: فاکتورهای بنیادی موثر بر بازار مسکن باید تغییر کند تا بتوان انتظار تغییر مثبتی در معاملات مسکن داشت.
حیدری با بیان اینکه «تورم» یکی از فاکتورهای بنیادی موثر بر بازار مسکن است، گفت: در سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی بیشتر است و انتظار می‌رود بازار از این مسیر بازگردد.
این کارشناس اقتصاد مسکن و صاحبنظر مالی با اشاره به مفهوم «بازگشت به میانگین» که در تمام بازارهای مالی مصداق دارد، افزود: در هر بازار مالی بازدهی باید در یک دوره زمانی مشخص به میانگین تاریخی بازدهی این بازار بازگردد. در مورد اقتصاد مبتلا به تورم بالا و پر نوسان، بازده بلند مدت یک دارایی باید حول و حوش نرخ تورم باشد، کما اینکه در طول چند دهه اخیر بازده دارایی های مختلف همواره در محدوده یکی دو درصد بالاتر یا پایین‌تر از نرخ تورم بوده است.
به گفته وی، در بازار مسکن نیز این گزاره مصداق دارد و میانگین بازدهی این بازار در بلند مدت همواره حول و حوش نرخ تورم عمومی بوده و اکنون هم باید به همان سطح برسد.
حیدری فاکتور بنیادی دیگری که بدون تغییر آن، رشد معاملات مسکن تا رسیدن به سطح طبیعی غیر ممکن است را «قدرت خرید تسهیلات» عنوان کرد و گفت: قدرت خرید تسهیلات بانک مسکن پس از جهش قیمت در دوره اخیر به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته و این در حالی است که باید به حد سال‌های ۹۳ و ۹۴ باز گردد و دست‌کم ۳۰ درصد از قیمت خرید مسکن را پوشش دهد.
وی با بیان اینکه هزینه تامین مسکن در سبد خانوار نسبت به سال‌های گذشته افزایش قابل توجهی یافته است، گفت: متقاضیان مسکن با توجه به سطوح درآمدی فعلی و قیمت کنونی مسکن، باید ۳۰ سال پس‌انداز کنند تا بتوانند خانه‌دار شوند. در حالی که مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن نباید بیش از ۱۵ سال باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌بینی کرد قیمت اسمی مسکن در کوتاه مدت و احتمالا تا اواخر امسال همچنان کاهش خواهد یافت و پس از آن روند افت قیمت واقعی مسکن آغاز می‌شود؛ به این معنا که ممکن است نوسان افزایشی جزیی در قیمت مسکن رخ دهد اما این میزان همچنان زیر نرخ تورم عمومی خواهد بود و به این ترتیب از قیمت واقعی مسکن کاسته می‌شود.
