فاکتورهای تاثیرگذار بر «طول» و «عمق» رکود مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، آمار رسمی منتشر شده از تحولات دو ماه اخیر بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد: بازار خرید و فروش املاک از نیمه تابستان سال جاری پس از گذشت یک دوره رونق کم­ سابقه به لحاظ طول دوره زمانی، با کاهش شدید حجم معاملات ثبت شده در بنگاه های املاک و همینطور کاهش اندک قیمت اسمی مواجه شد. به طوریکه مطابق با آمار منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن، حجم معاملات ثبت شده در بنگاه های املاک شهر تهران به حدود 2 هزار و 400 واحد مسکونی رسید. علاوه بر این، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران، با یک چرخش نسبت به وضعیت چندماه گذشته، در مسیر کاهشی قرار گرفت و به کانال 12 میلیون تومان بازگشت.

کارشناسان بازار مسکن با اشاره به وضعیت دو ماه گذشته بازار مسکن، معتقدند: دو گزاره اصلی بخش مسکن در تهران و سایر کلانشهرها، ورود بازار مسکن به یک دوره رکودی را اثبات می کند. گزاره نخست، کاهش شدید حجم معاملات طی ماه های گذشته از سال جاری است. مقایسه آمارهای رسمی منتشر شده از حجم معاملات مسکن در شهر تهران طی ماه های گذشته حاکی از آن است که ریزش رخ داده در دو ماه گذشته در بخش معاملات(کمتر از 3 هزار فقره معامله در هر ماه) طی سال های گذشته بی سابقه بوده است. به طوریکه مطابق با آمار آخرین ماه از فصل تابستان، در 10 منطقه از شهر تهران حجم معاملات ثبت شده در بنگاه های املاک به کمتر از 100 فقره رسیده است. در این میان در برخی از مناطق شهر تهران نیز حدود 20 تا 30 فقره معامله خرید و فروش طی ماه شهریور منعقد شده است.

گزاره دوم نیز کاهش قیمت اسمی مسکن است. البته در این میان کارشناسان بازار مسکن عنوان می کنند میزان کاهش رخ داده در قیمت اسمی مسکن در همان محدوده اعلامی از سوی مراجع رسمی یعنی بانک مرکزی و مرکز آمار یعنی 2 تا 3 درصد است. بنابراین میزان کاهش 30 تا 40 درصدی که از سوی برخی فعالان بازار مسکن در خصوص قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران عنوان می شود با استناد به قیمت های پیشنهادی و نه قیمت های معامله و قطعی شده است.

کارشناسان بازار مسکن در این باره توضیح می دهند: به طور معمول در دوره های رونق معاملاتی، بخش زیادی از فروشندگان و عرضه کنندگان مسکن به دلیل وجود تعداد زیاد تقاضا در بازار و پیش بینی افزایش قیمت پی در پی، قیمت های پیشنهادی برای املاک خود بسیار بالاتر از نرخ واقعی و میانگین قیمت قطعی منطقه اعلام می کنند. این دسته از فروشندگان که به طور معمول امکان فروش ملک خود را به دلیل افزایش قیمت غیرمتعارف در دوره رونق پیدا نمی کنند؛ با آغاز دوره رکود سعی می کنند با کاهش قابل توجه قیمت پیشنهادی، به فروش ملک خود اقدام کنند.

از دیدگاه کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی، این دو گزاره اصلی نشان می دهد: بازار مسکن به یک دوره رکودی وارد شده و طول و عمق این دوره با توجه به فاکتورهای درون بخشی و برون بخشی مسکن ممکن است متفاوت باشد.

به گفته کارشناسان اقتصادی، شدت و طول دوره رکود مسکن وابسته به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی کشور تعیین خواهد شد. به گونه ای که اگر وضعیت سایر بازارهای سرمایه ای به ویژه ارز و بورس، حجم نقدینگی از یک سو و شرایط سیاسی کشور با روال کنونی ادامه پیدا کند ممکن است دوره رکود بازار مسکن دست کم تا یکسال آینده ادامه داشته باشد و پس از مدتی تقاضای سرمایه گذاری به بازار مسکن وارد شود. اما اگر متغیرهای اقتصادی کشور به ویژه حجم نقدینگی و نرخ ارز و همچنین متغیرهای سیاسی کشور با تغییرات گسترده ای مواجه شود، ممکن است رکود در این بخش عمیق تر شود.