مدیرعامل شرکت تامین سرمایه مسکن اعلام کرد:
سود ۲۰ درصدی سرمایه‌گذاری در «صندوق مسکن شمالغرب»
سید محسن فاضلیان در گفت‌وگو با پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا به پرسش‌هایی درباره فعالیت چهار صندوق زمین و ساختمان تشکیل شده به همت بانک مسکن پاسخ داد. مشروح این گفت‌وگو را در زیر بخوانید:
- آغاز به کار صندوق‌های زمین و ساختمان به چه زمانی باز می‌گردد؟
صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از جمله ابزارهای نوین تأمین مالی بخش مسکن هستند که نسبت به جمع‌آوری سرمایه‌های خرد بازار برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اقدام می‌کنند و به این ترتیب به سرمایه‌های خرد در جهت رونق بخش مسکن جهت می‌دهند. یک مزیت مهم تشکیل این صندوق‌ها آن است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بهره‌مندی از عایدی آن را برای کسانی که بودجه آنها تکافوی سرمایه‌گذاری ساختمانی را نمی‌کند، ممکن می‌کند. پس از تلاش‌های فراوان فعالان بازار سرمایه و حوزه مسکن و پس از اجرایی شدن زیرساخت‌هایی اعم از اصلاح قوانین و مقررات مربوط به تشکیل این صندوق‌ها، در سال 1393 اولین صندوق زمین و ساختمان تشکیل شد و فعالیت خود را در بازار سرمایه آغاز کرد.
- از ابتدای فعالیت اولین صندوق زمین و ساختمان در بانک مسکن پس از سال 93 که دستورالعمل مربوط به تشکیل این صندوق‌ها اصلاح شده است تا کنون، چند صندوق تشکیل شده است؟
تا کنون 4 صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در جهت تأمین مالی ساخت چهار پروژه مسکونی تأسیس شده‌اند. این صندوق‌ها که همگی متعلق به مجموعه بانک مسکن بوده‌اند، برای تأمین مالی یک پروژه 80 واحدی واقع در منطقه 22 تهران به نام صندوق نسیم در سال 1393، یک پروژه 96 واحدی در شهر تبریز به نام صندوق مسکن شمالغرب در سال 1394، پروژه‌ای 144 واحدی در منطقه الهیه شهر اراک به نام صندوق مسکن نارون در سال 1395 و در نهایت پروژه 215 واحد در شهرری از طریق صندوق زمین و ساختمان نگین شهرری در سال 1395 تأسیس شده‌اند. این در حالی است که تلاش‌های مجموعه بانک مسکن برای تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان بیش از این بوده، اما محدودیت‌های قانونی اعمال شده از طرف بانک مرکزی در این زمینه، مانع توسعه و گسترش تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی بیشتری از این مسیر شده است.
- به طور کلی از زمان تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان تاکنون چه میزان تأمین مالی بخش مسکن از این طریق صورت گرفته است؟
به موجب قوانین و مقررات تأسیس و فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، پروژه‌هایی می‌توانند در قالب این صندوق‌ها اقدام به تأمین مالی کنند که حداقل هزینه ساختی که از این محل می‌خواهند تأمین کنند، 10 میلیارد تومان باشد. علاوه بر چنین محدودیتی، فاکتورهایی از جمله توجیه‌پذیر بودن پروژه‌ها از نظر اقتصادی و مالی نیز مد نظر قرار می‌گیرد که این امر مستلزم مداقه در بسیاری از موارد از جمله موقعیت جغرافیایی پروژه است. در چنین شرایطی تاکنون حدوداً 45 میلیارد تومان برای پروژه‌های مذکور از طریق پذیره‌نویسی در بازار سرمایه برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری نسیم، مسکن شمالغرب، مسکن نارون و نگین شهرری انجام شده است. البته گفتنی است، هزینه ساخت این پروژه‌ها حدود 150 میلیارد تومان بوده است که بخش عمده این مبالغ از محل پیش‌فروش واحدهای ساختمانی و اخذ تسهیلات بانکی ساخت تأمین مالی شده است. اخذ تسهیلات ساخت از بانک مسکن برای برخی از این پروژه‌ها نیز از جمله ویژگی‌های مثبت صندوق‌های زمین و ساختمان تأسیس شده توسط مجموعه بانک مسکن است که موجب جذاب‌تر شدن این صندوق‌ها برای خریداران واحدهای ساختمانی این صندوق‌ها شده و از سوی دیگر بازدهی بالاتر این صندوق‌ها را برای سرمایه‌گذاران به دنبال دارد.
- آیا در دوره رونق، فروش واحدهای تکمیل شده صندوق‌های اولیه به طور کامل انجام شد؟ اگر واحدی هنوز باقی مانده، با توجه به رکود آیا شرایط فروش ویژه‌ای برای آنها منظور شده است؟
همان‌طور که پیش از این نیز بیان شد، جذابیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان متعلق به مجموعه بانک مسکن به واسطه پوشش ریسک ساخت پروژه‌ها و عدم امکان کمبود نقدینگی برای ساخت، شرایط مناسب فروش و پیش‌فروش واحدهای ساختمانی و تسهیلات بانک مسکن که در زمان فروش به خریداران منتقل می‌شود، در مجموع واحدهای ساختمانی این پروژه‌ها را برای عامه مردم به گزینه‌های جذابی تبدیل کرده است. بنابراین خوشبختانه تاکنون تمام واحدهای ساختمانی تحت مدیریت صندوق‌های زمین و ساختمان نسیم، مسکن نارون و مسکن شمالغرب به فروش رسیده است. همچنین صندوق زمین و ساختمان نگین شهرری نیز که هم‌اکنون در مرحله پیشرفت فیزیکی 30 درصدی قرار دارد، اخیراً عملیات پیش‌فروش واحدهای ساختمانی خود را آغاز کرده است.
- میانگین سود حاصل از فروش واحدها که به هر یک از سرمایه‌گذاران صندوق‌های زمین و ساختمان این پروژه‌ها رسید، چقدر بود؟
برای صندوق زمین و ساختمان نسیم که عملیات تسویه خود را از تیر ماه 1397 آغاز کرده است، بازده میانگین سرمایه‌گذاری 15.5 درصد است. بازده میانگین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن نارون به طور تقریبی 18 درصد است و عملیات تسویه این صندوق هم از شهریور ماه 97 شروع شد. صندوق زمین و ساختمان مسکن شمالغرب نیز از آذر ماه سال گذشته در مرحله تسویه قرار گرفته است و میانگین بازده آن 20 درصد است.
