تغییر روند بازدهی بازار مسکن نسبت به سایر بازارها

پویا جبل عاملی کارشناس اقتصادی، در پاسخ به این سوال که آیا روند بازدهی بلندمدت مسکن نسبت به دهه های گذشته در حال تغییر است؟ به پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، گفت: وقتی بازدهی بلندمدت بازار مسکن را در کنار بازارهای دارایی دیگر بسنجیم، در می یابیم که این بازار به غیر از ایمن بودن دارایی که در آن مبادله می شود، دارای بازدهی قابل توجهی نسبت به دیگر دارایی ها طی دهه های گذشته بوده است. به این معناکه شاخص بازدهی به ریسک بازار مسکن در بلند مدت از تمام بازارها همچون سکه بیشتر بوده است. اما به نظر می رسد که این روند قیمتی که حداقل در نیم قرن گذشته صادق بوده، در حال رنگ باختن باشد.

وی با بیان اینکه دو عامل بر روی تقاضای مسکن در بلندمدت موثر است، اظهار کرد: اولین مساله آن است که نرخ رشد جمعیت در پنجاه سال اخیر به کمترین حد خود رسیده است. در حالی که در اواخر دهه 1340، نرخ رشد سالانه جمعیت حدود 3 درصد بود و این رقم با افزایش از نیمه دهه 1350 در سال 1364 به بالاترین حد خود یعنی 4 درصد رسید اما از آن زمان به بعد سقوط کرده و اکنون به ۱.۱ درصد رسیده است. به عبارت دیگر هرم جمعیتی ایران که همواره درصد تازه زاده شدگانش بیش از گروه های جمعیتی دیگر بود، اکنون به گونه ای شده است که طبقه 30 تا 40 سال آن بیشترین جمعیت را در مقابل دیگر طبقات جمعیتی داراست.

وی ادامه داد: این عامل بدون تردید بر روی روند بلندمدت قیمت مسکن موثر خواهد بود. اگر چندین دهه است که مسکن، یکی از پر بازده ترین بازارهای دارایی است، یکی از عوامل اصلی آن، تقاضای واقعی ناشی از رشد جمعیت و رسیدن نسل ها به تشکیل خانواده بوده است. این امر در دهه آتی نزولی خواهد شد بنابراین دلیلی وجود ندارد که بازار مسکن، بازدهی های واقعی پیشین خود را در بلندمدت به ثبت رساند.

وی به عامل تاثیرگذار دیگر اشاره کرد و افزود: عامل دیگری که هر چند مشخص نیست موقتی باشد یا خیر، کاهش درآمدهای نفتی و اثر آن بر بازار مسکن است. این عامل برای بسیاری دور از ذهن است، اما یکی از پایه های بیماری هلندی اثر گذاری درآمدهای سرشار زیرزمینی بر تقویت پول ملی و افزایش قیمت کالاهای غیرمبادله ای همچون مسکن است. به عبارت دیگر، با افزایش درآمدهای نفتی، کشور شروع به خرج کردن ارز ناشی از آن می کند و در نتیجه، عرضه ارز بیشتر شده و واردات کالاهای مبادله ای بیشتر می شود.

جبل عاملی تصریح کرد: در اقتصاد متورم ایران، این امر باعث می شود تا قیمت کالاهای مبادله ای نسبت به غیرمبادله ای کمتر شده و صنایع غیرمبادله ای همچون مسکن، پناهگاه سرمایه های بیشتر و بیشتر شود و در نتیجه قیمت آن افزایش یابد.

وی همچنین به مقایسه وضعیت اقتصاد ایران با بیماری هلندی پرداخت و افزود: تصویری که از اقتصاد داریم کاملا با این خصیصه هلندی وار اقتصاد ایران همراهی می کند، بدین معنا که در بلندمدت با تقویت پول ملی ناشی از درآمدهای ارزی ناشی از نفت، بازدهی بازار مسکن به عنوان اصلی ترین کالای غیرمبادله ای بیشتر شده است. اما از ابتدای دهه 1390 با اعمال تحریم های نفتی خصلت بیماری هلندی اقتصاد ایران کم رنگ شده است. هر چه نمود بیماری هلندی کمتر شود، اثر گذاری بر قیمت مسکن از این کانال کمتر خواهد بود.

وی در پایان تاکید کرد: این عامل کاهش درآمدهای نفتی همچون عامل رشد جمعیت نیست و می تواند موقتی باشد، اما تا زمانی که تحریم ها وجود دارد و درآمدهای ارزی کشور از بخش نفت کمتر است، می توان مدعی بود که این کانال هم می تواند محدودیتی برای بازدهی بازار مسکن باشد.