ساخت و سرمایه گذاری مسکن در انتظار بهبود بازار

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، اگرچه بررسی روند تحولات بازار مسکن در سال گذشته و تطابق آن با دوره های قبلی رکود و رونق مسکن اولین سناریوی احتمالی برای این بخش در سال جدید را به شکل «آغاز دوره ثبات قیمتی» قابل تحقق معرفی می کند اما کارشناسان اقتصادی به دلیل اثرگذاری دو دسته از تحولات بیرونی بر بخش مسکن شامل تحولات سیاسی و اقتصاد کلان عنوان می کنند: شدت و میزان اثرگذاری هر یک از این عوامل می تواند روند بخش مسکن در سال 98 را با تغییر و تحولاتی روبرو سازد.

مطابق با دوره های گذشته، پس از افزایش قیمت های روی داده در سال های 1396 و 1397، این انتظار وجود دارد که قیمت مسکن در سال 1398 با رشد قابل توجهی مواجه نشود و بازار مسکن در سال جدید دوره ثبات قیمتی را تجربه کند حتی برخی انتظارات به سمت کاهش قیمت اسمی نیز گرایش دارد چرا که مثلاً در رکود سال 88 که بعد از جهش قیمتی سال 86 اتفاق افتاد متوسط قیمت مسکن در تهران 10 درصد افت کرد. اکنون اما به دلیل مبهم بودن اوضاع و احوال عوامل تاثیرگذار بر اقتصاد کشور همچون بازار ارز، حالت های مختلفی را می توان برای آینده بازار مسکن در نظر گرفت و متصور شد.
از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن یکی از تحولات بیرونی اثرگذار بر روند این بازار، واقع شدن تحریم های آمریکا بر فروش نفت کشور، عدم تصویب FATF و به تبع آن عدم دسترسی کشور به سیستم تبادلات مالی بین المللی است که در صورت وقوع می تواند بازار ارز را با نوسانات قیمتی مواجه کند و در پی آن قیمت مسکن ممکن است روند متفاوتی به خود بگیرد. بررسی ها از میزان اثرگذاری این پارامتر بر روند قیمتی بازار مسکن نشان می دهد: میزان رشد قیمت مسکن به دلیل اثرگذاری این عامل زیاد و قابل توجه نخواهد بود.
در این میان وضعیت در حوزه ساخت و ساز و سرمایه گذاری بازار مسکن به دلیل اثرگذاری تحولات بیرونی می تواند متفاوت از دوره های گذشته باشد. کارشناسان اقتصادی با اشاره به افزایش تقاضا برای ساخت و ساز و اخذ پروانه ساختمانی به دلیل افزایش قیمت مسکن طی سال گذشته، میزان تقاضای افزایش یافته برای سرمایه گذاری در این بخش را با توجه به نیاز حدود 700 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری (حسب برآوردهای طرح جامع مسکن)، چندان چشم گیر نمی دانند و همچنان فاصله تولید مسکن با نیاز به مسکن کشور، را زیاد عنوان می کنند این در حالیست که در دوره های پیشین افزایش قیمت مسکن، به دلیل افزایش بازدهی، تقاضا برای ساخت و ساز نیز به طور قابل توجهی افزایش می یافت.
مطالعات انجام شده از چرایی عدم افزایش مطلوب تقاضا برای ساخت و ساز حاکی از آن است که از یک سو پیش بینی پذیر نبودن اقتصاد کشور و از سوی دیگر نوسان در بازارهای رقیب بخش مسکن و جذب بخشی از نقدینگی موجود در اقتصاد کشور توسط این بازارها منجر به کاهش مطلوبیت ورود سرمایه گذاران به بخش ساخت و ساز است. همچنین دلیل دیگر عدم افزایش مطلوب بخش ساخت و ساز، بازدهی کم سرمایه گذاری در این بخش است. به گفته کارشناسان و فعالان بخش مسکن هرچند با افزایش قیمت مسکن تصور بر این است که بازدهی ساخت و ساز افزایش یافته است ولی نکته قابل توجه این است که عامل دیگر تاثیرگذار بر بازدهی هزینه های ساخت و قیمت، زمین است. بررسی ها نشان می دهد: افزایش قیمت زمین و هزینه های ساخت، به میزانی است که با وجود افزایش قیمت مسکن، در حال حاضر بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن در بسیاری از مناطق شهری کشور حتی در مقایسه با بازدهی سپرده گذاری در موسسات مالی پایین است. به نظر می رسد این وضعیت در ادامه و در سال جاری نیز تا حدودی بر بخش ساخت و ساز مسکن به خصوص در حوزه ساخت مسکن برای کم درآمدها حاکم باشد.