نگاه نو به سرمایه گذاری در بافت فرسوده

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، روزبه ظهیری، مدیر عامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن با ابراز امیدواری از انعقاد این تفاهم نامه در راستای پیشبرد اهداف برنامه ملی بازآفرینی شهری اظهار کرد: امروز موضوع بازآفرینی شهری و نوسازی بافت فرسوده یک انتخاب نیست بلکه یک الزام است چراکه محدوده بافت قدیمی و فرسوده شهرها از دو وجه اقتصادی و اجتماعی هزینه های زیادی را به شهر و مجموعه حاکمیتی وارد می کند. به طوری که از یک سو به دلیل نقص در کارکردها و نبود سرانه های خدماتی کافی و از سوی دیگر به دلیل آسیب پذیری در زمان بروز بحران هزینه های زیادی در ابعاد شهری و ملی را به وجود خواهد آورد، از این رو برای کاهش هزینه های تحمیل شده از این حوزه باید اقدامات مربوط به حوزه بازآفرینی پیگیری شود.
وی با بیان اینکه دولت در حوزه بازآفرینی بافت فرسوده دارای دو نقش حاکمیتی و حمایتی است، عنوان کرد: بافت فرسوده در سه حوزه سرانه های خدماتی، انشعابات و سکونتی دارای نقص در کارکرد است که دولت در دو حوزه نخست باید نقش حاکمیتی و در حوزه سوم باید نقش حمایتی ایفا کند.
ظهیری به ابلاغ آیین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری در خردادماه سال جاری اشاره کرد و افزود: اقدامات حمایتی دولت به عنوان بخشی که پروژه های محرک توسعه در بافت فرسوده را تعریف و از منابع به عنوان اهرم در جهت گسیل داشتن منابع برای توسعه نوسازی استفاده شود، به اجرا در می آید.
وی ادامه داد: در 28 سال گذشته از فعالیت شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن نزدیک به 7 میلیون مترمربع در قالب 65 هزار واحد احداث شده است. طی سال های گذشته، در حوزه بافت فرسوده نیز مجموعا حدود 5 هزار واحد (ساخته و تکمیل شده و در دست بررسی) از سوی این شرکت احداث شده است.
وی در عین حال تاکید کرد: به دلیل آنکه اجرای پروژه های سرمایه گذاری در محدوده بافت فرسوده دارای توجیه اقتصادی قابل قبول نیست طی سال های گذشته چندان از مزایای بافت فرسوده استفاده نشده است این در حالی است که می توان کمبود مقبولیت و پایین بودن مزیت اقتصادی سرمایه گذاری در بافت فرسوده را از طریق ارایه تسهیلات و مشوق های متعدد همچون تخفیف و معافیت پرداخت هزینه های صدور پروانه ساختمانی، کاهش هزینه های جانبی، کاهش زمان صدور مجوزهای ساخت وساز و ... افزایش داد تا زمینه ورود سرمایه گذاران به محدوده بافت فرسوده فراهم شود.
ظهیری باتاکید بر اینکه انعقاد این تفاهم نامه نوید ورود یک نگاه نو از سوی مجموعه حاکمیت به نوسازی و بازآفرینی بافت فرسوده شهری است، تصریح کرد: اساسا اعمال یک بسته تشویقی با محوریت چهار موضوع می تواند در جذب سرمایه گذاران بخش خصوصی به هسته فرسوده شهرها موثر باشد. موضوع اول بحث تامین مالی است. در این حوزه عدم استفاده سرمایه گذار از تسهیلات بانکی ارزان قیمت یک مانع جدی در ورود به بافت فرسوده است. امکان ترهین اسناد از سوی مجموعه حاکمیتی می تواند نقش مهمی در ارایه تسهیلات ارزان قیمت به سرمایه گذار داشته باشد.
وی با تشکر از مدیریت بانک مسکن به دلیل دارا بودن نگاه ویژه به حوزه بافت فرسوده، گفت: مدیریت بانک مسکن دغدغه تامین مالی در حوزه بافت فرسوده و ارایه تسهیلات ارزان قیمت به این حوزه را دارد.
مدیر عامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به دومین محور مهم در حوزه جذب سرمایه گذار بخش خصوصی اشاره کرد و افزود: یکی از مواردی که می تواند در ایجاد انگیزه برای سرمایه گذار موثر باشد کاهش زمان پروسه صدور مجوزها و مصوبات کمیسیون ماده پنج است. در قالب تفاهم نامه منعقد شده بنا شده است که با همکاری شهرداری تهران، پروژه های بافت فرسوده خارج از نوبت و سریع تر از سایر پروژه های ساخت وساز مورد بررسی قرار گیرند تا به این ترتیب طرح های نوسازی و بازآفرینی در کوتاه ترین زمان ممکن اجرایی و تکمیل شوند.
به گفته ظهیری سومین حوزه مورد توجه که می تواند در صورت عدم توجه به یک مانع برای ورود به حوزه بافت فرسوده تلقی شود هزینه های جانبی برخی خدمات است که در پروژه های بزرگ رقم قابل توجهی از هزینه های ساخت وساز را شامل می شود از این رو در قالب این تفاهم نامه سه جانبه با توجه به مذاکرات انجام شده بنا شده هزینه تامین این خدمات جانبی برای توسعه گر حل شود. به عنوان مثال اعطای تسهیلات معافیت مالیاتی ماده 77 برای توسعه گران در بافت فرسوده می تواند کاهش سود توسعه گر در این محدوده شهری را جبران کند.
وی چهارمین حوزه مورد توجه را هزینه خدمات زیربنایی و روبنایی همچون هزینه انشعابات دانست و گفت: اعمال تخفیفات برای توزیع انشعابات می تواند نقش مهمی در کاهش هزینه های توسعه گران در محدوده بافت فرسوده داشته باشد که نیاز است توجه ویژه ای به آن شود.
وی در پایان با تاکید بر آنکه این تفاهم نامه فصل جدیدی از فعالیت در حوزه بازآفرینی بافت فرسوده را با نگاه نو به جریان خواهد انداخت، گفت: گروه سرمایه گذاری مسکن برای مشارکت در حوزه بازآفرینی بافت فرسوده و تولید مسکن مصرفی برای اقشار متوسط اعلام آمادگی می کند تا در این حوزه به تولید مسکن انبوه و با کیفیت بپردازد.
وی به مفاد تفاهم نامه منعقد شده با سازمان نوسازی شهر تهران و شرکت بازآفرینی شهری ایران اشاره کرد و گفت: بر مبنای این تفاهم نامه 7 پروژه با ظرفیت ساخت 3 هزار واحد مسکونی در عرصه 100 هزار مترمربعی پیش بینی شده است و قرار است برای هر یک از پروژه ها قرار داد مشارکت به صورت جداگانه تدوین و آماده شود. در قالب پروژه های پیش بینی شده مالک اراضی شهرداری تهران است و شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به عنوان توسعه گر نقش دارد.
وی با اشاره به فاز نخست تفاهم نامه گفت: این تفاهم نامه برای آنکه تبدیل به یک فرمت قرارداد مشارکت شود به دو پیش شرط یا دو گام ابتدایی نیاز دارد. این زمین ها نیازمند آن است که طرح ارایه شده از سوی توسعه گر که مبنای توافق برای قرارداد مشارکت است ابتدا مشخص شود و بعد از آنکه قرارداد مشارکت منعقد شد در دو مرحله به کمیسیون ماده پنج شهرداری ارسال شود و پس از اخذ تاییدیه این کمیسیون، قرارداد تنفیذ می شود و فاز اجرایی آن شروع می شود و در همین حین می تواند مراحل اخذ پروانه اتفاق بیفتد. این چارچوب کلی است که برای این تفاهم نامه در نظر گرفته شده است.
وی اضافه کرد: در همین فاصله، تفاهم نامه مذکور برای دو قطعه زمین براساس بررسی های میدانی و اقتصادی انجام شده تقریبا نهایی شده است و طرح های شهری برای این فضاها به طور ویژه توسط مهندسین مشاور گروه سرمایه گذاری مسکن انجام شده است.یکی از این پروژه ها به طور مشخص در انتهای نواب در ابتدای بزرگراه چراغی به مساحت عرصه 15 هزار مترمربع و دیگری در محدوده نزدیک به منطقه 17 با مساحت عرصه 4 هزار متر مربع قرار گرفته اند. این دو پروژه تقریبا مطابق با پیش بینی ها بابت سطح و سطوح های در نظر گرفته شده نزدیک به 70 هزار مترمربع زیربنا دارد و نزدیک به 500 واحد مسکونی را شامل می شود. زمین های دیگری که در این تفاهم نامه قرار گرفته است سه زمین به نسبت بزرگ در محدوده منطقه 18 قرار گرفته است که در قالب بررسی و مذاکره برای انعقاد قرارداد مشارکت آنها هستیم تا به لحاظ بحث های اقتصادی به جمع بندی برسانیم. دو زمین دیگر هم به طور مشخص در محدوده اتابک در منطقه 15 تهران قرار گرفته است.