مخاطرات خرید و فروش امتیاز تسهیلات یکم

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، بر اساس ساز و کار طراحی شده در این صندوق، افراد با سپرده‌گذاری مبالغ مشخص و طی زمان انتظار حداقل یک سال، به ازای هر دوره 6 ماه سپرده‌گذاری از تسهیلاتی معادل یک برابر متوسط موجودی خود بهره‌مند شده و امکان استفاده از حداکثر 80 میلیون تومان تسهیلات در شهر تهران، 60 میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200,000 نفر جمعیت و 40 میلیون تومان در شهرهای زیر 200,000 نفر جمعیت را خواهند داشت. از بین سپرده‌گذاران صندوق تا کنون 78 هزار و 288 نفر از تسهیلات متعلقه به این حساب بهره‌مند شده و تعداد زیادی نیز که حداقل یک‌سال از تاریخ افتتاح حساب آنها سپری شده، این امکان را پیش روی خود می‌بینند که هر لحظه اراده نمایند از تسهیلات مربوطه بهره‌مند شوند.

در حال حاضر افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای عموم آزاد بوده لیکن شرط بهره‌مندی از تسهیلات مربوطه، دارا بودن حداقل 18 سال سن و درآمد مستقل و خانه اولی بودن متقاضی است. خانه اولی به این مفهوم که قبلاً از تسهیلات شبکه بانکی در بخش مسکن و نیز از تسهیلات و امکانات دولتی در بخش مسکن استفاده ننموده باشد (اصطلاحاً دارای فرم ج سبز باشد). این شرایط با این هدف در نظر گرفته شده که فقط افراد فاقد مسکن، امکان استفاده از مزایای این حساب را داشته باشند. شرایط خاص تسهیلات نظیر نرخ سود 6 و 8 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله و امکان تجمیع امتیاز زوجین بر روی یک پلاک، از مزایای بی‌نظیر این حساب بوده که قطعاً یک مزیت ویژه برای افراد ذینفع ایجاد می‌نماید. لذا با توجه به محدودیت منابع، هر فرد مشمول، فقط یک بار امکان استفاده از مزایای حساب را خواهد داشت.

اخیراً مشاهده شده که بعضی از سپرده‌گذاران مبادرت به فروش امتیاز تسهیلاتی خود در بازار نموده که علاوه بر ایجاد محدودیت‌هایی برای خود در آینده، هدف از طراحی این محصول را که همانا کمک به خانه‌دار شدن افراد فاقد مسکن بوده دچار انحراف می‌نمایند. این موضوع گرچه رویداد جدیدی نبوده و چنین رفتاری قبلاً هم در صندوق پس‌انداز مسکن عادی که از محصولات قدیمی بانک مسکن می‌باشد، مشاهده می‌شد و در نهایت منجر به اتخاذ تمهیداتی بازدارنده نظیر محدودیت در تعداد استفاده از تسهیلات، برخورد با دفترخانه‌های متخلف و ... گردید، لیکن به نظر می‌رسد این اقدام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم محدودیت‌های بیشتری را متوجه افرادی که مبادرت به فروش امتیاز خود می‌نمایند خواهد نمود. در این رابطه لازم می‌دانم مواردی را به اطلاع عموم رسانده، آثار و تبعات حقوقی و مالی این اقدام را تبیین نمایم.

1- خرید و فروش امتیاز تسهیلاتی انواع صندوق پس‌انداز مسکن از جمله صندوق پس‌انداز مسکن یکم مورد تأیید بانک نبوده و این اقدام بدون اطلاع بانک و معمولاً از طریق وکالت صورت می‌پذیرد. تنظیم وکالت‌نامه گاه قبل و گاه بعد از استفاده از تسهیلات صورت می‌گیرد که با توجه به پیش‌بینی سلب اختیار انتخاب وکیل در فرم‌های افتتاح حساب و قرارداد تسهیلاتی، در هر دو صورت، این اقدام به نوعی تخلف از مفاد قرارداد بوده و از درجه اعتبار ساقط است. در این خصوص در فرم افتتاح حساب که به امضای سپرده‌گذار می‌رسد عبارتی با این مضمون وجود دارد که «سپرده‌گذار قبول و تعهد نمود امتیاز این حساب را تحت هیچ عنوانی حتی به صورت وکالت، به غیر واگذار ننماید و جهت استفاده از تسهیلات مباشرتاً و با مراجعه مستقیم به بانک اقدام نماید» و در قرارداد تسهیلاتی نیز عبارتی با این مضمون وجود دارد که «راهن (تسهیلات‌گیرنده) قبول و تعهد نمود بدون اجازه کتبی بانک هیچ اقدامی تحت هیچ یک از عناوین حقوقی حتی به صورت وکالتی در مورد وثیقه انجام نداده و برای دیگری در پلاک مزبور ایجاد حقی ننماید و هر اقدامی خلاف این تعهد از درجه اعتبار ساقط است».

علاوه بر این موضوع که این کار، اقدامی خلاف توافق بانک با مشتری بوده و مورد تأیید نیست، ذکر این نکته مهم ضروری است که وکالت به طرق مختلفی چون فوت یا جنون یکی از طرفین (وکیل یا موکل) از بین می‌رود. موضوعی که هر لحظه امکان وقوع آن وجود داشته و تنظیم وکالت‌نامه، ریسک بزرگی را متوجه طرفین به خصوص خریدار تسهیلات می‌نماید.

2- از آنجایی که تسهیلات‌گیرنده همان سپرده‌گذار بانک بوده و طرف قرارداد بانک در هنگام اعطای تسهیلات می‌باشد، در صورتی که بعداً ملک موضوع معامله را بدون اطلاع و موافقت بانک به غیر واگذار کند و متعاقب آن اقساط تسهیلات در موعد مقرر پرداخت نگردد، سابقه بدحسابی به نام طرف قرارداد بانک ایجاد شده و واگذارنده تسهیلات بدون آنکه این بدحسابی به اراده او بوده باشد، عملاً دچار محدودیت‌‌هایی چون عدم امکان استفاده از تسهیلات سایر بانک‌ها یا افتتاح حساب جاری و اخذ دسته‌چک نزد شبکه بانکی می‌گردد. ضمن اینکه بانک تمام اقدامات حقوقی خود را به طرفیت وی انجام داده و با توجه به پیش‌بینی اختیار بانک در قرارداد تسهیلاتی، حتی از موجودی حساب‌های وی نیز برداشت می‌نماید. لازم به ذکر است که بانک مسکن به موجب «قانون اجازه کسر اقساط معوقه و استیفای مطالبات بانک مسکن از محل حقوق و دریافتی‌های بدهکاران مصوب 16 اسفند 1361» این امکان را دارد که با مکاتبه با محل اشتغال تسهیلات‌گیرنده، از آن مجموعه درخواست کسر مطالبات خود از حقوق تسهیلات‌گیرنده را بنماید. این در حالی است که عملاً تسهیلات‌گیرنده، امتیاز و واحد مسکونی موضوع تسهیلات را به دیگری واگذار نموده و خریدار جدید صرفاً در مراحل پایانی اقدامات اجرایی بانک که منجر به تملیک می‌گردد متضرر خواهد شد.

3- در صورتی‌که سپرده‌گذار به هر دلیلی قصد استفاده از تسهیلات خود را نداشته باشد، این امکان برای وی وجود دارد که نسبت به فسخ حساب خود اقدام نموده و از سودی برابر سود سپرده‌های کوتاه‌مدت عادی برخوردار گردد. اگر کسی نیز قصد استفاده از تسهیلات بانک جهت خرید مسکن را داشته و حائز شرایط خانه ‌اولی نبوده و یا مایل به استفاده از تسهیلات بدون انتظار زمان مشخصی باشد، این امکان برای وی وجود دارد که با خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که نقل و انتقال آن به صورت رسمی و مورد تأیید بانک می‌باشد به مقصود خود برسد. اساساً طراحی سپرده ممتاز با هدف رسمیت دادن به نقل و انتقال امتیاز تسهیلاتی مسکن بوده و فاقد چالش‌ها و ریسک‌های طرفین، برابر آنچه در مورد صندوق پس‌انداز مسکن گفته شد، می‌باشد.

توصیه اکید به کسانی که در حساب صندوق پس‌انداز مسکن سپرد‌ه‌گذاری نموده‌اند این است که به خاطر اندکی سود بیشتر، از واگذاری امتیاز تسهیلاتی خود به غیر خودداری نموده و برای مدتی طولانی خود را درگیر تبعات و آثار آسیب‌رسان نکنند. عدم امکان استفاده مجدد از تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن، امکان ایجاد سابقه بدحسابی و محرومیت از خدمات و تسهیلات شبکه بانکی، امکان به مخاطره افتادن حقوق و مزایا و سایر دارایی‌ها و اموال شخص، از بارزترین ریسک‌هایی است که این اقدام در پی دارد و قطعاً به صلاح فرد نخواهد بود.

محمدحسن مرادی

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن