کاهش عرضه واحدهای کوچک متراژ
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها از آخرین وضعیت «جنس عرضه» و «الگوی تقاضا» در بازار مسکن نشان می‌دهد ساخت و سازها طی ۱۰ سال گذشته به جای آنکه متناسب با قدرت خرید، به سمت «کاهش مساحت» حرکت کند، خلاف جهت رفتار متقاضیان، «افزایش مساحت» پیدا کرده است. سهم بزرگ متراژها در عرضه مسکن، دو برابر شده اما سهم واحدهای زیر ۸۰ مترمربع، به ۲ درصد رسیده است. این شکاف به سیاست‌گذاری جزیره‌ای در حوزه شهرسازی بدون هماهنگی با تحولات اقتصاد مسکن برمی‌گردد.
وجود برخی ضوابط فنی و شهرسازی ناسازگار با «عرضه متناسب با نیاز تقاضا» در بازار مسکن موجب کاهش چشمگیر عرضه واحدهای کوچک متراژ نوساز در پایتخت شده است. بررسی آمارهای ساخت و ساز در سال‌های اخیر نشان می‌دهد عرضه واحدهای زیر ۶۰ مترمربع در تهران بسیار ناچیز و زیر یک درصد از کل ساخت و سازهای تکمیل و عرضه شده در هر سال بوده و این در حالی است که بیش از یک چهارم معاملات ماهانه مسکن در حال حاضر متعلق به آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع است. به این ترتیب با وجود نیاز جدی بازار مسکن به واحدهای کوچک متراژ برای پاسخ به تقاضای خانه اولی‌های حاضر در بازار فعلی معاملات، نوع کار سازنده‌ها در زمینه متراژ آپارتمان‌ها در ساخت و سازهای جدید به کسری شدید مسکن در بخش پرمتقاضی بازار دامن زده است. در این بین از آنجا که واحدهای نوساز در تعیین قیمت مسکن نقش پیشرو دارند و ارزش آپارتمان‌های هر منطقه بر اساس آخرین قیمت فروش واحدهای نوساز آن منطقه تعیین می‌شود، مجموعه عواملی که به کاهش عرضه آپارتمان‌های نوساز در گروه کوچک متراژها به رغم بیشترین سهم از تقاضا میان گروه‌های متراژی مسکن منجر شده، اثر قیمتی قابل توجهی به دنبال داشته است. در پی کاهش عرضه فایل‌های نوساز کوچک متراژ در بازار مسکن، قیمت این گروه از آپارتمان‌ها در چند ماه اخیر با رشد قابل توجه همراه بوده و در اردیبهشت ماه گذشته نیز شاهد نوعی تشنج قیمتی در بازار مسکن به ویژه در گروه واحدهای نوساز بودیم. به این ترتیب اکنون اثر سوء ضوابطی که مانع ساخت و ساز مسکن کوچک متراژ با وجود تقاضای موثر برای خرید آنها شده، بر اقتصاد مسکن ملموس شده است، طوری که قیمت واحدهای نوساز و به دنبال آن دیگر واحدهای مسکونی در گروه‌های سنی مختلف با افزایش چشمگیر روبه‌رو شده و با وقوع تشنج قیمتی اخیر، از قدرت خرید متقاضیان مسکن به ویژه خانه اولی‌ها دست کم به میزان ۲۵ درصد کاسته است.
آمارهای ساخت و ساز در سال‌های اخیر حکایت از سهم نزدیک به صفر واحدهای کوچک متراژ و نیز کاهش سهم واحدهای میان متراژ از کل ساخت و سازهای سالانه در تهران دارد، موضوعی که آثار و عواقب آن پس از گذشت چند سال اکنون مشهود است. در تهران سهم واحدهای کوچک‌متراژ تا ۵۰ مترمربع از کل عرضه واحدهای نوساز در نیمه اول سال ۹۶ حدود ۲/ ۰درصد، در سال ۹۵ نزدیک به صفر (۰۳/ ۰ درصد) و در سال ۹۴ صفر بوده است. این در حالی است که آمار معاملات اردیبهشت ماه بازار مسکن در تهران حاکی است ۳/ ۱۲ درصد از کل ۱۹ هزار و ۱۰۰ آپارتمان فروخته شده در این بازه زمانی در پایتخت، از واحدهای نقلی (تا ۵۰ مترمربعی) بوده است. همچنین در سال گذشته هیچ واحد ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی نوساز و تکمیل شده‌ای به بازار مسکن تهران عرضه نشد. در سال ۹۵ نیز فقط ۴/ ۰ درصد از واحدهای مسکونی نوساز در این گروه متراژی عرضه شده است و سهم عرضه آنها در سال ۹۴ هم تقریبا صفر (۰۱/ ۰ درصد) بوده است. این در حالی است که ۱۰ سال پیش، بیش از یک درصد عرضه مسکن در این گروه متراژی صورت می‌گرفت. اما طی این ۱۰ سال روند عرضه به لحاظ ویژگی متراژی در خلاف جهت الگوی تقاضای مسکن و متغیرهای کلیدی اقتصاد مسکن حرکت کرده است؛ یعنی به جای اینکه واحدهای جدید کوچک شوند، عرضه غالب بزرگتر شده است. این عرضه ناچیز در شرایطی صورت می‌گیرد که سهم واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی از معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه ۳/ ۱۵ درصد بوده است. به این ترتیب بسیاری از متقاضیان این گروه متراژی که عمدتا خانه اولی هستند، ناگزیر به سراغ واحدهای چند ساله و حتی قدیمی‌ساز رفته‌اند. همین ماجرا موجب شده سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن طی یک سال اخیر با کاهش جدی روبه‌رو شود چرا که آپارتمان متناسب با بیشترین تقاضای موجود در بازار، در ساخت و سازهای جدید عرضه نمی‌شود. تنزل آمار ساخت و ساز در سال‌های اخیر از یک سو و افت شدید عرضه واحدهای میان متراژ در دامنه ۶۰ تا ۷۰ مترمربع از سوی دیگر، در سال‌های اخیر به کسری مسکن دامن زده است. اگر چه کسری مسکن در تمام گروه‌های متراژی تحت تاثیر رکود ساختمانی چند سال گذشته مشهود است، اما آمارها حکایت از بغرنج‌تر بودن این وضعیت در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ دارد. سهم آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی از معاملات اردیبهشت ماه نزدیک به ۱۶ درصد بوده اما عرضه سالانه آنها در تهران دست‌کم در مجموع سه سال اخیر، زیر یک درصد بوده است. این در حالی است که حداقل ۵/ ۳ درصد از آپارتمان‌های نوساز عرضه شده در سال ۸۷ در این گروه متراژی قرار داشته است.
آمارهای مذکور شاهد عینی این مدعا است که انتخاب سازنده‌ها از میان گروه‌های متراژی مختلف برای ساخت و سازهای جدید، موجب شکل‌گیری شکافی عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن در بازار کنونی شده و این وضعیت با دامن زدن به کسری مسکن مناسب تقاضای مصرفی، به آشفته بازار معاملات مسکن و تشنج قیمتی در گروه واحدهای نوساز و به دنبال آن کل واحدهای عرضه شده در بازار مسکن دامن زده است.
