وضعیت جدید در بازار معاملات مسکن
عمده فعالان بازار مسکن معتقدند افزایش یا کاهش حجم معاملات مسکن در خردادماه می‌تواند جهت بازار مسکن در فصل تابستان را تعیین کند، با این حال احیای یک برچسب غایب در بخش قابل توجهی از آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های مسکونی هم اکنون مرزبندی تازه‌ای را در بازار عرضه مسکن ایجاد کرده و موجب تفکیک واحدها به دو دسته شده است. در حالی‌که غیبت «برچسب اعلام قیمت مقطوع» در متن حجم قابل‌توجهی از آگهی‌ها وفایل‌های فروش مسکن در دوره رکود بازار مسکن – تقریبا از نیمه سال ۹۲ تا اواخر سال ۹۵ –محسوس بود و تقریبا از نیمه دوم سال گذشته همزمان با ورود بازارمسکن به فاز رونق به تدریج پررنگ‌تر شد اما هم اکنون این برچسب مهم که دربردارنده قیمت مقطوع آپارتمان‌های عرضه شده به بازار فروش است، بار دیگر طی روزهای اخیر به‌عنوان مهم‌ترین ویژگی آگهی‌ها و عمده فایل‌های فروش آپارتمانها احیا شده است.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از دنیای‌اقتصاد، در دوره رکود مسکن عمده فایل‌های ارائه شده به بازار فروش ملک فاقد برچسب قیمت مقطوع بودند؛ مالکان واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش در دوره رکود برای جذب مشتری و فروش سریع‌تر واحدها معمولا از اعلام قیمت مقطوع آپارتمانها در آگهی‌ها خودداری کرده و ترجیح می‌دادند با خودداری از اعلام قیمت در اولین گام از فرآیند بازاریابی ملکی تعداد بیشتری از متقاضیان را به بازدید و خرید آپارتمان موردنظر ترغیب کنند. این در حالی است که طی روزهای اخیر تغییر چهره محسوس در فایل‌های فروش مسکن حاوی اطلاعات مربوط به واحد عرضه شده به بازار فروش، رو به فراگیر شدن است و بسیاری از مالکان آپارتمان‌های عرضه شده به بازار اقدام به اعلام قیمت مقطوع در متن آگهی‌ها وفایل‌ها می‌کنند. بازگشت برچسب قیمت به متن آگهی‌ها و فایل‌های فروش آپارتمان‌های مسکونی که وجود یا حذف آن از آگهی‌ها دربردارنده معنا و مفهوم خاصی از شرایط بازار است، موجب ایجاد نوعی دو‌دستگی بین فایل‌های فروش مسکن در روزهای اخیر شده است؛ یک دسته از آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن واحدهایی هستند که «با برچسب قیمت مقطوع» به بازار عرضه شده‌اند؛ سهم این دسته از فایل‌های فروش طی روزهای اخیر افزایش یافته و هم‌اکنون نیز در حال افزایش است. دسته دوم نیز آگهی‌ها یا فایل‌هایی هستند که «بدون برچسب قیمت» به بازار عرضه شده‌اند؛ هر چند عدم درج قیمت در این دسته از آگهی‌ها و برای این گروه از واحدها نیز عمدتا ناشی از تعیین شرایط خاص قیمتی-انتظار برای فروش با سطح بالاتر قیمت در املاک نوساز و. . . - از سوی مالکان و عدم تمایل برای اعلام عمومی آن است. بسیاری از واحدهای مسکونی نوساز و یا واحدهای مسکونی که با مواد مرغوب‌تر احداث شده‌اند، هم‌اکنون با قیمتی بالاتر از سطح عرف قیمت آپارتمان‌های فروشی در منطقه‌ای که در آن واقع شده‌اند به بازار عرضه می‌شوند و مالکان این واحدها برای جذب مشتریان بیشتر فعلا از اعلام قیمت مقطوع در متن آگهی‌های فروش خودداری می‌کنند. این در حالی است که هم‌اکنون عمده فایل‌های فروش مسکن در بازار مناطق مصرفی و پرتقاضا به‌خصوص آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و میان‌متراژ جزو دسته اول محسوب می‌شوند و در متن آگهی فروش آنها قیمت مقطوع اعلام شده است.
«قیمت» اولین و مهم‌ترین جزء کلیدی اطلاعات مربوط به فایل فروش آپارتمان است؛ این در حالی است که اواخر سال گذشته عمده فایل‌ها در غیبت این جزء مهم تنها با ارائه مشخصات مربوط به مساحت، منطقه، سن بنا و طبقه‌ای که واحد در آن واقع شده است آگهی می‌شد؛ اما طی روزهای اخیر اعلام قیمت مقطوع، احیا شده و در حال فراگیر شدن در عمده فایل‌های فروش آپارتمان است.
تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد بازگشت برچسب قیمت مقطوع به آگهی‌ها و فایل‌های فروش واحدهای مسکونی طی روزهای اخیر که منجر به ایجاد تغییر شکل محسوس در عمده فایل‌ها شده است، دست‌کم می‌تواند ۸ علت عمده داشته باشد که این علل هشت‌گانه ذیل دو سناریوی رفتاری درباره آنچه باعث شده سمت عرضه مجددا اقدام به اعلام قیمت مقطوع آپارتمان در فایل‌های فروش کند، قرار دارد. بر این اساس، هم‌اکنون دو سناریوی خوشبینانه و بدبینانه تحت‌تاثیر تغییر شکل محسوس در نحوه عرضه واحدهای مسکونی به بازار مسکن درباره آینده کوتاه‌مدت بازار ملک مطرح است که فعالان بازار مسکن آن را منوط به نتایج کارنامه خردادماه بازار معاملات ملک می‌دانند. بر مبنای سناریوی خوشبینانه، اعلام قیمت‌های مقطوع در متن آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی ناشی از این است که فروشنده‌های با سابقه حضور در بازار طی ماه‌های اخیر از طرز اعلام قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در ماه‌های اخیر درس عبرت گرفته‌اند و قصد فروش واحدهای مسکونی با قیمت ثابت در طول دوره فایلینگ(مدت زمان انتظار برای فروش) را دارند؛ در ماه‌های اخیر دستکاری مکرر قیمت فروش، در مناطقی از شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی همچون ۲، ۴ و ۵ شیوع پیدا کرده بود و روز به روز این شیوه ضد رونق در بازار، به محله‌های بیشتر و تعداد بیشتری از فایل‌ها سرایت می‌کرد.
بنابراین سناریوی اول یا سناریوی خوشبینانه به ترس از غلبه رکود تورمی بر فضای شکننده رونق ارتباط دارد و می‌تواند به این معنی باشد که دسته‌ای از فروشنده‌ها پیام کارنامه اردیبهشت ماه بازار معاملات مسکن را دریافت کرده‌اند؛ در این ماه حجم معاملات در مناطق ۴ و ۵ به ترتیب معادل ۱۲ و ۱۰ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، کاهش پیدا کرد. در قالب سناریوی دوم که به نوعی می‌توان آن را سناریوی بدبینانه نامید اعلام قیمت مقطوع و احیای این روش در آگهی‌ها و فایل‌های فروش واحدهای مسکونی ناشی از ایجاد توهم در میان برخی مالکان برای حفظ قیمت‌ها در سطح بالا و در صورت وجود کشش در سمت تقاضا، افزایش قیمت‌ها است. این سناریو از آنجا که می‌تواند منجر به افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان حاضر در بازار معاملات مسکن برای خرید واحدهای مسکونی و قیمت آپارتمان‌های عرضه شده شود، خطر ایجاد رکود تورمی در آینده نزدیک(تابستان امسال) را به دنبال خواهد داشت. به دلیل پرش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر قدرت خرید متقاضیان در بازار معاملات مسکن به میزان محسوسی کاهش یافته است و بالا ماندن سطح قیمت‌ها یا افزایش مجدد می‌تواند بازار مسکن را دچار شرایط رکودی کند.
