نمای دور و نزدیک بازار مسکن
متغیرهای مختلفی از نرخ رشد اقتصادی، نرخ تورم عمومی، نرخ رشد قیمت مسکن و همچنین عملکرد شبکه بانکی در پرداخت تسهیلات تا مباحثی همچون برجام، نرخ سود سپرده‌های بانکی و نرخ سود تسهیلات، مجموعه عوامل موثر بر سمت و سوی بازار معاملات ملک و ساخت و ساز مسکن هستند. البته متغیرهای دیگری نیز در این مسیر نقش دارند اما وزن آنها شاید کمتر از پارامترهای نام برده شده باشد.
آینده بازار مسکن را با لحاظ متغیرهای پراثر، می‌توان در قالب دو بازه زمانی نزدیک (کوتاه‌مدت) و دور (بلندمدت) مورد مطالعه و پیش‌بینی قرار داد.در بررسی چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن آنچه این روزها زیر ذره‌بین ناظران بازار قرار دارد ۵ فاکتور شامل «تصمیمات اخیر دولت در بخش مسکن»، «قیمت آپارتمان»، «حجم معاملات»، «تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده»، «تسهیلات ساخت» و «رشد ارزش افزوده بخش مسکن» است. البته موضوع «اعلام خروج آمریکا از برجام» نیز ذهن گروهی از فعالان ساختمانی و خریداران و فروشند‌های آپارتمان و سایر املاک را مشغول کرده است اما به دلایلی که در ادامه به آن اشاره می‌شود، این اتفاق در حوزه سیاست بین‌الملل، دست کم در کوتاه‌مدت نمی‌تواند تاثیری قابل ملاحظه و محسوس نسبت به سایر متغیرهای موثر بر بازار مسکن بگذارد.
امسال با تصمیم دولت و تصویب شورای پول و اعتبار، نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بافت فرسوده ۲ واحد درصد و در سایر مناطق شهری ۵/ ۱ واحد درصد کاهش پیدا کرد. فعلا شاهد اتفاق مثبت دیگری در این بخش به لحاظ مصوبات کارگشا نیستیم. اما آیا کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم به ۶ درصد در بافت فرسوده و ۸ درصد در سایر مناطق شهری کشور، محرک رونق‌زا تلقی می‌شود؟
در پاسخ به این پرسش باید آمارها را بررسی کرد. آمارهای مربوط به ثبت نام روزانه در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد به نظر می‌رسد فعلا (طی هفته‌های اخیر بعد از تصویب کاهش نرخ سود تسهیلات یکم)، واکنشی را از سمت متقاضیان این نوع تسهیلات شاهد نبوده‌ایم. ثبت نام روزانه در این صندوق بین ۸۰۰ تا ۹۰۰ نفر در روز است. پیش از این مصوبه هم، آمار ثبت نام روزانه تقریبا در همین سطح قرار داشت.
این در حالی است که در مرتبه قبلی کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم (اولین باری که نرخ سود تسهیلات تک رقمی شد)، شاهد جهش در ثبت نام روزانه افراد در این صندوق بودیم. در آن زمان، استقبال از ورود به صندوق پس انداز مسکن یکم به گونه‌ای بود که ثبت نام روزانه از ۳۰۰ تا ۴۰۰ نفر به دست‌کم ۸۰۰ نفر افزایش پیدا کرد. اما الان آن طور که از آمارهای منعکس‌کننده رفتار متقاضیان تسهیلات مسکن برمی‌آید، ظاهرا کاهش اخیر نرخ سود تسهیلات به‌دلیل آنکه صرفا برای «خانه‌اولی‌های متقاضی خرید آپارتمان در بافت فرسوده» به تصویب رسیده، اثر آنچنانی نداشته است. برابر مصوبه اخیر، تسهیلات ۶درصدی صندوق یکم فقط به خانه اولی‌ها در بافت فرسوده پرداخت می‌شود. این در حالی است که پیش‌تر، تسهیلات ۸ درصدی در بافت فرسوده، بدون لحاظ شرط خانه اولی پرداخت می‌شد. با توجه به جامعه مخاطب تسهیلات جدید، شاید نباید انتظار تحول چشمگیر را داشته باشیم.
درباره سطح قیمت مسکن نیز در اواخر سال گذشته رشد ۲۵ تا ۲۷ درصدی متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران به ثبت رسید. این میزان رشد قیمت، قدرت خرید گروه‌های مصرف‌کننده به خصوص در دهک‌های متوسط را تحت تاثیر قرار داده است. از طرفی حجم معاملات خرید مسکن نیز در سال گذشته ۱۰ تا ۱۱ درصد رشد کرد و بازار از حال و هوای رکود در پایان سال گذشته خارج شد. درباره پروانه‌های ساختمانی نیز اگر چه فرآیند سقوط تیراژ ساخت و ساز متوقف شده اما رشد آنچنانی نداشته‌ایم شاید به خاطر آنکه سمت عرضه مسکن هنوز سیگنال لازم برای ورود به بازار را دریافت نکرده است.
فاکتور مهم دیگر در آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن، «سهم بخش از کیک تسهیلات بانکی» است. متاسفانه سهم این بخش از کل تسهیلات شبکه بانکی به پایین‌ترین حد خود طی سال‌های اخیر رسیده است. سهم بخش مسکن طبق آخرین آمارها، ۴/ ۸ درصد است. این بخش در سال‌های قبل از رکود اخیر، دست‌کم ۱۲ تا ۱۵ درصد از کل تسهیلات بانکی را شامل می‌شد.
در سال گذشته، کیک تسهیلات بانکی ۱۲ درصد بزرگ شد اما میزان تسهیلاتی که به بخش مسکن پرداخت شد فقط ۳ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش پیدا کرد. همین موضوع باعث سقوط سهم مسکن از تسهیلات شده است. ریشه این رخداد به عدم همکاری کامل سایر بانک‌ها برمی‌گردد. بار اصلی تامین مالی بلندمدت مسکن بر عهده بانک عامل بخش مسکن است و به نظر می‌رسد بانک‌های دیگر تمایل ندارند وارد این مسیر شوند. مولفه دیگر موثر بر بازار مسکن، نرخ رشد اقتصادی است که طبق آمارها در ۶ ماه اول سال گذشته، این شاخص، از رشد منفی خارج شد اما سیگنال خوبی برای آینده ملاحظه نمی‌شود. بنابراین تحلیل کلی وضع موجود نشان می‌دهد، چشم انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن، در حالت خوش‌بینانه، «ثبات وضعیت موجود» است به این معنا که اتفاق خاصی در مسیر رو به جلو (تقویت فاز رونق) یا مسیر برگشت (رفتن به فاز رکود)، رخ نخواهد داد.
اما اگر موتور بانکی تسهیلات بخش مسکن روشن و نقش بانک مسکن در این بازار با ورود کامل و فراگیر سایر بانک‌ها تکمیل شود، بازار معاملات و ساخت‌وساز در مسیر رونق سرعت خواهد گرفت. در کوتاه‌مدت لازم است بانک‌ها (کل شبکه بانکی) در میدان تامین مالی بخش مسکن و ساختمان تمام قد حاضر شوند. برخی بانک‌ها رکود مسکن را بهانه می‌کنند اما واقعیت این است که نمی‌خواهند درگیر تامین مالی بلندمدت در این بخش (تسهیلات فروش اقساطی برای خرید خانه) شوند و در عین حال تمایلی به مواجهه با حجم زیادی تسهیلات‌بگیر (خریداران مسکن) در مقایسه با سایر بخش‌ها که اعتبارات قابل توجه به تعداد کمتری نسبت به بخش مسکن پرداخت می‌شود را ندارند.
«برجام» و تحولات مرتبط با آن، در کوتاه‌مدت، تاثیر آنچنانی در بازار مسکن به شکل مستقیم ندارد.
اما در میان‌مدت و بلندمدت، چه عواملی مسیر بازار مسکن را به چه سمت و سویی هدایت خواهد کرد؟
«نرخ سود تسهیلات مسکن»، «نرخ سود سپرده‌های بانکی»، «برجام و بازدهی بازارها» و همچنین «میزان عرضه مناسب خانهاولیها»، مهم‌ترین پارامترهای اثرگذار بر بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت است.
سال گذشته بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح ۱۵ درصد باعث تحرک محسوس در بازار معاملات شد. اما در اواخر سال افزایش نرخ به ۲۰ درصد برای نجات بازار ارز، مجددا نوعی وقفه در رونق مسکن ایجاد کرد. کاهش نرخ سود بانکی به سطح ۱۵ درصد یک دلیل اصلی راه افتادن موتور معاملات مسکن بود. از طرفی، در سال گذشته بعد از آنکه سطح نرخ سود سپرده بانکی به ۱۵ درصد برگشت، قرار بر این شد نرخ سود تسهیلات بانکی نیز کاهش پیدا کند. بازار مسکن از این دو ناحیه ضربه‌پذیر است به گونه‌ای که اگر تکلیف آنها روشن نشود نمی‌توان به تحرک بیشتر در بازار مسکن طی ماه‌های آتی خوش‌بین بود. اگر در کوتاه‌مدت اراده قوی برای پرداخت تسهیلات در بخش مسکن در کل شبکه بانکی وجود داشته باشد، از آنجا که این بخش استعداد پذیرش سهم ۱۵ تا ۲۰ درصدی از کل تسهیلات را دارد، می‌توانیم شاهد بروز تحولات مثبت در میان‌مدت باشیم.
اما در حال حاضر یک نگرانی عمده در بحث بازار خانهاولیها وجود دارد و آن احتمال تشدید کمبود عرضه کوچک متراژ‌ها با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی است.درباره موضوع برجام نیز به‌دلیل سه ویژگی بازار مسکن، این موضوع به شکل مستقیم بر این بازار تاثیر ندارد. بخش مسکن کاملا ماهیت داخلی دارد به این صورت که حتی از دوره قبل از پیروزی انقلاب اسلامی، ما در بخش مسکن سرمایه‌گذاری خارجی آنچنانی نداشتیم و تامین مالی از منابع خارجی هم در این بخش وجود ندارد. بخش مسکن همچنین به واردات نیز وابسته و مرتبط نیست. از این منظر، موضوع خروج آمریکا از برجام، به شکل مستقیم قادر به تاثیرگذاری بر بازار مسکن نیست. اما نکته مهم، فضای اقتصادی – سیاسی در کشور است.
اگر شرایط به گونه‌ای پیش برود که منابع و دارایی‌ها به سمت بازارهای «سریع‌المعامله» حرکت کند، در این صورت است که احتمال بازگشت به رکود افزایش پیدا می‌کند. با لحاظ آن شرایط، در میان‌مدت، بازارهایی که زودنقد شونده باشند و از بازدهی مناسب و بالا نیز برخوردار باشند، مقصد سرمایه‌ها و خریدها قرار می‌گیرد به طوری‌که حتی تقاضای مصرفی مسکن نیز خرید خود را به تعویق خواهد انداخت.
البته برای ترسیم چشم‌انداز میان‌مدت باید منتظر روند مذاکره ایران با اروپایی‌ها باشیم. اما دولت و شبکه بانکی برای تضمین رونق غیرتورمی در بخش مسکن می‌تواند اقدامی که ماه‌ها پیش باید انجام می‌شد را در دستور کار قرار دهد. آنچه مسلم است اینکه سه گروه از تقاضای مسکن باید در اولویت برنامه‌ها و اقدامات باشند: ساکنان بافت فرسوده، زوج‌های جوان و خانهاولیها. این سه گروه مدت‌ها است که از جانب دولت مورد تاکید قرار می‌گیرند اما مسیری که از آن، تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود باید مشمول اصلاح و ترمیم قرار بگیرد. زوجین و خانهاولیها برای دریافت تسهیلات مسکن یکم با مشکل تامین آورده برای سپرده‌گذاری و همچنین طول کم دوره بازپرداخت روبه‌رو هستند.
پیشنهاد موثر و قابل اجرا برای حل این مشکل، تامین قرض‌الحسنه ۲۰ میلیون تومانی برای زوج‌های جوان خانه‌اولی صرفا برای بافت‌های فرسوده است تا مشکل تامین مبلغ سپرده در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای این گروه از متقاضیان حل شود. در قالب این پیشنهاد، به هر کدام از زوجین، در کنار تسهیلات ۳۰ میلیون تومانی ازدواج، تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی مختص سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن نیز می‌تواند پرداخت شود. از آن طرف، طول دوره سپرده‌گذاری به جای «۶ماه یک برابر» به «۴ ماه یک برابر» می‌تواند تغییر کند به این صورت که بعد از یک سال، معادل سه برابر مبلغ سپرده، به زوجین خانه اولی، تسهیلات پرداخت شود.
در این مدل، یک خانه اولی با اهرم تسهیلات ازدواج، بدون مواجهه با چالش تامین مبلغ سپرده می‌تواند بعد از یک سال، ۶۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در کنار ۲۰ میلیون تومان مبلغ سپرده‌گذاری شده را دریافت کند. با این حرکت، همه بانک‌ها به نوعی وارد نظام تامین مالی مسکن می‌شوند و مشکل سپرده‌گذاری خانهاولیها در بافت فرسوده نیز حل خواهد شد. حل این مشکل مستلزم دسترسی گروه هدف به تسهیلات ۶ درصدی با طول دوره بازپرداخت دست کم ۱۵ تا ۲۰ ساله بدون نیاز به تامین سپرده اولیه (استفاده از منابع تسهیلات ازدواج) است. با وضعیت موجود شبکه بانکی، تامین منابع از سوی بانک‌ها برای قرض الحسنه ۲۰ میلیونی مختص صندوق پس‌انداز مسکن در کنار تسهیلات ۳۰ میلیونی ازدواج امکان‌پذیر است.
محمد هاشم بت شکن
صاحب‌نظر اقتصادی
