ردپای تصمیم ترامپ بر مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، پرسش ساده است؛ خروج ترامپ از توافق هسته­ ای و برجام منهای آمریکا چه پیامدهایی را برای بازار مسکن دارد؟ آیا این تصمیم می­تواند قیمت­ها در این بازار را تحت­ الشعاع قرار دهد؟

بازار مسکن همانند دیگر بازارها دارای دو سمت عرضه و تقاضا است و شناخت تحولات آن مستلزم بررسی نیروهای وارد شده به دو سمت است. تقاضای مسکن با یکی از دو هدف مصرفی یا غیرمصرفی صورت می­ گیرد. متقاضیان مصرفی افرادی هستند که با هدف تأمین سرپناه اقدام به خرید مسکن می­ کنند و معمولا رفتاری ملایم و یکنواخت دارند. این نوع متقاضیان بیشتر به مطلوبیت سکونت در آن واحد مسکونی و محدودیت بودجه خود اهمیت می­ دهند و کمتر به شرایط بازار توجه دارند. متقاضیان غیرمصرفی را می­ توان با دو گروه مجزا تقسیم کرد. گروه اول سرمایه­ گذارانی هستند که با هدف کسب بازدهی از محل افزایش قیمت مسکن، حفظ قدرت خرید در برابر تورم و دریافت اجاره­ بها وارد این بازار می شوند و دیدی بلند مدت دارند. عملکرد این گروه اغلب موجب نقدشوندگی بیشتر و رونق خرید و فروش در بازار مسکن می­شود. گروه دوم افرادی هستند که به قصد سفته­ بازی وارد می­شوند. این افراد با ورود یک باره در زمان رونق، باعث جهش قیمت­ها شده و به محض مشاهده علایم رکود با خارج کردن منابع خود از این بازار، رکود و به دنبال آن نوسانات قیمتی را تشدید می­کنند.

حسین توکلیان عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی معتقد است: تقاضای واقعی که با هدف تامین سرپناه وارد بازار شده است به هر قیمتی تلاش می­کند به هدف خود برسد اما رفتار دو نوع دیگر از تقاضا در بازار مسکن وابسته به عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن است.

بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن اعتقاد دارد: این بازار از الگوی رونق و رکود خاصی پیروی می‌کند که عمدتاً ناشی از ویژگی‌های زمان‌بر، سرمایه‌بر، غیرقابل واردات و مکان ‌محور بودن مسکن است. وی تاکید دارد: عوامل موثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را نباید از نظر دور داشت. به گفته ملکی عواملی چون قیمت نفت، نرخ ارز، نرخ سود بانکی، ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، درآمد خانوار، نقدینگی و تورم، تسهیلات ساخت و خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... از این جمله‌اند که تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند.

تحقیقات انجام شده اثبات کرده یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس، در کوتاه مدت باعث کاهش محسوس قیمت مسکن می‌شود. با رشد شاخص بورس، در بلندمدت نیز شاخص قیمت مسکن همچنان اثر منفی از این بازار خواهد گرفت. در خصوص دلار نیز وضعیت به همین­ گونه است: یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‌ مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‌کند و سرمایه‌ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‌شود اما در بلند مدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‌های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‌کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.

بهروز ملکی با تایید رفتارهای کلی این متغیرها اعتقاد دارد مسائل سیاسی بر بازار مسکن تاثیرات غیرمستقیمی دارد و آثار آن از کانال تغییر متغیرهای اقتصاد کلان بر این بخش تحمیل می‌شود.

بهروز ملکی اعتقاد دارد: تغییرات در متغیرهای اقتصاد کلان بر شاخص‌های بخش مسکن تاثیرگذار است. وی بر این باور است که نرخ ارز دو اثر متفاوت بر بازار مسکن دارد: از یک ‌سو افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است. از سوی دیگر بازار ارز، یکی از جایگزین‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود به بازار مسکن می‌شود.این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است. ملکی نرخ سود بانکی، قیمت نفت و همچنین کمیت و کیفیت نقدینگی را هم در آینده بازار مسکن موثر می داند.

ملکی معتقد است تصمیم ترامپ برای خروج از برجام نمی­تواند روند رونق و رکود در بازار مسکن ایران را به هم بریزد.