چالش تجاری سازی در کشور

بهروز ملکی در گفتگو با خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، با اشاره به وضعیت املاک تجاری، این موضوع را از دو جنبه «سمت عرضه» و «سمت تقاضا» مورد بررسی قرار داد و گفت: بنا به دلایلی شهرداری‌ها برای ساخت و سازهای تجاری تشویق شدند که منجر به رشد تجاری سازی در کشور شد.
وی با بیان اینکه طی بیش از یک دهه اخیر شهرداری ها به دلیل نداشتن درآمد پایدار با مشکلات بودجه ای زیادی مواجه بودند گفت: به دلیل اینکه شهرداری ها از درآمد پایدار محروم هستند، بنابراین 80 درصد درآمد این نهادهای عمومی غیردولتی از محل ساخت و ساز تامین می شود.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن افزود: موضوع عدم درآمد پایدار منجر شده تا شهرداری ها به صورت غیرعلنی از تجاری سازی‌ها حتی ساخت و سازهای تجاری غیرمجاز حمایت کنند و به صورت ضمنی موافق تجاری سازی باشند. همین موضوع باعث رشد و توسعه املاک تجاری در کشور به ویژه کلان شهرها شد که این املاک در کلان شهرهای تهران، اصفهان، تبریز و مشهد با حجم گسترده ای قابل مشاهده است.
ملکی در بخش دیگری از اظهاراتش به بررسی چالش تجاری سازی در سمت تقاضا پرداخت و افزود: واقعیت این است که تقاضا برای املاک تجاری نیز رو به کاهش است چراکه با راه اندازی اپلیکیشن‌ها و کسب و کارهای نوپا به تدریج نیاز مردم هم در سطح عام و هم در سطح خاص از طریق نرم افزارهای مختلف قابل سفارش و تامین است. بنابراین با راه اندازی اپلیکیش ها به تدریج نیاز به حضور فیزیکی فعالان اقتصاد در بازار و ارتباط مستقیم با مصرف کننده نهایی نیست که این موضوع می تواند در کاهش تقاضا برای املاک تجاری موثر باشد.
این مدرس تحلیل بازار مسکن، با تاکید بر لزوم امکان سنجی اقتصادی پروژه های ساختمانی گفت: متاسفانه یکی از مشکلات اساسی که منتج به پروژه های مازاد تجاری شده، ارزیابی اقتصادی این پروژه ها توسط افراد غیر متخصص است.
وی با بیان اینکه ارزیابی و امکان سنجی یک پروژه ساختمانی در دنیای امروز فن و تخصص محسوب می شود گفت: اما بسیاری از افراد در عین حال که هیچ تخصصی در این زمینه ندارند، در این عرصه وارد می شوند و با پیش بینی ها و ارزیابی های ناصحیح علامت غلط به سرمایه گذار و بازار می دهند.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه داد: به عنوان مثال برخی از این تحلیل گران در محاسبه نرخ بازده داخلی (IRR) یک پروژه با پیروی از تجربه 20 سال گذشته، درصدی را به عنوان «افزایش سالانه» قیمت پروژه پیش بینی کردند، در حالیکه امروز نه تنها شاهد افزایش قیمت در این املاک نبودیم بلکه واحدهای تجاری با کاهش قیمتی مواجه بودند.
ملکی با بیان اینکه در حال حاضر بسیاری از فعالان اقتصادی در املاکِ با کاربری اداری فعالیت تجاری انجام می دهند گفت: یکی از پیشنهادات ما برای درآمد پایدار شهرداری، شناسایی این واحدها و صدور مجوز تغییر کاربری برای مالکان این واحدها است تا ضمن قانونمند کردن محل فعالیت این کسب و کارها، یک درآمد پایدار برای شهرداری ایجاد شود.