تشویق ساخت واحدهای کوچک متراژ

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از وزارت راه و شهرسازی، تامین مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف همواره یکی از دغدغه‌های دولت‌ها در ایران بوده است. قیمت بالای زمین و سفته بازی در بازار مسکن همواره دو علتی بوده‌اند که قیمت واحدهای مسکونی را به‌ گونه‌ای افزایش داده که قدرت خرید بخش بزرگی از جامعه را در این بازار سرکوب کرده است. بعد از تجربه‌های ناموفق سیاست‌ها و برنامه‌های اجرا شده قبلی در تامین مسکن کم ‌درآمدها، مانند پروژه مسکن مهر ، دولت‌های یازدهم و دوازدهم با برنامه‌های مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی به این حوزه وارد شده تا بتواند مشکل مسکن را برای اقشار متوسط و ضعیف حل کند. اما این برنامه‌ها چه تاثیری بر بازار مسکن خواهند داشت؟ در گفت و گو با پروانه اصلانی، معاون مدیرکل دفتر اقتصاد و برنامه ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی به بررسی تاثیر برنامه‌های دولت بر بازار مسکن پرداخته‌ایم که در ادامه مشروح این گفت و گو را می‌خوانید:

به تازگی شاهد کاهش سود تسهیلات خرید مسکن در بافت فرسوده بودیم. این اتفاق چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

طبیعتاً کاهش نرخ سود برای ورود عرضه کنندگان و متقاضیان به بازار مسکن جذابیت ایجاد می‌کند. در بافت فرسوده هم همین اتفاق قابل پیش بینی است. اما از آنجا که این کاهش نرخ سود به تامین منابع یارانه‌ای موکول شده است، در کوتاه مدت تنها عامل انتظارات باعث تهییج تقاضا می‌شود. در میان‌ مدت با تامین منابع، هم هزینه تولید در بافت ‌فرسوده کاهش می‌یابد و هم هزینه‌های خرید مسکن کم می‌شود که این منجر به افزایش جذابیت ورود به این بازار چه از ناحیه عرضه‌کنندگان و چه از ناحیه متقاضیان مسکن می‌شود.

آیا تحریک بخش تقاضا باعث افزایش قیمت نخواهد شد؟

به طور کلی تحریک تقاضا منجر به افزایش قیمت می‌شود. تئوری‌های اقتصادی و مطالعات تجربی در سطح دنیا نشان داده است که عمدتاً افزایش قیمت مسکن به علت افزایش تقاضا در بازار بوده است. لذا این امر می‌تواند عامل مهمی تلقی گردد. اما افزایش قیمت مسکن به خودی خود اتفاق بدی نیست، چرا که مسکن بخش عمده ثروت مردم است و در شرایطی که ارز و طلا بعنوان دارایی‌های رقیب مسکن افزایش قیمت می‌یابند، نباید توقع داشت که قیمت مسکن ثابت بماند.

آنچه مهم است و می‌بایست مورد نظر سیاست‌گذاری قرار گیرد، ممانعت از بروز شوک قیمتی مسکن است. در برنامه طراحی شده بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده شهری این مساله در نظر گرفته شده است. این برنامه همزمان از بخش عرضه نیز حمایت می‌نماید. همچنین ظرفیت ایجاد شده بوسیله صندوق پس‌انداز مسکن یکم سمت تقاضا و عرضه را حمایت می‌کند. این اقدام کمک می کند که از بروز شوک قیمتی جلوگیری شود.

در شرایط کنونی ورود به بازار ارز و طلا ( دارایی‌های منقول) هم جذاب شده و بخشی از تقاضای مردم ناشی از نقدینگی بازار، به سمت ارز و طلا هدایت شده است که این امر نگرانی را از جهش قیمتی مسکن کم می‌کند.

با توجه به نوسانات اخیر ارزی پیش‌بینی شما برای بازار مسکن چیست؟

به نظر می‌رسد بازار مسکن در شرایط کنونی باز هم با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. اما نوسانات ارزی می‌تواند منجر به ایجاد رکود در بازار مسکن گردد بعبارت دیگر ایجاد شرایط رکودی-تورمی در بازار مسکن محتمل است.

اطلاعات و آمار هم این فرضیه را تایید می‌‌کند. از بهمن ماه که نرخ ارز رشد عجیب و غریبی را شروع کرده است، تعداد معاملات مسکن کاهش داشته در حالی که شاهد رشد قیمت مسکن هستیم. در بهمن ماه سال گذشته نسبت به ماه پیش از آن 3 - درصد رشد منفی در معاملات مسکن داشتیم و این رقم در اسفند ماه به 32.8 - درصد می‌رسد. در کنار این مساله رشد قیمت در این دو ماه به ترتیب 5.1 و 4.2 درصد بوده است. یعنی افزایش نرخ ارز، بیش از آنکه بر افزایش قیمت مسکن تاثیر داشته باشد، بر کاهش میزان معاملات تاثیر گذاشته است.

با توجه به تورم و افزایش قیمت قدرت خرید مردم در بخش مسکن چه تغییری خواهد کرد؟ آیا کاهش قدرت خرید محسوس خواهد بود؟

برای این کاهش قدرت خرید نمی توان نسخه‌ واحدی برای تمام خانوارها نوشت. اکنون ورود به بازار ارز عمومی شده و منحصر به تاجرها و صرافان نیست. مرتباً رقم های بزرگی از حجم ارزی که در اختیار مردم است، اعلام می‌شود. تعداد قابل ملاحظه‌ای از قشر متوسط رو به بالا به بازار ارز وارد شده و ثروت خود را افزایش دادند. به محض آنکه این قشر شاهد ثبات در بازار ارز باشند، ارز خود را عرضه خواهند کرد بنابراین قدرت خریدشان در بازار ملک نیز افزایش خواهد یافت. اتفاقاً بعد از این قضیه باید خود را برای پاسخ‌گویی به هجوم تقاضا در بازار مسکن آماده کنیم.

اما قشر متوسط به پایین قطعاً نتوانسته‌اند به بازار ارز وارد شوند و خود را از تحولات نابسامان بازار حمایت کنند. برنامه صندوق پس انداز یکم و کاهش نرخ سود تسهیلات می تواند قدرت خرید این قشر را کمی بهبود دهد.

به صورت کلی، اگر نتوانیم تورم را کنترل کنیم، درآمد سرانه مردم کاهش می یابد و دسترسی‌شان به همه حوزه‌ها از جمله مسکن کم می‌شود. این به برنامه‌ها و سیاست‌های آتی دولت بر می‌گردد که با وجود تحولات ارز و سایر تحولات اقتصادی و سیاسی، چگونه تورم را کماکان تک رقمی حفظ خواهد کرد.

شکاف طبقاتی یکی از معضلات کنونی بازار مسکن در ایران است. آیا طبقات پایین‌تر توانایی تامین مسکن دارند؟ برنامه ای برای توانمندسازی این طبقات وجود دارد؟

آنچه که روشن است پایین بودن توان مالی خانوارهای کم‌درآمد برای تامین مسکن است. بر اساس تئوری شکست بازار، برای برخی از کالاها مکانیزم بازار امکان ورود همه خانوارها به بازار را فراهم نمی‌کند. از آنجا که مسکن بسیار گران است و مهمتر آنکه متناسب با هر سطح درآمدی واحد مسکونی اساساً تولید نمی‌شود، اقشار کم‌درآمد نمی‌توانند با تکیه بر درآمد خود منابع لازم برای مسکن خود را تامین کنند.از سوی دیگر استفاده از ظرفیت نظام بانکی برای تامین کسری منابع لازم برای تامین مسکن نیز در ایران کافی نیست. بنابراین نمی‌توان توقع داشت که همه خانوارها بتوانند به راحتی در این بازار وارد شوند.

لذا همواره ضرورت چاره‌اندیشی برای تامین مسکن کم درآمدها وجود داشته است. در سابقه تاریخی هم این نوع حمایت‌ها همواره در صدر سیاست گذاری دولت‌ها در بخش مسکن قرار داشته است. اما رویکرد و نوع نگاهی که به این تکلیف بوده، متفاوت بوده است. در دوره‌ای نظر بر دخالت مستقیم دولت و پرداخت یارانه مستقیم به مردم بوده است. مثلا در برنامه مسکن مهر ، هر چند ناموفق اما هدف حذف قیمت زمین از قیمت مسکن بود.

اما اکنون نگاه دیگری بر سیاست‌گذاری دولت در بخش مسکن حاکم است. برنامه این است که مردم را از هر قشر و گروه درآمدی تهییج به پس‌انداز کنیم تا همه بتوانند با استفاده از پس‌اندازشان، صاحب مسکن شوند. در حال حاضر مهم‌ترین ابزار این تشویق، طراحی صندوق پس‌انداز مسکن یکم افزایش میزان تسهیلات پرداختی با نرخ‌های پایین است. در این صندوق در قیاس با سایر اشکال استقراض بانکی مردم می‌توانند استقراض بسیار ارزان قیمتی را برای تامین مسکن داشته باشند. لذا برنامه مشخص ما برای گروه های متوسط در آمدی تهییج پس‌انداز و کم هزینه کردن استقراض بانکی برای خرید مسکن است.

برای گروه‌هایی که حتی نمی‌توانند همان مقدار پس انداز را داشته باشند، برنامه مسکن اجتماعی طراحی شده است. در این برنامه اتفاقاً دولت به همراه کلیه نهادهای حمایتی، به صورت مستقیم ورود می‌کند تا مسکن این گروه را تامین نماید.

برنامه دولت در تامین مسکن اجتماعی چیست؟

مصوبه مسکن اجتماعی در ماه 12 سال 95 به تصوب هیات محترم وزیران رسید که حاصل کار مطالعاتی و بررسی چند جانبه علمی طی یک دوره زمانی سه ساله بود. این برنامه 5 محور دارد و برخلاف برنامه‌های قبلی تک بعدی و تک محوری نیست.

یکی از این برنامه‌ها حمایت از ساخت مسکن در قالب مسکن ملکی و اجاره ای است. مهم‌ترین موضوع در این برنامه این است که جدایی گزینی گروه‌های فقیر و کم ‌درآمد در آن مدیریت و حذف شده است. تجمع فقر را پس از اجرای این برنامه‌ها نخواهیم داشت. به طور مثال اگر سازنده یک پروژه 100 واحدی احداث کند، 50 درصد آن به صورت آزاد به عموم مردم و 50 درصد باقی به گروه‌های هدف برنامه ارائه خواهد شد.

برنامه دیگر تامین بخشی از کمک اجاره خانوارهاست. میزان این کمک بر اساس تعداد خانوارهای ساکن در هر شهر، بین 200 تا 500 هزار تومان خواهد بود. برنامه دیگر تامین بخشی از ودیعه مسکن خانوارها در قالب تسهیلات قرض‌الحسنه خواهد بود.

بعلاوه بخشی از ظرفیت مسکن مهر که بدون متقاضی است نیز به قشر کم درآمد اختصاص خواهد یافت. نبود تقاضا برای این واحدها صرفا به خاطر مکان‌یابی اشتباه نیست، بلکه بخشی از آن به خاطر نبود توانایی تامین آورده اولیه خانوارها برای ورود به این پروژه‌ها بوده است. بنابراین در این برنامه دیده شده که برای هر خانوار حدود 7.5 میلیون تسهیلات بلاعوض تخصیص داده شود که بتوانند از واحدهای مسکن مهر استفاده کنند.

بنابراین این برنامه بسیار متنوع است، بخش‌های مختلفی در آن درگیر هستند، از وزارت راه و شهرسازی که متولی تامین زمین است، تا سازمان برنامه و بودجه که تامین منابع یارانه‌ای را بر عهده دارد. همچنین در این برنامه بانک مرکزی متولی تامین تسهیلات است و بنیاد مسکن و سازمان های حمایتی، متولی شناسایی متقاضیان، تزریق و تامین بخشی از منابع مورد نیاز اجرای آن هستند.

تامین منابع همیشه مشکل اجرای برنامه‌ها در ایران بوده است. آیا منابع پایدار و قابل دسترسی برای دو طرح مسکن حمایتی و اجتماعی دیده شده است؟

در حال حاضر این برنامه به‌ طور کامل اجرایی نشده است و دقیقا مشکلی که پیش روی اجرای این برنامه‌ها بوده، عدم وجود منابع پایدار است. در حال حاضر بخش عمده منابع مسکن حمایتی در صندوق مسکن یکم توسط اقساط برگشتی مسکن مهر تامین می‌شود. پیشنهاد شده است که مبلغی از منابع صندوق توسعه ارزی به عنوان پایه و اهرمی برای تامین منابع بخش مسکن تخصیص یابد. همچنین بخشی از درآمدهای مالیاتی که از خود بخش مسکن اخذ می‌شود نیز برای تامین مسکن کم درآمدها اختصاص یابد.

بنابراین ضرورت است که برنامه ‌بلند مدتی در اقتصاد کلان کشور برای تامین مسکن کم درآمدها در نظر گرفته شود. این پیشنهادات در دست بررسی است.

چه زمانی می‌توانیم شاهد خروجی مسکن اجتماعی باشیم؟

‌نمی‌توانیم بگوییم که این طرح تا کنون هیچ خروجی نداشته است. مسکن اجتماعی تبلوری از سیاست‌های تامین مسکن کم درآمدها در کل کشور است. اکنون در سازمان‌های تابعه مانند سازمان ملی زمین و مسکن، تامین مسکن برای خانوارهای دارای دو معلول و بیشتر صورت می‌گیرد. یا حمایت از خیرین مسکن ساز که سهم خوبی هم در تامین مسکن کم درآمدها دارند، سال‌ها انجام شده و اکنون نیز در جریان است. سازمان‌های دیگری مانند بهزیستی و کمیته امداد با ما در تعاملند تا از ظرفیت‌های موجود مسکن مهر استفاده و بخشی از متقاضیان خود را تامین مسکن نمایند. این مساله در بودجه 97 نیز دیده شده است.

نمی‌توان گفت که برنامه مسکن اجتماعی تا کنون خروجی نداشته، اما کل حجم برنامه هنوز محقق نشده و مشکل اصلی نیز عدم تزریق منابع یارانه‌ای است. تا این منابع تامین نشود، بانک‌ها تسهیلاتی پرداخت نمی‌کنند. بانک‌ها اجرای تعهداتشان را به دریافت یارانه نرخ سود از ابتدای طرح منوط کرده‌اند.

وزارت راه و شهرسازی در طرح مسکن اجتماعی متولی تامین زمین بوده است که این زمین‌ها احصا و توزیع استانی شده است. یکی از دلایلی که واگذاری صورت نگرفته عدم تامین منابع یارانه‌ای و پرداخت تسهیلات بانکی می‌باشد.

به طرح مسکن حمایتی برگردیم. آیا این طرح تقاضا را برای واحدهای کوچک افزایش می‌دهد؟ این مساله باعث رشد قیمت این واحدها نخواهد شد؟

بله. تقاضا به سمت واحدهای کوچک می‌رود و اکنون نیز شاهد این مطلب هستیم. این اتفاق در کوتاه مدت مطلوب نیست، چرا که موجودی مسکن کوچک متراژ برای معامله در بازار زیاد نیست. اما در میان مدت و بلند مدت الگوی مصرف را به سمت تولید واحدهای کوچک هدایت می‌کند و این همواره یکی از اهداف در بخش مسکن بوده است.

باید مسکنی متناسب با نیاز واقعی مردم بسازیم. در میان مدت اتفاقی خوبی رخ خواهد داد و برنامه مسکن حمایتی تولیدکنندگان را به سمت ساخت واحدهای کوچک متراژ سوق خواهد داد.

یکی از نگرانی‌هایی که در مورد تهران وجود دارد، رواج پدیده سائوپلویی شدن است. آیا تشویق مردم به سکونت در بافت فرسوده به شکل غیر مستقیم به این پدیده دامن نمی‌زند؟

بحث بازآفرینی شهری به این موضوع نیز توجه می‌کند. در بافت فرسوده هدف، صرفاً ساخت مسکن نیست، بلکه توانمندسازی محلات نیز در دستور کار قرار دارد. ارتقای کیفیت زندگی در محلات یکی از اهداف برنامه بازآفرینی شهری است. اگر این مجموعه اتفاق بیافتد، این نگرانی نیز بر طرف می‌شود. اینکه این محلات اکنون مکان‌های نامناسبی برای زندگی هستند، باعث شده خط مرزی بین آن‌ها و باقی شهر ایجاد شود، اما برنامه بازآفرینی شهری مشکل طبقاتی شدن شهر را برطرف می‌کند.

نهایتا در ایران مسکن به جای آنکه کالای مصرفی بادوام باشد، تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است. برنامه دولت برای مقابله با این اتفاق چیست؟

به هر حال مسکن یک ثروت است. ارز، طلا و مسکن سه دارایی رقیبند. تقاضای سفته بازی در هر سه این بازارها می‌بایست کنترل شود و صرفاً بازار سرمایه می‌بایست محل فعالیت سفته‌بازان باشد. بخشی از مردم تنها صاحب مسکن هستند و ریسک پذیری آن‌ها به حدی نیست که هر لحظه بتوانند سبد دارایی خود را تغییر دهند.

اما تقاضای سفته بازی در بازار مسکن عمدتاً در دوران رونق یا ابتدای ورود به دوره رونق ، اتفاق می‌افتد. در چند سال اخیر که شاهد رکود بودیم، سوداگری در بخش مسکن نیز کاهش یافته بود چون سفته‌بازان برای استفاده از تغییرات نوسانی قیمت وارد یک بازار می‌شوند.

سیاست‌های تعادلی در بازار مسکن باعث کنترل سوداگری می‌شود. تمام برنامه‌هایی که در دست اجرا است یا در حال اجرایی شدن قرار دارند، به خصوص برنامه‌های طراحی شده در حوزه تامین مالی کمک می‌کند که بخش مصرفی تقاضا هم وارد بازار مسکن شود و بتواند نیاز خود را پوشش دهد. بنابراین تقاضا برای سوداگری کاهش می‌یابد. اگر تقاضای انباشته پاسخ داده شود، تقاضای سوداگری کاهش یافته و به تعادل بازار مسکن منجر خواهد شد.