اثر تسهیلات بانک مسکن در تغییر فاز رونق

فخرالدین زاوه کارشناس اقتصادی و عضو پژوهشکده اقتصاد مسکن در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، در تشریح وضعیت چند سال اخیر بازار و چشم انداز آن در سال آتی با تاکید بر آنکه اصالت در اقتصاد با تقاضا است، اظهار کرد: تعمیق رکود اخیر بازار مسکن در وهله نخست ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارها بود. اما به نظر می‌رسد تسهیلات بانک مسکن سهم مهمی در ایجاد تحرک کنونی در بازار مسکن داشته است. نسبت پایین تسهیلات به بهای مسکن و ورود محتاطانه سایر بانک‌ها به حوزه تسهیلات رهنی، بدان معناست که بخش مهمی از استفاده‌کنندگان از منابع بانکی، به‌ دنبال واحدهای کوچک و ارزان هستند؛ پدیده‌ای که با پایین ماندن قدرت خرید در سال‌های اخیر تشدید نیز شده است.
وی ادامه داد: این در حالی است که آمارها نشان می دهد در سمت عرضه سازندگان در سال‌های اخیر تمایل به ساخت واحدهای نسبتا بزرگ داشته‌اند. این عدم‌ تطابق میان عرضه و تقاضا زنگ خطری برای بازار مسکن است. بنابراین خانه‌های کوچک سریع‌تر به فروش می‌رسند و نقطه شروع جهش قیمتی از خانه‌های کم‌ متراژ خواهد بود. در مقابل به ‌نظر نمی‌رسد حتی در صورت ورود سوداگران به بازار، در بخش واحدهای بزرگ متراژ، مشکلی برای پاسخ‌گویی به تقاضا داشته باشد، بنابراین احتمال جهش قیمتی در این بخش از بازار کم ‌تر است. این امر انگیزه سوداگران و همچنین سرمایه‌گذاران را برای ورود به این بخش کاهش می‌دهد.
این صاحبنظر اقتصادی با تاکید بر اینکه سیاست پولی دولت در سال های اخیر انقباضی نبوده است، اظهار کرد: اما این سیاست‌ها در اثر ضعف قدرت خرید متوسط جامعه و وضعیت نظام بانکی، منجر به تورم چندانی نشده است. نرخ‌های سود بسیار بالا و نامتناسب با شرایط بخش حقیقی اقتصاد در سال‌های اخیر –که هم ‌اکنون در قالب گواهی سپرده با سود بیست درصد دوباره سر برآورده است- منجر به آن شد که در اغلب این دوران اشخاص منابع خود را به امید کسب سود بدون دردسر در بانک‌ها و سایر موسسات مالی سپرده‌گذاری کنند.
زاوه در عین حال تصریح کرد: در هر صورت حجم قابل ‌توجهی از منابع پولی مترصد فرصت است تا به‌ سمت بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی نظیر ارز، طلا، و از جمله مسکن سرازیر شود. در شرایط کنونی، این نرخ‌ها دست‌کم از دو مسیر به اقتصاد مسکن ضربه می‌زند: نخست، برخی مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران، سرمایه‌گذاری یا خرید ملک را با نرخ‌های سود موجود، اقتصادی نمی‌دانند. مسیر دیگری که این نرخ‌های بالا به بازار مسکن ضربه می‌زند، کاهش فعالیت در سایر بخش‌های اقتصادی کشور است. عدم سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصاد به ‌معنای بالا نرفتن درآمد و عدم‌ تقویت قدرت خرید جامعه است و تأثیر منفی بر تقاضای مصرفی ‌می‌گذارد.
وی با اشاره به مجموعه اقدامات اقتصادی دولت، افزود: به عنوان مثال تداوم وضعیت یارانه‌های نقدی و پرداخت یارانه‌های گزاف به حامل‌های انرژی، نحوه مواجهه با افزایش نرخ ارز، کمیت و کیفیت تخصیص منابع مالی به طرح‌های عمرانی، فشار برای اخذ عوارض و مالیات از بخش خصوصی کم‌ رمق به ‌جای تشویق فعالیت مولد و تسهیل شرایط کسب‌ و کار، سر برآوردن دوباره نرخ‌های بهره بالا –که امکان فعالیت مولد اقتصادی و همچنین موفقیت عرضه محصولات مالی بلند مدت را دشوار می‌سازد- و درمجموع تکرار سیاست‌هایی که منجر به ایجاد شرایط اقتصادی نامناسب کنونی شده‌اند، امیدها را به بهبود اساسی اقتصاد و استفاده از ظرفیت‌های تقاضای مصرفی برای رونق پایدار بازار مسکن، کم ‌رنگ می‌سازد و همچون گذشته برای رونق ناپایدار در سال آینده باید چشم به بازار غیرقابل‌ پیش‌بینی نفت دوخت. البته از آن‌ جا که افزایش شدید قیمت در این بازار چندان محتمل به ‌‎نظر نمی‌رسد، احتمال وقوع این سناریو نیز بسیار اندک ارزیابی می‌شود.
این اقتصاددان همچنین به احتمال کاهش سطح فعالیت ها در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: ممکن است در اثر افزایش نسبی قیمت مسکن و خروج برخی واحدهای ریزمتراژ (و خریداران آن‌ها) از بازار، سطح فعالیت در بازار افول کند. اما چنان‌چه قدرت خرید متقاضیان به میزان کافی تقویت شود، سطح فعالیت بازار می‌تواند حول‌ و حوش مقدار کنونی باقی بماند، هر چند افزایش قیمت‌ها ناگزیر به نظر می‌رسد، زیرا در تحولات اخیر بازار، بخشی از واحدهایی که در قیمت‌های به‌ نسبت پایین‌تر عرضه ‌شده بودند پس از فروش به متقاضی مصرفی، از بازار خارج شده‌اند، همچنین هزینه‌های تولید در اثر تورم عمومی و افزایش بهای عوامل تولید افزایش یافته است.
به گفته وی محتمل‌ترین سناریو در بازار مسکن، فرود آرامی (soft landing) است که همراه با ثبات یا کاهش نسبی تعداد معاملات، و افزایش بهای ملک در حد اندکی فراتر از تورم باشد. محتمل‌ترین سناریوی بعدی آن است که سطح فعالیت بازار در اثر شوک‌های منفی–به ‌ویژه تحت ‌تأثیر سیاست‌های ناصواب پولی، بانکی و ارزی- به‌ طور محسوسی کاهش یابد؛ گزینه تحریک و جهش قیمتی شدید نامحتمل‌ترین گزینه است، هر چند اعمال سیاست‌های نامناسب می‌تواند با تشویق سوداگری در این بازار به افزایش بهای ملک دامن زند.
زاوه در پایان تاکید کرد: در ماه‌های اخیر ورود خانه اولی‌ها به بازار با تسهیلات تک‌ نرخی صندوق یکم نقش بسزایی در رونق معاملات خرید مسکن داشته است.