منطق نوسان قیمت در بازار مسکن

بهروز ملکی،کارشناس اقتصاد مسکن در این باره به پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، اعلام کرد:رونق حاضر در بازار مسکن براساس منطق اقتصادی رونق، بر پایه سیکل های رکود و رونق در بازار معاملات املاک رخ داده است و افزایش قیمت مسکن که هم اکنون اندکی بیش از تورم عمومی قرار گرفته است نیز بر پایه همین منطق قابل توضیح است.
وی با بیان اینکه مطالعه و بررسی روندهای حاکم در بازار مسکن نشان دهنده تبعیت و پیروی این بازار از الگوی بخصوصی متناسب با ساختار اقتصادی کشور است خاطرنشان کرد:الگوی حاکم بر رفتار بازار مسکن از ناحیه سازندگان واحدهای مسکونی نشان می دهد عمده ساخت و سازها در دوران رونق یعنی زمانی که میزان تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی افزایش یافته و متناسب با آن حجم و قیمت در معاملات نیز افزایش یافته است آغاز شده است؛آمار صدور پروانه های ساختمانی این موضوع را تایید می کند؛این در حالی است که عمده این واحدها معمولا در دوره رکود تکمیل شده و به بازار عرضه می شوند؛در واقع مطابق این الگو، در دوره رکود، حجم قابل توجهی از واحدهای نوساز-که پروانه ساختمانی آنها در دوره رونق دریافت شده است- به بازار مسکن و متقاضیان عرضه می شود. اما بعد از طی این دوره و تخلیه کامل حباب قیمتی، به صورت مجدد و سیکلی تقاضا برای خرید مسکن افزایش می یابد.اما از آنجا که عرضه مسکن به خصوص از سمت واحدهای مسکونی و مصرفی که هم اکنون رونق از ناحیه این واحدها آغاز شده است در کوتاه‌مدت کم‌کشش است نمی‌تواند پاسخگوی تمامی حجم تقاضای ایجاد شده باشد و بر اساس منطق اقتصادی ارتباط بین عرضه و تقاضا، قیمت مسکن افزایش می‌یابد.این در حالی است که در بسیاری مواقع و مطابق با سیکل های رکود و رونق در همه ادوار تجربه شده در بازار مسکن،همزمان با آغاز تحرک قیمتی و شروع رونق در بازار ملک تقاضا از سمت خریداران برای خرید مسکن نیز افزایش می یابد و افزایش تقاضا برای خرید ملک یکی از مهمترین عوامل پیش برنده رونق و نوسان سطح قیمت ها در بازار معاملات املاک است که در هر کدام از دوره های سیکلی رونق بازار مسکن تجربه شده است.
ملکی ادامه داد: از سوی دیگر،تحلیل رفتار سازندگان نیز نشان می دهد با رونق بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها، انگیزه سازندگان برای شروع پروژه های جدید ساختمانی افزایش می‌یابد؛اما اساسا از آنجا که ماهیت سرمایه گذاری ساختمانی و ساخت مسکن فرآیندی زمان بر است واحدهای مسکونی جدید معمولا با تاخیر زمانی زیاد به بازار تقاضا عرضه می شوندطوریکه. با توجه به طولِ دوره ساخت که به طور معمول 2 سال است، پروژه‌هایی که این گروه از سازندگان، در دوره رونق شروع کرده‌اند، در دوران رکود بعدی به بهره‌برداری می‌رسند.
ملکی افزود:به این ترتیب می توان چنین نتیجه گری کرد که نوسانات قیمت مسکن، همواره از یک روند ‌هموار و خطی برخوردار نیست و سیکل های رکود و رونق این موضوع را تایید می کند؛ بلکه روندی پلکانی دارد. روندی که براساس آن می توان تغییرات قیمت مسکن را در سال های مختلف و در دوره های مختلف مشاهده کرد ؛با این ویژگی که نرخ رشد قیمت مسکن در برخی سال ها پیش تر از نرخ تورم و در برخی سال های دیگرکمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.بر اساس روند سیکلی و پلکانی تغییرات بازار مسکن می توان گفت رشد قیمت مسکن در شهر تهران از سال ۹۵ قابل انتظار و بر مبنای روند سیکلی بازار مسکن دارای منطق بود.
وی با تاکید بر اینکه طی چهار سال گذشته سیاست تحریک تقاضا از سوی دولت مورد توجه قرار گرفت تصریح کرد:با توجه به رونق ایجاد شده در بازار مسکن به نظر می رسد سیاست حمایت از تقاضا نیز باید به نحو جدی تری از سوی مسئولان مسکن دنبال شود تا تعادل در بازار مسکن بین حجم عرضه و تقاضای موجود برقرار شود.وی سه حوزه اصلی نیاز مسکن شامل خانه اولیها، بافتهای فرسوده و سکونتگاه های غیر رسمی را مکان اصلی توجه دولت به مقوله ساخت و ساز و حمایت از سمت عرضه اعلام کرد.