تحولات جدید در بازار مسکن

تازه­ ترین گزارش بانک مرکزی در مورد وضعیت بازار مسکن و حضور متقاضیان در این بازار حاکی از افزایش 50 درصد حجم معاملات خرید و فروش در آذرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. در عین حال حجم خرید و فروش آپارتمان ­های مسکونی در ماه گذشته نسبت به میانه پائیز نیز با رشد 20/4 درصدی مواجه شده است. در این میان روند رشد قیمت­ هر مترمربع ملک مسکونی مطابق با پیش بینی ­ها آرام و تدریجی بوده است طوری که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در آذرماه امسال به 5 میلیون و 90 هزار تومان رسیده است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، طی این ماه از مجموع 17 هزار و 800 معامله آپارتمان مسکونی، معادل 48/8 درصد به آپارتمان ­های نوساز تا پنج سال ساخت اختصاص دارد. اگر چه این گروه از آپارتمان ­ها دارای بیشترین سهم از مجموع معاملات بین گروه ­های مختلف سنی آپارتمان را دارا هستند اما بررسی روند 9 ماهه خرید و فروش آپارتمان ­ها در سال جاری حاکی از آن است که سهم این گروه سنی از آپارتمان ­ها از مجموع معاملات ماهانه قدری نسبت به سالهای گذشته افول کرده است. به طوری که در مقایسه با آذرماه سال گذشته معادل 3/7 واحد درصد کاهش پیدا کرده است. در مقابل به سهم معاملات آپارتمان­ های 6 تا 10 سال و همین طور بیش از 15 سال افزوده است.

بر اساس آمار سهم آپارتمان ­های 6 تا 10 سال از مجموع معاملات از 14/6 درصد آذرماه سال گذشته به 14/9 درصد در آذرماه سال جاری رسیده است. همین طور سهم آپارتمان ­های مسکونی بیش از 15 سال نیز از 8/2 درصد در آذرماه سال گذشته به 11/7 درصد در آذرماه سال جاری رسیده است.

بانک مرکزی در یک بررسی از توزیع حجم معاملات در میان مناطق 22گانه شهر تهران طی یک ماه آذر 96 نشان می ­دهد در این ماه پرطرف داراترین منطقه از سوی خریداران منطقه 5 و سپس 4 بوده است که دارای بیشترین حجم معاملات خرید و فروش در ماه مورد بررسی بوده ­اند. این گزارش بیان می­ کند: در آخرین ماه از فصل گذشته منطقه پنج با سهم 14/9 درصدی و منطقه 4 با سهم 11/4 درصدی بیشترین سهم از معاملات خرید و فروش مسکن را به خود اختصاص داده ­اند. این دو منطقه به عنوان مناطق مصرفی شهر تهران شناخته شده ­اند که بخش عمده ­ای از متقاضیان مصرفی خرید ملک را به سمت خود جذب می­ کنند. جالب آنکه بیش از 74 درصد از مجموع معاملات انجام شده در این ماه مربوط به 10 منطقه شامل 5،4،2،8،14،10،7،3،1 و 15 بوده است. البته منطقه پنج همان طور که بیشترین سهم معاملات یک ماهه را از آن خود کرده است طی یک ماه آخر پائیز نیز رکود بیشترین رشد قیمت را نیز میان 22 منطقه شهر تهران ثبت کرده است. مطابق با آمار بانک مرکزی به عنوان مرجع رسمی بررسی تحولات بازار مسکن، بیشترین رشد متوسط قیمت در ماه آذر سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به منطقه معادل 24/4 درصد تعلق داشته است این در حالی است که کمترین میزان رشد به منطقه 16 با نرخ 5/3 درصد مربوط می­شود.

کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن طی چند ماه اخیر پیش بینی می ­کردند در دوره رونق پیش­رو برخلاف دوره­ های گذشته آنچه تنور معاملات مسکن را گرم می­ کند حضور خانه­ اولی­ ها در بازار است. به گفته آنها به دلیل فرارسیدن موعد پرداخت تسهیلات صندوق پس ­انداز یکم، متقاضیان مصرفی که با اتکا به این تجهیزات امکان خرید مسکن را پیدا می­ کنند در بازار حاضر می­ شوند. آمار رسمی بانک مرکزی این پیش­ بینی را به نوعی تائید می ­کند. چرا که آمارها نشان می­ دهد توزیع حجم معاملات در آذرماه به گونه­ ای بوده که معادل 57 درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی شهر تهران(5 میلیون و 90 هزار تومان معامله شده ­اند. در عین حال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله برحسب سطح زیربنا نیز نشان می­ دهد بیش از 14 درصد واحدهای مسکونی معامله شده زیربنای بین 60 تا 70 مترمربع داشته ­اند. شاهد سومی که حضور گرم خانه­ اولی­ ها در بازار خرید و فروش آپارتمان­ های مسکونی را تائید می­ کند سهم 53 درصدی از معاملات آپارتمان­ های مسکونی با ارزش کمتر از 400 میلیون تومان انجام شده است.

کارنامه توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش 150 تا 200 میلیون تومان سهم 11 درصدی، آپارتمان­ های 200 تا 250 میلیون تومان سهم 10 درصدی و املاک 100 تا 150 میلیون تومانی نیز سهم 8/9 درصدی را در یک ماه آذر به خود اختصاص داده ­اند.

ثبت تحولات بازار مسکن در یک ماه پایانی فصل پائیز اگرچه نشان­دهنده ایجاد فاصله جدی میان بازار مسکن و رکود است اما کارشناسان این حوزه بازهم بر پیش­رفتن بازار مسکن به سمت یک دوره رونق تدریجی و آرام تا پایان سال تاکید دارند. به گفته آنها جنس رونق در دوره پیش­رو با آنچه تا کنون در دوره­ های گذشته رخ داده متفاوت است. به این معنی که حضور سوداگران در بازار مسکن دست­ کم تا پایان سال جاری منتفی است و بازار مسکن در یک مسیر رونق آرام و طبیعی پیش خواهد رفت.

تحولات نه ماهه بازار مسکن

بررسی تحولات بازار مسکن در سه فصل ابتدایی سال جاری نیز نشان می دهد: طی این مدت حجم معاملات آپارتمانهای مسکونی در شهر تهران به 131 هزار و 500 واحد رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، افزایش 12 درصدی را تجربه کرده است. در این مدت میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه­ های املاک نیز رقمی معادل 4 میلیون و 700 هزار تومان ثبت شده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل معادل 8 درصد افزایش نشان می دهد.