علامت رونق در تسهیلات مسکن
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، آمارهای رسمی از حوزه بالادست بازار مسکن مربوط به حجم ریالی و تعداد تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی کشور برای ساخت و خرید آپارتمان‌های مسکونی طی ۸ ماهه اول امسال با انعکاس یک تغییر مثبت در فرآیند پرداخت تسهیلات به متقاضیان، از رسیدن بازار مسکن به وضعیت رونق حکایت دارد.
به عبارت دیگر هرچند هنوز رونق کامل در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود اما توقف شیب منفی پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن و همچنین شروع رشد مثبت در فرآیند پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و ساخت واحدهای مسکونی در مقایسه با حجم کل تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش‌های مختلف در بازه زمانی ۸ ماه اول سال‌جاری، نشان دهنده رسیدن بازار مسکن به وضعیت رونق است. سهم تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی کشور به بخش مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده به همه بخش‌ها در حالی طی ۸ ماهه اول سال‌جاری به ۵/ ۸ درصد افزایش یافته که این سهم در ۷ ماهه اول سال‌جاری ۶/ ۷ درصد بود.
سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده شبکه بانکی به بخش‌های مختلف، در ۷ ماه ابتدای امسال به پایین‌ترین سطح خود طی سال‌های اخیر رسید؛ طوری که این میزان از سهم نزدیک به ۲۵ درصد در اوایل دهه ۸۰ به سهم ۶/ ۷ درصدی در ۷ماه اول سال‌جاری سقوط کرد.
سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش‌های مختلف اقتصادی، همچنین در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۱ به میانگین ۱۹ درصد کاهش یافت و در سال‌های ۹۲ و ۹۳ به ترتیب معادل ۷/ ۱۲ و ۸/ ۱۱ درصد بود؛ در سال ۹۴ سهم تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک‌ها به بخش مسکن به ۳۳/ ۱۰ درصد رسید و در سال ۹۵ این سهم به کمتر از ۱۰ درصد(۱۴/ ۹درصد) کاهش یافت. طی یک سال اخیر به رغم قرار گرفتن بازار مسکن در دوره «پیش رونق» و افزایش نسبی تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی، سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده به بخش‌های مختلف همچنان در پایین ترین سطح خود قرار دارد. کارشناسان بی‌اعتنایی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن به رغم وجود تقاضا برای دریافت تسهیلات را مهم‌ترین علت این موضوع می‌دانند. با این حال، کارنامه ۸ ماهه پرداخت تسهیلات بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی نشان می‌دهد هم اکنون از مجموع ۴/ ۳۵۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده شبکه بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی، حدود ۳۰ هزار و ۴۲۱ میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت شده است که نشان دهنده بهبود یک واحد درصدی حجم ریالی پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در عملکرد شبکه بانکی طی ۸ ماه اول امسال است. همچنین عملکرد ۸ ماهه بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و ساخت مسکن از پرداخت ۶۱۲ هزار و ۱۲۲ فقره انواع تسهیلات (ساخت، خرید، تعمیرات و. . . ) به بخش مسکن حکایت دارد.
آمارها نشان می‌دهد به رغم سقوط آزاد سهم تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن طی دست کم ۱۵ سال گذشته نسبت به کل تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی به سایر بخش‌ها، هم اکنون اولین نشانه مثبت در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در کارنامه ۸ ماهه پرداخت تسهیلات بانکی مشاهده می‌شود. بررسی‌ها درباره «توقف ریزش سهم حوزه مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده شبکه بانکی» و همچنین «رشد یک واحد درصدی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در ۸ ماه اول امسال در مقایسه با عملکرد ۷ ماهه بانک‌ها» در سال جاری، نشان می‌دهد آنچه منجر به افزایش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداخت‌شده از سوی شبکه بانکی شده است، «تشدید پیش رونق در معاملات مسکن» ناشی از رشد معاملات خرید آپارتمان تحت تاثیر حضور موثر سمت تقاضای مصرفی در بازار معاملات ملک است؛ به این معنا که افزایش حضور تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن و به دنبال آن افزایش نرخ استفاده از تسهیلات خرید مسکن از سوی متقاضیان از جمله خانه اولی‌ها منجر به افزایش حجم ریالی و همچنین تعداد تسهیلات مسکن پرداخت شده در ۸ ماهه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل و همچنین در مقایسه با روند ۷ ماهه پرداخت تسهیلات به متقاضیان ساخت و خرید واحدهای مسکونی شده است.
آمارهای بانک مرکزی در خصوص عملکرد ۸ ماهه بانک‌های کشور در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن نشان می‌دهد حجم ریالی تسهیلات پرداخت شده به متقاضیان ساخت و خرید مسکن در ۸ ماهه ابتدای سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل (۸ ماهه اول سال ۹۵) حدود ۲۰ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که تعداد تسهیلات پرداخت شده برای خرید مسکن نیز در این بازه زمانی ۷درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش داشته است. همچنین سهم تسهیلات خرید مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده شبکه بانکی به بخش مسکن در ۸ ماهه اول امسال به ۴۱درصد افزایش یافته است این درحالی است که این سهم در مدت مشابه سال گذشته ۵/ ۳۳ درصد گزارش شده بود. این موضوع نشان می‌دهد به دلیل رشد قابل توجه سهم تسهیلات خرید مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک‌ها به حوزه مسکن، عملا حجم عمده‌ای از رشد ایجاد شده در سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی، از ناحیه «افزایش پرداخت تسهیلات خرید به متقاضیان واحدهای مسکونی» ایجاد شده است.
این در حالی است که طی ۸ ماهه اول امسال، کمتر از نیمی از تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک‌ها به بخش مسکن به تنهایی از سوی یک بانک تقبل شده است؛ آمارهای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان از سوی بانک عامل بخش مسکن که هم اکنون به دو شکل عمده (از محل اوراق حق تقدم یا سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق پس انداز مسکن یکم) اقدام به پرداخت تسهیلات می‌کند نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر میزان استفاده از وام‌های خرید در معاملات مصرفی مسکن رشد قابل توجهی داشته است. آمارهای موجود از عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم از پرداخت تسهیلات به متقاضیان خانه اولی نشان می‌دهد در آبان ماه امسال خرید مسکن با تسهیلات یکم در کشور حدود ۱۹ درصد نسبت به مهرماه افزایش پیدا کرده است؛ همچنین میزان استفاده از تسهیلات یکم در معاملات مصرفی واحدهای مسکونی از سوی متقاضیان خانه اولی آبان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته آبان سال ۹۵ نیز معادل ۵ برابر افزایش یافته و به ۳۷۰۰ نفر رسیده است؛ آبان امسال بیشترین استفاده ماهانه از تسهیلات یکم از ابتدای راه‌اندازی این صندوق تاکنون از سوی خانه اولی‌ها برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی صورت گرفت. در تهران هم میزان استفاده خانه اولی‌ها از تسهیلات یکم در معاملات مصرفی مسکن در آبان ماه به لحاظ تعداد تسهیلات، نسبت به مهر امسال ۲۷ درصد رشد کرد و در مقایسه با آبان سال گذشته ۵ برابر افزایش یافت؛ آبان امسال مجموعا ۱۲۷۸ فقره تسهیلات یکم به متقاضیان خانه اولی پرداخت شد که به لحاظ تعداد، از ابتدای پرداخت تسهیلات یکم (خرداد ۹۵ تا کنون)، بالاترین میزان پرداخت تسهیلات یکم محسوب می‌شود.
به این ترتیب، سهم خرید مسکن با تسهیلات یکم از معاملات خرید واحدهای مسکونی در آبان ماه به ۱۰ درصد رسید؛ کارشناسان اواخر سال گذشته پیش بینی کردند این ظرفیت در بازار مسکن وجود دارد که ۱۰ درصد از حجم معاملات خرید مسکن با تکیه بر تسهیلات خانه اولی‌ها انجام شود؛ این در حالی است که پارسال که بازار مسکن در اوایل دوره پیش رونق قرار داشت، این سهم نزدیک به ۳ درصد بود. در واقع تاثیر تسهیلات خرید از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در معاملات ملک، از حدود ۳ درصد در سال گذشته هم اکنون به ۱۰ درصد افزایش یافته است که این موضوع از دو علت عمده منشأ می‌گیرد.
اولین دلیل مربوط به«اتمام دوره انتظار حجم قابل توجهی از سپرده‌گذاران اولیه صندوق پس انداز مسکن یکم و فرا رسیدن موعد دریافت تسهیلات برای آنان» است. به طور متوسط هر یک از سپرده‌گذاران صندوق پس انداز مسکن یکم یک دوره ۱۸ ماهه انتظار برای دریافت تسهیلات را سپری می‌کنند؛ عامل دوم به «راه‌اندازی بازار دوم برای عرضه امتیاز تسهیلات مسکن یکم» مربوط می‌شود؛ طی ماه‌های اخیر با فراهم شدن امکان معامله امتیاز تسهیلات یکم، برخی از سپرده‌گذاران و متقاضیان دریافت این تسهیلات، امتیاز تسهیلات خود را به چند دلیل عمده به متقاضیان مصمم برای خرید مسکن واگذار کرده‌اند.
نوسانات قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر و تضعیف قدرت خرید برخی متقاضیان خانه اولی برای خرید مسکن با اتکا به تسهیلات یکم، ناتوانی گروه دیگری از خانه اولی‌ها در پرداخت قسط ماهانه تسهیلات، انصراف برخی متقاضیان انفرادی (مجردها) از دریافت تسهیلات یکم و ترجیح آنها برای انتقال سرمایه به بازارهای با بازدهی بیشتر و... مهم‌ترین دلایل رونق بازار دوم تسهیلات خانه اولی‌ها محسوب می‌شود؛ این در حالی است که «حذف شرط خانه اولی بودن برای متقاضیان ثانویه تسهیلات یکم» به رونق این بازار طی ماه‌های اخیر کمک بسیار زیادی کرده و این رونق در نهایت در افزایش حجم استفاده از تسهیلات یکم در خرید واحدهای مسکونی مصرفی منعکس شده است. تحقیقات از بازار دوم تسهیلات یکم نشان می‌دهد هم اکنون امتیاز هر فقره تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی حدود ۲۰ میلیون تومان در بازار غیررسمی معامله می‌شود. نرخ خرید امتیاز تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی خانه اولی‌ها نیز حدود ۴۰ میلیون تومان است.
