تغییر معادله سودآوری در بازار مسکن

بهروز ملکی،کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن گفت:با کمتر شدن فاصله بازار معاملات و ساخت و ساز مسکن با دوره رونق،مختصات رونق در دوره کنونی بیش از پیش نمایان می شود که یکی از این ویژگی های عمده «تغییر معادله سودآوری برای سازندگان مسکن» است.

وی با اشاره به اینکه سازندگان پروژه های ساختمانی در دوره رونق پیش رو دست کم با سه ویژگی یا خصلت مهم در ارتباط با بازار معاملات و ساخت مسکن مواجه اند،افزود:اولین ویژگی مربوط به«انتظار سازندگان از بازار معاملات و ساخت مسکن» است که در این دوره به طرز محسوسی با دوره های قبلی متفاوت است.

ملکی توضیح داد:دوره رونق پیش رو به خصوص در معاملات مسکن مانند دوره های قبلی با جهش های ناگهانی قیمت و تقاضای هجومی برای خرید مسکن از سوی سرمایه داران و سوداگران ملکی همراه نخواهد بود؛بلکه رونق در دوره جدید عمدتا از ناحیه تقاضای مصرفی با افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژ در مناطق معمولی شهر پیش بینی می شود؛به عبارت دیگر سازندگان واحدهای مسکونی ضمن توجه به نوع واحدها،متراژ و سطح قیمت واحدهایی که تصمیم به ساخت آن ها دارند باید مختصات ذهنی خود از مفهوم رونق را که در بردارنده ویژگی های دوره های قبلی رونق در بازار مسکن است،تغییر دهند؛به این ترتیب سازندگان باید به این باور برسند که در دوره جدید رونق، خبری از سود های کلان و چند 10 درصدی به واسطه ساخت و ساز نیست.

دومین ویژگی مهم بازار ساخت و ساز در دوره رونق پیش رو به اعتقاد این کارشناس بازار مسکن «تغییر فرمول و نحوه فعالیت سازندگان برای افزایش سودآوری در بازار مسکن» است؛ملکی در این باره اعلام کرد:با توجه به اینکه در دوره رونق پیش رو دیگر خبری از سود های چند 10 درصدی در بازار ساخت و ساز و فروش مسکن نخواهد بود ساخت تک پروژه ها برای کسب سود از فرآیند ساخت و ساز به هیچ وجه برای سازندگان اقتصادی و به صرفه نیست؛به عبارت دیگر در دوره جدید رونق سازندگان باید به انبوه سازی روی آورده و از صرفه ناشی از مقیاس استفاده کنند؛به این معنا که با انبوه سازی میزان سود خود را در بازار مسکن به حد معقول برسانند.

ملکی گفت:ویژگی دیگر دوره رونق در عین حال یک اثر مثبت برای بازار مسکن نیز به همراه خواهد داشت و آن «حذف تدریجی بسازو بفروش ها،خرده سازه ها و سازندگان بی صلاحیت از بازار ساخت مسکن» است؛به این معنا که با از بین رفتن تقاضاهای هجومی،سرمایه ای و آنچنانی برای خرید واحدهای مسکونی و محدود شدن حیطه سودآوری سازندگان به ساخت و فروش واحدهای مصرفی ارزان قیمت و یا باسطح قیمت متوسط،کوچک متراژ و میان متراژ،به طور کلی ساخت تک پروژه ها از دامنه فعالیت ها و ساخت و سازهای سود آور در بازار مسکن حذف خواهد شد و به این ترتیب خرده سازها دیگر برای ساخت و ساز توجیه اقتصادی مشابه دوره های قبل برای خود متصور نیستند و در نتیجه این گروه از سازندگان بی صلاحیت از بازار ساخت ساختمان های مسکونی به تدریج حذف می شوند.

ملکی ویژگی سوم رونق در دوره پیش رو را حذف سازندگان غیرحرفه ای و خرده ساز از چرخه فعالیت های ساختمانی و افزایش فضای فعالیت برای انبوه سازان و سازندگان حرفه ای،تحت تاثیر دومین ویژگی دوره رونق پیش رو، عنوان کرد.

این در حالی است که به گفته وی در شرایط فعلی که بازار مسکن در اوایل دوره رونق قرار گرفته است فضا از هر جهت برای ورود سرمایه گذاران و سازندگان حرفه ای به منظور ساخت واحدهای مسکونی مصرفی مساعد است؛این درحالی است که مدیریت هزینه ها برای سازندگان یکی از مهمترین راه های افزایش کسب سود در بازار مسکن در پروژه های انبوه سازی است.

وی همچنین ورود به ساخت و سازهای گران قیمت،لوکس و بزرگ متراژ مسکونی و از سوی دیگر تجاری سازی را مهمترین اشتباه ممکن در دوره رونق پیش رو برای سازندگان در بازار مسکن اعلام کرد؛به گفته وی طی سال های اخیر به دلیل حجم بسیار زیاد ساخت و سازهای لوکس و اشباع بازار ساخت واحدهای تجاری،ورود به این حوزه ها از مهمترین اشتباهاتی است که سازندگان باید از ارتکاب آن خودداری کنند.