آغاز اجرای طرح مسکن «پیشگام»
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از دنیای اقتصاد، طرح مسکن «پیشگام»، به دنبال تاکید رئیس جمهوری برای تدوین «نقشه راه» نفوذ موثر به هسته فرسوده شهرها تهیه شده که با توافق صورت‌گرفته، فاز اول آن با همکاری کم سابقه دولت و شهرداری پایتخت به اجرا در می‌آید. مطابق جزئیات طرح «پیشگام»، ساخت ۵۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران برای افق ۵ ساله، هدف‌گذاری شده است؛ به طوری‌که با شروع فاز اول، امکان تکرار این ظرفیت برای هر سال وجود دارد. ساخت و ساز در این طرح نوسازی با سه روش «محلی سازی»، «محله سازی مرحله‌ای» و «محله سازی جایگزین» انجام می‌شود. در روش اول، پروژه‌های ساختمانی «متعارف و کم واحد» با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی و در روش دوم، عملیات نوسازی در مقیاس «بلوک شهری» استارت می‌خورد. روش سوم بر شهرک سازی با اهرم «زمین‌های ذخیره» استوار است. اجباری به برج سازی در بافت فرسوده مطابق این طرح وجود ندارد و مقرر شده الگوی تکثیر طرح در سایر شهرها همزمان با اجرا در تهران، تهیه شود. خط قرمز طرح پیشگام، «بازگشت ساکنان قدیمی به محله‌های نوسازی شده» است. برای این منظور، نیمی از نوسازها با «معاوضه مطلوب»، به مالکان اولیه واگذار می‌شود. بازیگر اصلی طرح، «توسعه‌گر»ها هستند.
«طرح تامین مسکن در شهر تهران» با عنوان طرح «پیشگام» برای اجرا در بافت فرسوده مورد موافقت رئیس جمهوری قرار گرفت. به گزارش «دنیای اقتصاد» در قالب این طرح که پنج شنبه گذشته در جلسه‌ای با حضور رئیس جمهوری، وزیر راه و شهرسازی و مقامات این وزارتخانه، شهردار تهران و سایر مسوولان مرتبط در پاسخ به تاکید رئیس جمهوری برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت، قرار است طی یک بازه زمانی ۵ ساله، در فاز اول، ۵۵ هزار واحد مسکونی در محدوده‌ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت به اجرا در بیاید. جزئیات مربوط به طرح «تامین مسکن پیشگام در بافت فرسوده تهران»نشان می‌دهد با اجرای این طرح قرار است بیش از نیمی از ظرفیت فعلی ساخت و ساز سالانه در شهر تهران به هسته‌های میانی و فرسوده پایتخت هدایت شود؛ هم اکنون به طور متوسط سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در شهر تهران احداث می‌شود که ظرفیت ۵۵ هزار واحدی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده در قالب طرح پیشگام بیش از نیمی از کل ساخت و سازهای سالانه فعلی در پایتخت را در برمی‌گیرد.
این در حالی است که جزئیات این طرح همچنین شایعه مربوط به «فرمان برج سازی در بافت‌های فرسوده» را که طی روزهای اخیر مطرح شده بود، از اساس رد می‌کند؛ چرا که در محتوای این طرح علائمی از تاکید بر برج سازی وجود ندارد؛ هر چند در این طرح اشاره شده است در پهنه‌های فرسوده شهر تهران و نیز سایر شهرهای بزرگ متناسب با تراکم جمعیت و ظرفیت محلات، تراکم ساختمانی تعیین خواهد شد. طرح تامین مسکن شهر تهران با عنوان طرح پیشگام برای نوسازی ۵۵ هزار واحد مسکونی فرسوده در پایتخت با اولویت ۵ منطقه فرسوده شهر تهران (مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷) در حالی در دومین جلسه متولی بخش مسکن با حضور رئیس جمهوری طی دو ماه گذشته با موضوع نحوه نفوذ موثر به بافت‌های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت که با توافق ایجاد شده سرگردانی فعالان ساختمانی، متقاضیان مسکن و مالکان املاک فرسوده و همچنین وجود دو نگاه در دولت برای نحوه نوسازی بافت‌های فرسوده (مداخله گسترده در برابر نوسازی تدریجی) بر طرف خواهد شد.
یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد قرار است برنامه عملیاتی (برنامه اقدام) این طرح که در قالب «الگوی نوسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و تولید مسکن محلی در مقیاس بزرگ» تدوین شده است، به منظور اجرا ظرف ۱۰ روز آینده از سوی متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت به معاون اول رئیس جمهوری ارائه شود. بنا بر تاکید ویژه رئیس جمهوری با نهایی شدن برنامه عملیاتی طرح پیشگام طی ۱۰ روز آینده، متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت و سایر نهادهای مرتبط ماموریت دارند در کمترین زمان ممکن نسبت به شروع عملیات اجرایی این طرح اقدام کنند.
نوسازی بافت‌های فرسوده و هسته‌های میانی شهر تهران و سایر کلان شهرها و شهرهای کشور در حالی از ابتدای دولت یازدهم به عنوان اولویت دولت در سیاست‌گذاری بخش مسکن مورد توجه و تاکید قرار گرفت که متولی بخش مسکن طی چهار سال گذشته سیاست بازآفرینی شهری را در بافت‌های فرسوده پیگیری کرده است؛ اما از آنجا که این سیاست طی چهار سال گذشته بیشتر بر جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی و همچنین توجه به الزامات نوسازی بر پایه محله محوری و به طور کلی بازتعریف ساختارهای نوسازی تمرکز داشته و ابعاد کمّی نوسازی به لحاظ تعیین تیراژ معین و مدت زمان مشخص برای نوسازی واحدهای مسکونی به وضوح اعلام نشده بود، رئیس جمهوری به متولی بخش مسکن در دولت ماموریت داد ضمن رعایت ملاحظات سیاست بازآفرینی شهری، با تدوین یک برنامه عملیاتی، هدف‌گذاری کمی دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهری را نیز طراحی کند. در این طرح، مطابق با ماموریت تعریف شده برای متولی بخش مسکن، ظرفیت، تیراژ، زمان بندی، روش‌های اجرا و همچنین اولویت‌های ساخت و ساز در محلات و محدوده‌های هدف به تفکیک و به روشنی، مشخص شده است.
قرار است طرح پیشگام به عنوان طرح عملیاتی تامین مسکن در بافت‌های فرسوده شهر تهران ابتدا در پایتخت اجرا شده و هم زمان مقدمات اجرای این طرح در سایر شهرها نیز طرح ریزی شود و تسری یابد. در این طرح تاکید شده است هم زمان با اجرای طرح پیشگام در شهر تهران نهاد سازی برای تکثیر طرح‌های مشابه در مناطق دیگر، به خصوص شهرهای بزرگ، طی یک سال آینده آغاز شود.
سکاندار نسل جدید نوسازی
یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد سکان اجرای طرح پیشگام، در اختیار «توسعه‌گرها» قرار می‌گیرد؛ در این طرح تاکید شده است که عاملیت توسعه‌گر در بافت‌های فرسوده، رکن اساسی و پایدار برای «تحقق پذیری نوسازی بافت‌های فرسوده شهری» است. توسعه‌گرها نهادهایی هستند که علاوه بر در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه قابل قبول برای ورود به طرح‌های عمرانی نظیر ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، امکان تجهیز منابع و سرمایه‌های خرد را نیز دارند و همچنین از امکان استفاده از منابع بانکی در وضعیت موجود با شرایط فعلی نیز برخوردارند. به عنوان مثال، به دنبال دریافت یارانه نرخ سود برای تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی در بافت‌های فرسوده نیستند و توان مالی و فنی کافی برای سرمایه‌گذاری و شروع فعالیت در بافت‌های فرسوده با کمک تسهیلات نوسازی غیر وابسته به یارانه نرخ سود را دارند.
همچنین از امکان جلب مشارکت در بافت‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مختلف برخوردارند. توسعه‌گر به عنوان نهاد واجد صلاحیت بخش خصوصی، حلقه واسط بین ۴ عنصر مهم در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده یعنی مالکان املاک فرسوده(مردم)، دولت و شهرداری، بانک‌ها و بخش خصوصی سازنده (پیمانکار، انبوه ساز و واسطه‌های بازار) است. در قالب این طرح، بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و ناپایدار شهری، به مثابه یک تهدید بزرگ برای کل کشور معرفی شده‌اند که هم به لحاظ خطرات احتمالی ناشی از وقوع زلزله در شهر تهران و همچنین بسیاری از شهرهای دیگر در معرض تهدید جدی قرار دارند و هم به لحاظ بالا بودن نرخ آسیب‌های فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی در آنها نیازمند رسیدگی و انجام اقدام فوری برای نوسازی هستند.
این در حالی است که در این طرح همچنین تاکید شده است، نیاز اقتصاد کشور به ایجاد رونق در بخش مسکن یکی دیگر از الزامات قرار گرفتن نوسازی بافت‌های فرسوده در اولویت برنامه‌های دولت است؛ در شرایط فعلی ساختار ساخت مسکن قادر به پاسخگویی به این نیاز نیست؛ چرا که ساختارهای تقاضا در بازار مسکن تغییر کرده است و نوسازی بافت‌های فرسوده یکی از مهمترین عوامل رونق بخش در بازار مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که نوسازی بافت‌های فرسوده به مثابه یک فرصت معرفی شده است که با بهره‌گیری از «الگوی توسعه‌ای» می‌توان از این اقدام به عنوان یکی از مهم ترین اقدامات تبدیل تهدیدهای نهفته در شهر به عنوان فرصت‌های قابل توجه اقتصادی، اجتماعی و توسعه‌ای بهره‌گیری کرد.
سه روش نوسازی در طرح پیشگام
مطابق برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته در قالب طرح پیشگام، قرار است این طرح به روش «محلی‌سازی»، «محله‌سازی مرحله‌ای» و «محله‌سازی جایگزین» اجرا شود؛ در این طرح اصل حاکم بر اجرای هر کدام از این سه روش یا ترکیبی از آنها در مناطق فرسوده شهر تهران، «امکان‌پذیری» عنوان شده است؛ به این معنا که بر حسب این که کدام یک از این سه روش در هر محله بیش از دیگری امکان اجرای موفقیت‌آمیز دارد، مناسب‌ترین روش انتخاب و عملیات نوسازی با اتکا به آن انجام شود.
این در حالی است که در جزئیات مربوط به این طرح تاکید شده است که دو روش اول یعنی روش«محلی‌سازی» و «محله‌سازی مرحله‌ای» در بسیاری از محلات شهر تهران قابل اجرا است؛ ضمن این که ۲۰ درصد از کل طرح در قالب روش سوم یعنی«محله‌سازی جایگزین» قابل اجرا خواهد بود. در قالب روش اول (محلی‌سازی)، ساخت سالانه ۳۵ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهر تهران هدف‌گذاری شده است؛ در روش محلی‌سازی، نوسازی‌های خرد به معنای اجرای پروژه‌های محلی متعارف و کم واحد تعریف شده است؛ هر چند ظرفیت هر پروژه در این روش محدود است، اما قرار است تعداد پروژه‌هایی که با استفاده از این روش در بافت‌های فرسوده اجرا می‌شود، در سطح وسیع توزیع شود. در روش محلی‌سازی، تجمیع تا حداکثر ۵ پلاک تعریف شده است؛ به این معنا که برای اجرای هر پروژه زمین مورد نیاز باید ۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع مساحت داشته باشد؛ این در حالی است که در قالب این روش پروژه‌های هدف‌گذاری شده، متعدد و پراکنده است.
همچنین در قالب این روش «اسکان موقت ساکنان» از سوی «توسعه‌گرها» در دستور کار قرار دارد و ۵۰ درصد از واحدهای ساخته شده در هر پروژه در قالب «مشارکت در ساخت» یا «معاوضه» به مالکان بافت فرسوده واگذار می‌شود؛ این در حالی است که مابقی واحدها که در اختیار توسعه‌گر قرار خواهد گرفت به عنوان «ظرفیت بالقوه برای نوسازهای بعدی در قالب واحدهای مسکونی مناسب برای اسکان موقت ساکنان واحدهای فرسوده در سایر پروژهها»، مورد استفاده قرار خواهد گرفت. به عبارت دیگر راهبرد اصلی نوسازی در قالب این روش، راهبرد «معاوضه»است؛ به این معنا که نیمی از واحدهای نوسازی شده به مالکان بافت‌های فرسوده (ساکنان قبلی واحدهای فرسوده) واگذار می‌شود، در این روش همچنین «اصلاح و بازآفرینی تدریجی بافت‌های فرسوده» محور و هدف اصلی نوسازی است.
روش دوم تعریف شده در طرح پیشگام برای اجرای طرح عملیاتی نوسازی در بافت‌های فرسوده طی ۵ سال پیش رو، روش«محله‌سازی مرحله‌ای»است؛ در این روش مقیاس هر پروژه نسبت به روش محلی‌سازی بیشتر است؛ یعنی فرآیند تجمیع به صورت «بلوک شهری» صورت می‌گیرد که در قالب آن بیش از ۵ پلاک مسکونی برای ساخت هر بلوک جدید با یکدیگر تجمیع می‌شود. در روش محله‌سازی مرحله‌ای، راهبرد «باز تنظیم زمین»مورد تاکید قرار دارد؛ به عبارت دیگر عملیات تجمیع بستگی مستقیم به گنجایش زمین و نوسازی در قالب پروژه‌های بلوک سازی دارد؛ در این روش همچنین بخشی از قطعات برای تامین سرانه‌های عمومی و باز و همچنین خدمات شهری اختصاص خواهد یافت.
در روش سوم (محله‌سازی جایگزین)، مقیاس پروژهها از دو روش دیگر بزرگ تر است و نوسازی به شکل «شهرک‌سازی» انجام خواهد گرفت؛ راهبرد اصلی در اجرای این روش «ساخت محلات جدید در زمین‌های ذخیره در اختیار دولت در همسایگی محلات فرسوده و استقرار جمعیت محله فرسوده در محلات جدید» و سپس «استقرار ساکنان محله فرسوده بعدی در محله نوسازی شده قبلی» است؛ به این معنا که در این روش زمین‌های ذخیره موجود در شهر تهران که تحت مالکیت دولت و شهرداری قرار دارد به عنوان اهرم نوسازی در اختیار فرآیند نوسازی قرار خواهد گرفت. انبوه‌سازی مسکن در بافت‌های فرسوده نیز عمدتا در قالب این روش مصداق پیدا می‌کند.
خط قرمز طرح پیشگام
در طرح تامین مسکن پیشگام در بافت‌های فرسوده شهر تهران، یک خط قرمز نیز برای دولت، شهرداری و سرمایه‌گذاران تعریف شده است؛ «حفظ ساکنان قدیمی در محله‌های نوسازی شده و جلوگیری از اخراج جمعیتی از محلات هدف نوسازی» مهمترین خط قرمز تعریف شده در این طرح است. به همین منظور علاوه بر تعریف ماموریت برای نهاد توسعه‌گر به منظور تامین واحدهای مسکونی مناسب برای اسکان موقت ساکنان در روش محلی‌سازی و محله‌سازی تدریجی، استقرار ساکنان محلات بعدی در واحدهای نوسازی شده محله قبلی هدف نوسازی، در روش سوم (محله‌سازی جایگزین) مورد تاکید قرار گرفته است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی جزئیات طرح پیشگام همچنین یک سوال اساسی را ایجاد می‌کند مبنی بر اینکه جایگاه تسهیلات نوسازی در این طرح و فرآیندهای جدید نوسازی چیست؟ یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی برای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده به ازای هر واحد، یکی از ابزارهای در اختیار توسعه‌گرها برای نوسازی است؛ با این تفاوت که از زمان تصویب پرداخت این تسهیلات برای نوسازی واحدهای فرسوده در سال ۹۳ تاکنون، این تسهیلات به دلیل آنچه عدم امکان استفاده از این تسهیلات به دلیل نیاز به تامین یارانه سود مطرح می‌شد فاقد کارآیی بود؛ اما از آنجا که توسعه‌گرها برای استفاده از این تسهیلات نیازی به استفاده از یارانه سود تسهیلات بانکی ندارند، تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده که طی سه سال گذشته-از زمان تصویب تا کنون- فاقد کارآیی بود اثر خود را نشان خواهد داد و قابل استفاده خواهد شد. بر مبنای برآوردهای صورت گرفته در طرح تامین مسکن پیشگام در بافت‌های فرسوده شهر تهران، کل هزینه اجرای طرح برای ۵ سال افق تعریف شده، ۹ هزار و ۶۲۲ میلیارد تومان است که به فراخور تعداد پروژهها و پلاک‌هایی که قرار است نوسازی شوند به پروژه‌های تعریف شده تزریق خواهد شد.
ملاحظات نسخه جدید نوسازی
محتوای طرح پیشگام نشان می‌دهد متولی بخش مسکن برای اجرای نسخه جدید عملیات نوسازی در بافت‌های فرسوده دست‌کم سه عامل مهم در انتخاب جغرافیای هدف را مورد توجه قرار داده است؛ «روندهای جمعیتی»، «موضوع کم یابی زمین» و همچنین «امکان بازدهی‌های جانبی» سه ملاحظه دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده به ویژه در سومین روش نوسازی (محله‌سازی جایگزین) است. این در حالی است که در این طرح تاکید شده است در صورتی که متولی نوسازی تصمیم به اجرای این طرح در سایر شهرهای بزرگ بگیرد باید الزامات مربوط به نوسازی در هر کدام از مناطق و شهرها را مورد توجه قرار بدهد.
متولی بخش مسکن همچنین در توضیح طرح پیشگام، ضمن اشاره به وجود حداقل دو گلوگاه و مانع عمده در مسیر اجرای طرح مبنی بر مشکلات احتمالی مربوط به«اسکان موقت ساکنان» و همچنین «جلب مشارکت همه ساکنان بافت‌های فرسوده برای نوسازی در مراحل اولیه»، سه ضرورت مهم را به مجری نوسازی بافت‌های فرسوده گوشزد می‌کند. بر این اساس، «تعریف ضریب معاوضه مطلوب به نفع مردم»، «امکان کنترل و تنظیم تراکم مسکونی و تراکم جمعیتی(ساختاردهی تقاضا در راستای هدف)» و همچنین «فراهم شدن بسته‌های اقتصادی برای ورود سرمایه‌گذاران خارجی»، ضرورت‌هایی مهمی است که در طرح پیشگام برای ورود به دوره جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده مورد تاکید قرار گرفته است.
متولی بخش مسکن همچنین دو الزام مهم در ارتباط با اجرای این طرح را مطرح کرده است و در عین حال ۳ پیشنهاد مهم برای تحقق این الزامات عنوان می‌کند. «ایجاد ساختار فرماندهی و راهبری برای تکثیر و گسترش این الگو در کشور به منظور بالفعل کردن فرصت نوسازی بافت‌های فرسوده» اولین الزام مطرح شده در متن طرح پیشگام است؛ در قالب این موضوع پیشنهاد شده است «قرارگاه جهاد نوسازی» ذیل ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی تشکیل و این قرارگاه با واحدها و توابع ستاد ملی بازآفرینی پایدار شهری تلفیق شود. دومین الزام تاکید بر «همراهی نظام بانکی برای اجرای برنامه‌های تامین مالی توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده» است که برای تحقق این هدف پیشنهاد شده «دستورالعمل تامین مالی نهادهای توسعه‌گر» در شورای پول و اعتبار به تصویب برسد و همچنین «مصوبه ایجاد تحول برای توسعه سرمایه‌گذاری و بهسازی و نوسازی مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری» نیز اجرایی شود.
