طرح ویلا سازی در پرند

این طرح که هم‌ اکنون مطالعات اولیه را پشت سر گذاشته و در مرحله انتشار فراخوان برای جذب پیمانکار قرار دارد، پس از تکمیل، با روش«فروش مزایده‌ای» بر مبنای تعیین «قیمت پایه متناسب با وضعیت روز بازار مسکن»، به اشخاص متقاضی واگذار خواهد شد.

تحقیقات «دنیای اقتصاد» از جزئیات این طرح نشان می‌دهد این طرح قرار است با یک هدف کلی، شکل ساخت و سازهای صورت گرفته در شهر جدید پرند را به گونه‌ای متفاوت از آن چه طی سال‌های اخیر در این شهر بنا شده است، تغییر دهد. مهم‌ ترین هدف از اجرای طرح ویلا سازی در ضلع شمالی فاز 6 پرند که هم ‌اکنون بخشی از واحدهای مسکن مهر در آن واقع شده است «اجرای سیاست اختلاط نشینی در حومه ارزان قیمت پایتخت» است؛ شهرهای جدید اطراف تهران که طی سال‌های اخیر با هدف جذب سر ریز جمعیتی کلان‌ شهر تهران ایجاد شده‌اند اگر چه سکونت گاه‌های رسمی تلقی شده و عنوان حاشیه‌های غیر رسمی به آنها اطلاق نمی‌شود اما طی سال‌های اخیر به واسطه نوع و جنس ساخت‌ و‌ سازهای صورت گرفته در آن ها (مسکن مهر) عملا به مناطق محل تمرکز گروه‌های کم‌ درآمد تبدیل شده‌اند؛ این در حالی است که طی سال‌های گذشته تا کنون، همواره کارشناسان و مسوولان مسکن و سایر حوزه‌های مرتبط همچون جامعه شناسان و برنامه‌ ریزان شهری، بر ضرورت ایجاد اختلاط اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی در محلات مسکن مهر تاکید کرده‌اند.

پیگیری و اجرای این هدف نه تنها منجر به تحقق سیاست اختلاط نشینی در پایتخت مسکن مهر کشور می‌شود، بلکه به واسطه امکان ایجاد شده در بر دارنده یک مزیت عمده نیز برای متقاضیان خرید ویلا در نواحی اطراف پایتخت نیز هست. هم‌ اکنون به واسطه وجود برخی مشکلات زیست‌ محیطی همچون آلودگی‌ هوا، ترافیک و... در پایتخت، برخی خانوارهای متعلق به دهک‌ های اقتصادی پر درآمد و حتی طبقات متوسط رو به بالا، تمایل دارند با خرید املاک ویلایی، به حومه‌های پایتخت مهاجرت کنند؛ مطالعات نشان می‌دهد، شهرهای جدید اطراف پایتخت هم‌ اکنون از ظرفیت بالقوه برای جذب دهک‌های مرفه ساکن پایتخت در مقایسه با برخی دیگر از مناطق شهری حومه، برخور دارند. هم‌ اکنون به دلیل وجود دو مانع عمده در بیشتر حومه‌های شهری شناخته شده شهر تهران همچون لواسان و... ، امکان مهاجرت تعداد قابل‌ توجهی از این خانوارها به نواحی اطراف کلان‌ شهر تهران وجود ندارد. این‌ در حالی است که اجرای طرح ویلا سازی در شهر جدید پرند می‌تواند خلأ موجود در این زمینه را پر کند.

هم‌ اکنون در حومه‌های خوش‌ آب و هوای اطراف پایتخت عمده املاک فروشی با مشکلاتی همچون عدم برخورداری از سند مالکیت، چند مالکی بودن و... مواجهند به همین دلیل سطح اعتماد متقاضیان برای خرید ویلا در این مناطق به دلیل کمبود املاک فروشی برخوردار از «سلامت حقوقی»، پایین است؛ این‌ در حالی است که از سوی دیگر قیمت این ویلاها، به قدری بالاست که بخش قابل‌ توجهی از متقاضیان مهاجرت به حومه شهر از توان مالی کافی برای خرید این املاک برخوردار نیستند یا خرید چنین ویلاهایی در خارج از شهر را «اقتصادی» نمی‌دانند.

کارشناسان می‌گویند: اگر چه شهرهای جدید اطراف تهران سکونت گاه‌های رسمی هستند اما به دلیل تمرکز گروه‌های کم‌ درآمد و برای در امان ماندن از معضلات فرهنگی و اجتماعی ناشی از اجتماع این افراد در محلات مسکن مهر لازم است از میان سایر طبقات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جامعه نیز در شهرهای جدید اسکان داده شوند تا به واسطه این اختلاط، هویت شهرهای جدید به‌ عنوان شهرهای برخوردار از هویت و ویژگی‌های شهر واقعی مشابه آن چه در سایر شهرها مشاهده می‌شود، برای ساکنان به رسمیت شناخته شود وشهر جدید از حالت خوابگاهی به شهری دارای هویت همراه با حس تعلق برای ساکنان تبدیل شود. این در حالی است که پیش از این کارشناسان بارها نسبت به پیامدهای منفی تمرکز گروه‌های کم‌ درآمد در محلات مسکن مهر و عدم اختلاط آنها با سایر گروه‌های درآمدی هشدار داده بودند و ادامه این شرایط را تبدیل برخی محلات ضعیف‌ تر به کانون‌ های جرم و بزه، عنوان می‌کردند.

هم‌ اکنون و در شرایطی که برخی حومه‌های خوش آب و هوای اطراف تهران با مشکل «کمبود زمین» و از آن مهم‌ تر «عدم صدور مجوز ساخت» مواجهند، شهرهای جدید اطراف پایتخت به خصوص پرند و پردیس در عین حال که سکونت گاه‌های رسمی محسوب می‌شوند و قیمت خرید زمین و ویلا نیز در آنها نسبت به سایر مناطق حومه‌ای کلان‌ شهر تهران پایین‌ تر است، منبع سطح قابل توجهی از اراضی خام در اختیار دولت هستند که قرار است 90 هکتار از این اراضی در شهر جدید پرند، برای ساخت ویلاهای با زیربنای حدود 150 تا 160 مترمربع در قطعات 500 تا 600 مترمربعی مورد استفاده قرار گیرد. موجودی قابل توجه اراضی خام در اختیار دولت در شهرهای جدید اطراف پایتخت این ظرفیت را دارد که نیاز گروه‌های پر درآمد و حتی گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالا را برای مهاجرت به مناطق کم‌ تراکم در خارج از محدوده شهر تهران تامین کند. بنابراین، هم‌ اکنون شهرهای جدید اطراف پایتخت گزینه مناسب خرید ویلا و سکونت برای این گروه خانوارها محسوب می‌شوند.

علت تاخیر در ساخت ویلاهای پرند

تحقیقات «دنیای‌ اقتصاد» از جزئیات اجرای طرح ساخت ویلا در شمال فاز 6 شهر جدید پرند نشان می‌دهد هر چند حدود سه سال پیش، طرح ویلا سازی در این شهر جدید مطرح شده بود اما این بار فرآیند شروع به کار برای احداث 1500 دستگاه ویلای مسکونی در این شهر جدید حاکی از جدی‌‌ شدن اجرای این طرح دارد؛ طوری که اظهارات مدیرعامل شهر جدید پرند در خصوص جزئیات و نحوه اجرای این طرح نشان می‌دهد ویلا سازی جدید در شهر پرند، رسما کلید خورده است. علی‌اکبر طاهری، مدیرعامل شهر جدید پرند در خصوص جزئیات طرح ویلا سازی در این شهر جدید به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد:هدف اصلی از اجرای این طرح استفاده از اراضی در اختیار دولت برای ایجاد «اختلاط جمعیتی» و «پیوند طبقات مختلف جامعه با یکدیگر» در راستای اجرای سیاست «اختلاط‌ نشینی» و «هویت‌ بخشی به شهرهای جدید» است. وی با بیان اینکه هم‌ اکنون مطالعات اولیه برای ساخت 1500 دستگاه ویلای مسکونی در زمینی بالغ بر 90 هکتار، در قطعات 500 تا 600 مترمربعی و با زیربنای کل 150 تا 160 مترمربع برای هر ویلای مسکونی انجام شده است و این طرح در مرحله انتشار فراخوان برای جذب سرمایه‌گذار قرار دارد، گفت:طی 15 روز آینده فراخوان جذب پیمانکار برای مشارکت در اجرای این طرح منتشر می‌شود.

به گفته وی، فرآیند انتخاب پیمانکار از میان شرکت‌های بخش خصوصی طی دو ماه آینده نهایی می‌شود و پس از انعقاد قرارداد با پیمانکاران، با توجه به‌ بازه زمانی تعریف‌ شده برای اجرای طرح، حداکثر ظرف مدت 3 سال کل طرح شامل مراحل آماده‌ سازی زمین، تامین سرانه‌های عمومی مورد نیاز و ساخت ویلاها، تکمیل می‌شود.

قرار است فرآیند انتخاب پیمانکار از میان «شرکت‌های بخش خصوصی» از طریق «فراخوان عمومی» ابتدا برای انجام عملیات آماده‌ سازی زمین و تامین زیر ساخت‌ها و سرانه‌های عمومی مورد نیاز و سپس برای ساخت ویلا انجام شود. مدیرعامل شهر جدید پرند در حالی علت تاخیر در اجرای طرح ویلاسازی در شهر جدید پرند را «درگیری در پروژه‌های مسکن مهر » طی سال‌های اخیر عنوان کرد که قرار است این طرح بر مبنای یک درس مهم از پروژه‌های مسکن مهر اجرا شود؛ به این معنا که در این طرح قرار است بر خلاف مسکن مهر که ابتدا واحدهای مسکونی احداث و سپس تامین سرانه‌های زیربنایی و خدماتی در دستور کار قرار گرفت، ابتدا زیر ساخت‌ها و خدمات تامین و سپس عملیات ساخت ویلاها شروع شود.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد این طرح قرار است در نزدیکی واحدهای مسکن مهر ساخته شود تا از این طریق گروه‌های مرفه‌ تر در میان خریداران واحدهای مسکن مهر که عمدتا متعلق به گروه‌های کم‌ درآمد هستند اسکان داده شوند. تجربه ساخت واحدهای مسکونی در شهر جدید پرند پس از آماده‌ سازی خدمات و زیر ساخت‌ها به قبل از ورود مسکن مهر به این شهر جدید برمی‌گردد که پیاده‌ سازی این سیاست در آن زمان موجب شد بیش از 80 درصد نیاز ساکنان قدیمی شهرهای جدید به خدمات زیربنایی و روبنایی از همان بدو سکونت خانوارها در واحدهای مسکونی(غیرمسکن مهر) تامین شود. قرار است این سیاست در طرح ساخت 1500 ویلای مسکونی در این شهر جدید تکرار شود. طرح ساخت ویلا در شهر جدید پرند همچنین قرار است با مشارکت بخش خصوصی انجام شود؛ به این معنا که بخش‌ خصوصی در ازای انجام عملیات آماده‌ سازی، تامین سرانه‌های عمومی و ساخت ویلاهای مسکونی، روی زمین‌های در اختیار دولت، بخشی از پروژه را به‌ عنوان درآمد حاصل از مشارکت تملک کند. در حال حاضر حدود 50 هکتار از 3420 هکتار محدوده مصوب شهر پرند به ویلاهای مسکونی احداث‌ شده طی سال‌های قبل اختصاص دارد.

برآورد اولیه از فرمول مشارکت

برآوردهای اولیه از سهم دولت وپیمانکار بخش خصوصی از ما حصل پروژه بعد از اتمام کامل فرآیند اجرای طرح، نشان می‌دهد هم‌ اکنون مدل ترجیحی سهم 60 درصدی دولت در برابر سهم 40 درصدی پیمانکار مد نظر قرار دارد، هر چند ممکن است متناسب با تغییرات روز بازار مسکن، این فرمول تغییر کند. این در حالی است که در پیش‌ بینی‌های اولیه صورت‌گرفته برای اجرای این طرح، امکان پیش‌ فروش ویلاهای مسکونی به متقاضیان نیز در نظر گرفته شده است. با این وجود به گفته مدیرعامل شهر جدید پرند در صورت نهایی شدن این امکان، پیش‌ فروش ویلاها بعد از مشخص شدن سهم دولت و پیمانکار از عواید طرح اجرا شده، انجام خواهد شد و قبل از مشخص شدن سهم طرفین این امکان وجود ندارد. هر چند هنوز برآوردی از قیمت ویلاهای مسکونی که قرار است در قالب این طرح احداث و به متقاضیان فروخته شود، انجام نشده و هر گونه برآورد قیمتی منوط به تغییرات قیمت مسکن در زمان فروش یا پیش‌ فروش واحدها اعلام شده است اما نحوه واگذاری این ویلاها به متقاضیان بر مبنای «انجام مزایده» و فروش ویلاها به افرادی است که قیمتی «بالاتر» از قیمت پایه تعیین شده، پیشنهاد کنند. این‌ در حالی است که این ویلاها به قیمت روز و بدون اعمال محدودیت خاص در شرایط متقاضیان به فروش می‌رسد و بنابراین هیچ منعی از بابت خانه‌ اولی بودن یا الزام به سبز بودن فرم (ج) متقاضیان برای خرید این ویلاها وجود ندارد؛ به عبارت دیگر هر متقاضی که قیمتی بالاتر از قیمت پایه پیشنهاد کند، خریدار نهایی ویلا خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در واگذاری واحدهای مسکن مهر ، متقاضی باید واجد 5 شرط برای پیش‌خرید این واحدها بود یکی از این شروط سبز بودن فرم (ج) به معنای عدم برخورداری متقاضی از مسکن ملکی تعیین شده بود این در حالی است که برای خرید ویلاهای جدید هیچ شرطی جز پیشنهاد بالاترین قیمت نسبت به قیمت تعیین‌شده پایه در زمان انجام مزایده برای متقاضیان در نظر گرفته نشده است.

به این ترتیب افرادی که دارای مسکن ملکی هستند نیز می‌توانند در فهرست خریداران ویلاهای مسکونی شهر جدید پرند قرار بگیرند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم اکنون در بخش‌هایی از شهر جدید پرند بیش از 30 تیپ ویلای مسکونی با متراژهای گوناگون(به‌ طور معمول بین 400 تا 800 مترمربع) وجود دارد که قیمت این ویلاها به‌ طور متوسط از 500 میلیون تومان شروع شده و تا حدود یک میلیارد تومان می‌رسد. در حال حاضر به‌ طور تقریبی 130 هزار واحد مسکونی(ویلایی و آپارتمانی)در شهر جدید پرند وجود دارد که از این تعداد 95 هزار واحد مربوط به مسکن مهر است.