اولین واکنش به مالیات جدید مسکن

تحقیقات میدانی حاکی است گروهی از سازنده‌ها در مناطقی از تهران، به‌ دلیل ابهام درباره نتیجه ریالی فرمول جدید مالیات، از ادامه فروش انصراف داده‌اند. 
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها نشان می‌دهد تغییر مبنای محاسبه «مالیات بر اولین فروش آپارتمان نوساز»، دو اثر «روانی» و «واقعی» بر بازار مسکن دارد که اولی، به شکل کوتاه‌ مدت است و دومی با تاخیر حداقل یک فصلی ظاهر می‌شود. واکنش فعلی، اثر اولیه ارزیابی می‌شود که توان تغییر قیمت‌ فروش را ندارد.
فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش آپارتمان، پیش از عملیاتی شدن در بازار «ساخت و ساز»، جو روانی بازار «معاملات ملک» را تحت تاثیر قرار داد. آخرین وضعیت بازار مسکن و ردیابی نوع واکنش‌ فعالان ملکی به پایه جدید مالیات بر ساخت حاکی از آن است:‌ در برخی مناطق تهران، سازنده‌ها با اعلام انصراف موقتی از فروش، فایل‌های خود را از بازار عرضه خارج کرده‌اند و یک گروه دیگر نیز برای فروش، قصد تعلل دارد. واسطه‌های بازار ملک، «منشأ تغییر ناگهانی» رفتار فروشنده‌های نوساز طی دو هفته اخیر را مصوبه ماه گذشته هیات دولت در خصوص تغییر پایه محاسبه نرخ مالیات بر ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی عنوان می‌کنند، به‌ طوری که افزایش قابل توجه مبلغ این نوع مالیات، اثر مستقیم و آنی بر فرآیند فعالیت سازنده‌ها در بازار معاملات ملک گذاشته است. 
ماه گذشته، با تصویب یک آیین‌ نامه مربوط به ماده‌ای از قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم در هیات دولت، پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از «قیمت منطقه‌ای ملک» به «درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان» تغییر پیدا کرد که بر اساس این تغییر، از امسال سازنده‌های حقوقی (شرکت‌های ساختمانی)، معادل 25 درصد و سازنده‌های حقیقی (بساز و بفروش‌ها) نیز معادل 15 تا 25 درصد سود فروش، مشمول پرداخت این نوع مالیات می‌شوند.
هر چند مبلغ ریالی فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن نسبت به فرمول قدیم، چند برابر شده و به‌ عنوان نمونه برای یک آپارتمان 400 میلیون تومانی -با احتساب میانگین سود سازنده‌ها در شرایط فعلی- مبلغ آن از حداکثر 500 هزار تومان به حدود 16 تا 17 میلیون تومان افزایش یافته است، اما «ابهام فعالان ساختمانی» نسبت به تاثیر واقعی و دقیق مالیات جدید بر هزینه‌های ساخت و ساز از یکسو و شیوع برخی جوسازی‌ها با هدف سوءاستفاده از این فرمول برای تحریک قیمت مسکن از سوی دیگر، سبب شده در حال حاضر «جو روانی» بازار معاملات ملک، زودتر از اثرپذیری بازار اصلی–بازار ساخت و ساز- تحت‌ الشعاع فرمول جدید مالیات بر ساخت قرار بگیرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، دو اثر «روانی» و «واقعی» در بازار معاملات ملک به همراه دارد که اولی، مقطعی و زودگذر بوده و دومی با تاخیر حداقل یک فصلی از زمان تصویب، به‌ صورت تدریجی و پایدار، بروز خواهد کرد. این دو اثر، متفاوت از تاثیرپذیری بازار ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی است.
واکنش روزهای اخیر بازار معاملات ملک را می‌توان اثر «روانی» فرمول جدید مالیاتی عنوان کرد که بدون تاثیرگذاری بر قیمت مسکن، صرفا بر جو بازار -رفتار سمت عرضه یا همان فروشنده‌های نوساز- حاکم شده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند، اثر روانی مالیات، به‌ زودی و بعد از پذیرش شرایط جدید از سوی فعالان ساختمانی، خنثی خواهد شد. در این میان، اگر چه واسطه‌های بازار، احتمال انتقال کامل بار مالیات جدید بر «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های جدید را مطرح می‌کنند اما تحلیل‌های واقعی به دو دلیل، فرضیه دلالان را رد می‌کند. اثر «واقعی» مالیات جدید، دست‌ کم از نیمه دوم امسال، ابتدا در بازار ساخت و ساز ظاهر می‌شود و همزمان در صحنه فروش «نوساز»ها بروز پیدا می‌کند.
ساختار این اثرگذاری که واکنش نوع دوم بازار معاملات مسکن به مالیات جدید خواهد بود، حاوی سه مشخصه است.
از آنجا که مبنای اعمال فرمول جدید مالیات، ساخت و سازهای دارای پروانه از تاریخ ابتدای سال 95 به بعد تعیین شده است، با احتساب میانگین طول زمان ساخت و ساز در دوره رکود مسکن که معمولا 18 ماه برآورد می‌شود، عملا سری اول نوسازهای مشمول مالیات 15 تا 25 درصدی، از نیمه دوم سال 96 وارد بازار فروش می‌شود. ترتیب زمانی شروع عملیات مالیات‌ ستانی با نرخ جدید از اولین فروش نوسازها، مشخص می‌کند: در فصل اصلی نقل و انتقالات که هم اکنون بازار ملک در آن قرار دارد، بار اضافی از محل مالیات بر ساخت، متوجه قیمت فروش آپارتمان‌ها نخواهد شد. این، مشخصه اول اثرگذاری واقعی مالیات جدید است.
دومین مشخصه اثرگذاری واقعی مالیات جدید، به «سهم مالیات از قیمت فروش» برمی‌گردد. فرمول جدید به معنای آن است که سازنده‌ها باید معادل یک‌ چهارم از عایدی حاصل از فروش آپارتمان‌های نوساز- ما به‌ التفاوت قیمت فروش و هزینه ساخت، بدون احتساب قیمت زمین- را بابت مالیات به دولت بپردازند. متوسط عایدی فروش آپارتمان در بازار فعلی (با لحاظ شرایط رکودی، سطح قیمت میانگین فروش و متوسط هزینه ساخت در مناطق مختلف شهر)، طبق اعلام سازنده‌های پر کار، بین 17 تا 20 درصد تخمین زده می‌شود. به این ترتیب، سهم مبلغ مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از قیمت فروش، بر اساس فرمول جدید بین 3 تا 5 درصد خواهد بود. این نسبت، در مقایسه با مبلغ ناچیز فرمول قدیم، قطعا قابل توجه و افزایش یکباره محسوب می‌شود اما ابعاد آن با جو روانی شکل گرفته در بازار ناهمخوانی دارد. جو موجود در بازار معاملات، تصور بزرگنمایی شده از رقم واقعی مالیات بر ساخت و فروش مسکن دارد.
مشخصه سوم اثر واقعی مالیات جدید، مقطع زمانی اجرای آن است. شرایط شبه‌ رکودی حاکم بر بازار مسکن-دوره گذار از رکود به رونق در معاملات- مانع از «انتقال کامل هزینه» فرمول جدید مالیات بر ساخت، به قیمت فروش آپارتمان‌ها می‌شود. در شرایط فعلی، سمت تقاضای مصرفی، توان پذیرش افزایش محسوس قیمت را ندارد. در این شرایط، بار 3 تا 5 درصدی ناشی از مالیات جدید بر قیمت فروش، به‌ صورت متعادل بین سازنده و خریدار واحد نوساز، توزیع خواهد شد و احتمال افزایش قیمت مسکن از این محل کاهش می‌یابد. اما در زمان رونق معاملات مسکن که معمولا با نوسان افزایشی قیمت همراه است، به دلیل رشد تقاضای موثر و حاضر در بازار خرید، شرایط نسبی برای انتقال بار مالیات به قیمت فروش فراهم می‌شود و اثر مستقیم آن بر تحریک قیمت، بیشتر خواهد شد.
بنابراین در شرایط کنونی، فرضیه افزایش تابستانی قیمت فروش مسکن از محل مالیات جدید به دو دلیل «در امان بودن نوسازهای یک فصل آتی از پرداخت مالیات جدید» و همچنین «تقسیم بار مالیاتی بین فروشنده و خریدار در دوره فعلی»، قابلیت تحقق ندارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، فارغ از تاثیرپذیری بازار معاملات ملک از مالیات جدید، غالب سازنده‌ها، این مالیات را در شرایط فعلی که دوره آوار برداری از رکود ساخت و ساز و احیای نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود، به زیان رونق بخش مسکن می‌دانند. کارشناسان در این مقطع، پیشنهاد تجدید نظر بر قسمت‌هایی از فرمول جدید مالیات بر ساخت را با هدف طراحی یکسری مشوق‌ها در نرخ، برای ساخت و سازهای مصرفی مطرح می‌کنند.