شرط خروج بازار ساخت و ساز از رکود

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه مسکن یک کالای دووجهی(سرمایه ای-مصرفی) محسوب می شود، به پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، گفت: دارایی های یک جامعه، از محل پس انداز و سرمایه گذاری حاصل از آن افزایش می یابد.
وی ادامه داد: هرچند برآورد کل دارایی های کشور دشوار است، اما شاید بتوان تشکیل سرمایه خالص (پس از کسر جایگزینی ناشی از استهلاک سرمایه های پیشین) را به عنوان نزدیکترین متغیری که میزان تغییرات در دارایی ها را نشان دهد، در نظر گرفت. طبق اظهارات، نرخ تشکیل سرمایه خالص در سالهای اخیر منفی بوده است. هرچند برآوردهای اداره حساب های اقتصادی بانک مرکزی، نشان از رشد 39 درصدی سرمایه کل به قیمت ثابت در طول 15 سال گذشته دارد. حتی اگر این نرخ رشد را در نظر بگیریم، با توجه به رشد جمعیت و رشد جمعیت فعال (عرضه نیروی کار)، سرانه سرمایه رشد زیادی را نشان نمی دهد که چندان عدد قابل توجهی نیست.
وی توضیح داد: این بدین معنا است که میزان قابل توجهی به اندوخته دارایی کشور طی 15 سال اضافه نشده است. ارزش حقیقی مجموع ساختمان ها و ماشین آلات، رشد چندانی نیافته اند که البته خود می تواند به این معنی باشد که رشدهای موهومی در اندازه اسمی دارایی ها، صرفا ناشی از فعالیت های سوداگرانه است و چیزی در ارزش حقیقی دارایی ها به صورت قابل توجه افزایش نیافته است.
وی در مورد بخش مسکن اظهار کرد: نکته ای که در اینجا وجود دارد این است که از سویی، مسکن به دلیل اینکه ساختمان آن نرخ استهلاک پائینی دارد و زمین متعلق به آن هم عملا از بین نمی رود و مستهلک نمی شود، خصلت دارائی بسیار ارزشمندی پیدا می کند و بنابراین، ذات مسکن وجود تقاضای توأم سرمایه ای و مصرفی را لاجرم می کند.
وی در عین حال تاکید کرد: علیرغم این موضوع، به دلیل شکاف تاریخی بین تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی، ارزش تقاضای سرمایه ای آن نیز بالاست. به همین خاطر، بویژه در دوره هایی که عرضه به شدت محدود می شود و شکاف رو به افزایش است و در نتیجه انتظار افزایش قیمت ها وجود دارد، جنبه تقاضای سفته بازی افزایش می یابد که البته خود، صرفا به رشد اسمی دارائی مسکن (و نه رشد حقیقی) منجر می شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن در بخش دیگری از صحبت های خود به سهم تقاضای مصرفی از این بازار اشاره کرد و افزود: مسکن و سرپناه جزو کالاهای ضروری خانوار است که به طریقی باید به این نیاز پاسخ داده شود و از آنجا که کالای همگنی نیست، می تواند با تغییرات عوامل تعیین کننده تقاضا و عرضه، به سمت تأمین بی کیفیت تر رود. به گفته وی گسترش اسکان غیررسمی، جابه جائی از کلان شهرها به سمت شهرهای اقماری، نتیجه این روند موضوع خواهد بود.
اولاد در پایان گفت: در نبود بستر مناسب تولید و تغییر شرایط عرضه مسکن به شکلی بتواند یک حاشیه سود مناسب برای سازندگان را فراهم کند خروج از رکود ساخت و ساز به سادگی امکان پذیر نیست بنابراین برای ایجاد شرایط مناسب باید در سیاست گذاری سمت عرضه تغییرات مهمی به وجود آید.