روند تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر

تیمور رحمانی، عضو هیات علمی دانشگاه تهران جهش یک ساله قیمتی در شهر تهران را مبنای سنجش توان پرش ارتفاع قیمت مسکن در نظر گرفته است.

این اقتصاددان با استناد به تغییرات قیمتی در سه دهه 70، 80 و 90 به پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، گفت: در اولین مقطع مورد بررسی که سال ۱۳۷۴ تا سال ۱۳۷۵ بوده قیمت مسکن در شهر تهران ۱٫۶۷ برابر شده است.

وی مقطع دوم را سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۶ عنوان و اظهار کرد: در این دوره تغییرات قیمت آپارتمان در تهران ۱،۸۲ برابر شده است که در مقایسه با دوره مورد نظر در دهه ۷۰ افزایش یافته است.

آخرین مقطع مورد بررسی از سوی این اقتصاددان جهش اخیر در سال ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۷ بوده است.

رحمانی با استناد به آمار رسمی منتشر شده در خصوص تحولات قیمتی بازار مسکن گفت: در این دوره تغییرات قیمت مسکن ۲٫۲۷ برابر بوده است.

دانشیار دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران تاکید دارد: این تغییرات به خوبی نشان می دهد توان پرش ارتفاع قیمت مسکن در هر دوره بالا رفته است.

به اعتقاد رحمانی این روند می تواند ریسک افزایش نسبت جهش در سالهای پیش رو را بالا ببرد.

وی از بررسی این سه روند تاریخی نتیجه گرفته است: سیاست های توصیه شده از سوی برخی اقتصاددانان برای حل مشکل مسکن نتیجه نداده است. زیرا با وجود مداخلات و طرح های متعدد در ۱۵ سال اخیر نسبت جهش ها بالاتر رفته است.

به گفته وی به‌طور تقریبی سال‌های ۱۳۷۳ تا ۱۳۷۵، ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۱، ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۶، ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ و نهایتا ۱۳۹۷ دوره‌های رونق قیمتی مسکن است. واضح است که متاثر از سایر شرایط اقتصاد کلان تفاوت‌هایی بین این دوره‌های رونق وجود دارد؛ اما آنچه با اهمیت است این است که دوره‌های رونق قیمتی مسکن از نظم قابل‌توجهی برخوردار است که دلیل اصلی آن را می‌توان دخالت کمتر دولت در این بازار در مقایسه با بازار ارز و سهام دانست. همچنین این سیکل نسبتا منظم به سادگی با رشد کمیت‌های پولی و تداوم تورم قابل‌توضیح است.

او در خصوص دوره رونق اخیر بازار مسکن تصریح کرد: شواهد متعددی شامل پروانه‌های ساخت و مقدار سرمایه‌گذاری حقیقی در ساختمان نشان می‌دهد که برخلاف سایر سیکل‌های رونق قیمتی مسکن که به‌طور معمول با رونق ساخت‌و‌ساز همراه بوده است، در رونق بسیار شدید قیمتی اخیر مسکن، رونق ساخت‌و‌ساز رخ نداده است. به عبارت دیگر، اولین بار است که رونق قیمتی مسکن منجر به رونق ساخت‌و‌ساز نشده است.

او ادامه داد: واضح است که رونق شدید قیمتی مسکن آثار زیانباری روی رفاه بخش بزرگی از شهروندان به همراه داشته است. هنگامی که رونق قیمتی به رونق ساخت‌و‌ساز منجر می‌شود، آثار مثبت آن در ایجاد رونق اقتصادی و اشتغال، بخشی از آثار منفی افزایش قیمت را جبران می‌کند، اما هنگامی که رونق قیمتی با رونق ساخت‌وساز همراه نباشد، گویی جامعه صرفا آثار منفی رونق قیمتی را متحمل شده و نتوانسته موتور رونق اقتصادی را به چرخش درآورد.