بررسی عوامل رشد قیمت مسکن طی ماه های اخیر

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، مطابق با آمار رسمی، میانگین قیمت مسکن در اولین ماه از فصل زمستان سال جاری به 9 میلیون و 600 هزار تومان در هر مترمربع و حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه های املاک به کمتر از 6 هزار فقره در یک ماه رسیده است. در این میان اگرچه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به مدت مشابه بیش از 90 درصد رشد داشته اما شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در دی ماه نسبت به ماه های گذشته کمتر شده است. برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن به همراه قرارگیری حجم معاملات در کف می تواند اولین نشانه ها از حرکت بازار مسکن به سمت دوره ثبات باشد. به گفته آنها ظهور این نشانه ها می تواند سازندگان و فروشندگان بازار مسکن را از اصرار به ادامه افزایش قیمت باز دارد.
بررسی ها از وضعیت معاملاتی بازار مسکن طی ماه های گذشته نشان می دهد با وجود کوچک شدن ابعاد بازار معامله، بخش عرضه به افزایش قیمت مسکن همچنان اصرار داشته است. سازندگان مسکن جهش قیمتی واحدهای آماده عرضه خود را در سطحی نرخ‌گذاری کنند تا بتوانند از درآمدهای حاصل از آن هزینه‌های مربوط به خرید زمین و سایر اجزای پروژه‌های ساختمانی را تامین کنند.
بنگاه داران در توضیح این رفتار می گویند: برخی سازندگان با تعیین نرخ‌های پیشنهادی فروش واحدهای آماده بر اساس ارزش جایگزینی، علاوه بر اینکه قیمت‌ ها را تا حدی زیادی افزایش داده اند موجب شده اند تقاضای موجود بنیه مالی کافی برای خرید این واحدها را نداشته باشد. منظور از ارزش جایگزینی، قیمت‌گذاری برای فروش آپارتمان‌ها بر مبنای نرخی است که با استفاده از عواید حاصل از فروش ملک سازنده قادر به آغاز عملیات ساختمانی و تامین هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت پروژه‌های جدید باشد.
البته برخی از سازندگان دلیل دیگری را مطرح می کنند. آنها می گویند: ادامه جهش قیمت در بازار مصالح ساختمانی و کمیاب شدن مصالح و تجهیزات مورد نیاز برای ساخت وساز عاملی است که برخی سازندگان را ناچار به توقف مقطعی عرضه بخشی از واحدهای آماده به بازار فروش کرده است.
البته کارشناسان یکی دیگر از کمیابی فایل های فروش مرغوب را انصراف گروهی که به دنبال تبدیل در بازار بوده اند عنوان می کنند. این گروه از عرضه‌کنندگان ملکی به دلیل ناتوانی در یافتن فایل مناسب برای خرید و تبدیل آپارتمان خود فعلا انجام هر نوع معامله اعم از خرید و فروش مسکن متوقف یا به زمانی دیگری موکول کرده‌اند.
اما گروهی از کارشناسان مساله را کاملا از طرف تقاضا تحلیل می کنند و چندان به عوامل سمت عرضه توجه ندارند.
آنها اعتقاد دارند: تقاضای مصرفی در تهران به دلیل کم توانی از بازار خارج شده یا در حاشیه قرار گرفته است. تقاضای سرمایه ای نیز در کمین است.از سوی دیگر تقاضای سرمایه ای میان بازارهای با قابلیت نقدشوندگی بالا و بازار مسکن کماکان در تردید است و با رصد هر دو بدنبال انتخاب در بهترین زمان است. در ماه های گذشته، بازار ارز یکی از بازارهایی بوده که موجب تردید سرمایه گذاران شده است. از این رو برخی کارشناسان تاکید دارند تا تکلیف ارز روشن نشود امکان دارد سرمایه ها در ورود به بازار مسکن کمی محتاط باشند اما اگر بازار ارز در ادامه سال بخصوص تا چند هفته آینده در این سطح بماند این بازار اندک اندک از زوم سرمایه گذاران خارج می شود.