متغیرهای تعیین کننده روند بازار اجاره
مطابق با بررسی های انجام شده در نخستین ماه از نیمه دوم سال جاری شاخص اجاره بها در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵ درصد رشد داشته که این عدد معادل یک‌سوم هزینه‌های سبد خانوارهای تهرانی است.
بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن یکی از متغیرهای مهم و اثرگذار بر تعیین شاخص اجاره بها را در ماه های اخیر، تغییر وضعیت شرایط اقتصاد کلان معرفی می کند.
وی با تاکید بر اینکه در تعیین اجاره بهای مسکن عوامل مختلفی دخالت دارند، به پایگاه خبری بانک مسکن گفت: این عوامل ترکیبی از عناصر درون و برون بخشی مسکن است. نرخ تورم عمومی، قیمت آپارتمان و املاک موجود در بازار، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای، نرخ سود بازارهای موازی به خصوص نرخ سود بانکی، انتظارات و ... را می توان جز عوامل موثر در قیمت اجاره دانست.
وی ادامه داد: با توجه به اینکه مسکن استیجاری هزینه بهره‌مندی از خدمات مسکن است بنابراین انتظار می‌رود، اجاره بها متناسب با قیمت مسکن باشد. براساس مبانی نظری اقتصاد مسکن نیز، قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای ساختاری با یکدیگر دارند، به گونه‌ای که افزایش یک طرف می تواند موجب افزایش طرف دیگر شود تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.
این تحلیلگر بازار مسکن در خصوص چرایی اثرگذاری متغیرهایی همچون نرخ دلار بر شاخص اجاره بها اینگونه توضیح داد: بواسطه آن که برخی نرخ دلار را شاهدی بر کاهش ارزش پول ملی قلمداد می کنند یا انتظار دارند با افزایش نرخ دلار، قیمتها بالاتر رود، نرخ دلار می تواند بر جریان بازار اجاره نیز تاثیرگذار باشد. در واقع بخشی از افزایش شاخص اجاره بها می تواند ناشی از انتظارات باشد و بخشی ناشی از اثر تورمی که بالا رفتن نرخ ارز در برخی بخش ها دارد.
وی با بیان اینکه این تصور یعنی افزایش شاخص اجاره بها ناشی از اثر تورمی بالارفتن نرخ ارز باید اصلاح و توضیح داده شود، اظهار کرد: زیرا این نرخ تورم عمومی است که به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. براین اساس در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی ها برای جبران کاهش ارزش پول، افزایش می‌یابد. بنابراین این تورم است که از ارزش پول ملی می کاهد و نمی‌توان انتظار داشت که با وجود کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره در بخش مسکن بطور پیوسته ثابت بماند.
وی در عین حال تصریح کرد: روندهای میان مدت و بلندمدت نیز تایید کرده است، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌یابد. اما در کوتاه مدت طبیعتا سهم عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای اهمیت بیشتری دارند.
ملکی به سرعت بیشتر نوسان اجاره بها در نیمه نخست سال در مقایسه با نیمه دوم سال نیز اشاره کرد و افزود: در نیمه اول سال شاید به دلیل افزایش نقل و انتقالات، تحریک عوامل روانی و انتظارات، شاهد افزایش اجاره‌بهای مسکن هستیم اما پس از عبور از این دوره و فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره مسکن تعدیل و به ثبات نسبی می‌رسد. از این رو به نظر می رسد در صورت وجود ثبات نسبی در شرایط اقتصاد کلان، نوسانات قیمتی در بازار مسکن و اجاره نیز در نیمه دوم سال جاری کاهش پیدا کند.
