بیم و امید به آینده بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، به دنبال افت 9.2 درصدی حجم معاملات مسکن در مقایسه با خرداد و نیز افت نقطه ای 7 درصدی حجم معاملات ثبت شده در تیر ماه، بازار مسکن در تهران هم اکنون در دوراهی «رکود – رونق» قرار گرفت.

نگرانی کارشناسان از بازگشت زودهنگام بازار مسکن به دوره رکود از آنجا نشات می گیرد که آخرین بار در سال 92 بازار وارد دوره ای از رکود شد که حدود پنج سال به طول انجامید و از اواخر سال گذشته معاملات مسکن طی یک روند تدریجی اما مستمر، قدری رونق گرفت.

هر چند جنس رونق اخیر بازار مسکن با آنچه در دوره های گذشته رونق تجربه شد، متفاوت بود؛ چراکه در دوره رونق قبلی مسکن، حجم انبوه تقاضای سفته بازی در بازار مسکن به رشد معاملات کمک کرده بود، اما رونق اواخر سال 96 به بعد، از جنس افزایش تقاضای مصرفی بود. با این حال به دنبال جهش قیمت مسکن در بهار امسال و نیز ادامه رشد پرشتاب قیمت در تیر ماه، تقاضای مصرفی به جایگاه دوم متقاضیان مسکن تنزل کرده و بازار اکنون بیش از هر گروه دیگری در اختیار تقاضای سرمایه ای قرار گرفته است. کارشناسان اقتصادی، تورم انتظاری و عدم قطعیت نسبت به آینده اقتصادی را از مهمترین فاکتورهای شکل دهنده تقاضای سرمایه ای در بازار ملک عنوان می کنند که باعث شده میزان عرضه در برابر تقاضای مصرفی کاهش پیدا کند.

طی ماه گذشته معاملات در حالی ریزش کرد که میانگین قیمت مسکن با رشد 7 درصدی نسبت به خرداد همراه بود. از این رو کارشناسان بر این باورند که رابطه مستقیمی میان قیمت مسکن و حجم معاملات ماهانه وجود دارد. افزون بر این، کاهش شدید عرضه در بازار مسکن خود عامل دیگری برای افزایش قیمت ها در تیر ماه به شمار می آید که این موضوع نیز یادآور وضعیت مسکن در سال 91 است.

حمید یاری، کارشناس اقتصادی در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا در این رابطه توضیح داد: کاهش شدید عرضه به ویژه عرضه واحدهای نوساز به دلیل عدم تمایل سازنده ها به فروش واحدها در شرایطی که باز هم به افزایش قیمت بیش از این امیدوارند، در کنار کاهش عرضه ناشی از دوره طولانی مدت رکود ساختمانی از سال 92 به بعد موجب افزایش قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش معاملات شده است.

وی سپس به مقایسه میان بازار مسکن کنونی و سال های 91 و 92 پرداخت و گفت: در سال 91 در بازار مسکن یک کشش تقاضا به دلیل کمبود موجودی مسکن نسبت به تعداد خانوارها وجود داشت که درجهش قیمت مسکن موثر بود. این در حالی است که طی ماه های اخیر حجم تقاضای خرید مسکن هم از ناحیه مصرف کننده ها هم از ناحیه کسانی که قصد تبدیل به احسن دارند و هم از طرف تقاضای سرمایه ای و سفته بازی به قدری افزایش یافت که میزان عرضه آپارتمان مورد جستجوی این گروه ها در برخی مناطق تهران با کمبود شدید روبرو شد.

این کارشناس اقتصادی معتقد است بازار مسکن پس از تلاطم قیمتی و رونق معاملات در سال های 91 و 92، از تحولات سیاسی تاثیر پذیرفت و توضیح داد: به محض انتخاب دولت اعتدال گرا در ابتدای سال 92، بازار مسکن حتی در بسیاری از مناطق دچار کاهش قیمت شد و رکود معاملات شکل گرفت که تقریبا تا سال 96 دنباله دار شد. در آن زمان تورم انتظاری در جامعه فروکش کرد و امید به بهبود اوضاع در بین اقشار مختلف مردم باعث فروکش کردن تب سفته بازی و تقاضای سرمایه ای در بازارهایی همچون مسکن و زمین شد.

وی معتقد است مجموعه شرایط موجود متقاضیان مصرفی مسکن را که توان معامله در بالاترین سطوح قیمتی پیشنهادی مالکان را ندارند، منزوی کرده و اکنون عمده متقاضیان مسکن در بازار، از جنس سرمایه ای یا سفته بازی هستند.

به گفته یاری، متقاضیان سرمایه ای مسکن کسانی هستند که با انگیزه حفظ ارزش پولی خود وارد بازار مسکن می شوند، در حالی که متقاضیان سفته بازی در اکثر بازارها حضور دارند و به دنبال کسب سود از تغییر مداوم و کوتاه مدت قیمت ها هستند.