راهکار رفع انحراف از رونق مسکن

فردین یزدانی، در گفت و گو با خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، در تشریح مشخصات و ویژگی های رونق در بازار مسکن در همه دوره های گذشته گفت: روندهای مورد بررسی و تحلیل ادوار رونق مسکن و ساختمان حاکی از وجود همبستگی بسیار معنادار بین «رشد قیمت» ،«حجم معاملات مسکن»و «حجم سرمایه گذاری» در بخش «ساختمان» است؛ بنابراین اساسا رونق در بازار مسکن بدون افزایش قیمت مسکن امکان پذیر نیست و این تصور که رونق بدون افزایش قیمت اتفاق بیفتد از اساس اشتباه است و تجربیات مربوط به دوره فعلی و دوره های گذشته نیز این موضوع را اثبات می کند.

وی افزود: «افزایش شدید قیمت زمین و با شدت کمتر قیمت مسکن» یکی از ویژگی های اساسی دوران رونق بازار مسکن، در دهه های گذشته بوده است؛ موضوعی که در شرایط فعلی نیز در بازار معاملات مسکن مشاهده می شود؛ «کاهش توان پذیری یا سطح قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار مسکن»،«کاهش سهم بری نیروی کار از درآمد ایجاد شده در کل اقتصاد»،«افزایش سهم زمین و کاهش سهم نیروی کار از درآمد ایجاد شده در مستغلات»،«افزایش نرخ سود سرمایه در مستغلات و کاهش نسبی نرخ سود سایر بخش های اقتصاد» از دیگر ویژگی های تجربه شده در دوران رونق بازار مسکن و مستغلات است. این در حالی است که «مکش منابع مالی از سایر بخش ها به سمت بازار مستغلات» را می توان ویژگی دیگری عنوان کرد که با «حبس شدن بخش مهمی از منابع مالی به شکل ساختمان های بلا استفاده» همراه بوده است.

به گفته یزدانی، در چنین شرایطی، بروز پدیده «ناکارآمدی در ساز و کارهای بازار» بسیار طبیعی به نظر می رسد ؛ چرا که اصولا بخش مهمی از خانوارها، فاقد توان اقتصادی کافی برای ورود به بازار مسکن خواهند شد. این موضوع بروز پدیده «خانه های خالی» و همچنین رواج استفاده از «خانه های دوم» در میان اقشار «پردرآمد» را موجب می شود. در چنین شرایطی بازار معاملات مسکن با دو پیامد منفی رو به رو خواهد شدکه افزایش نابرابری ها در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار ملک را شامل می شود.

نویسنده طرح جامعه افزود: همواره افزایش قیمت مسکن در طول سالیان گذشته، موجب کاهش امکان دستیابی گروه های کم درآمد به مسکن در بازارهای رسمی شده است؛ اتفاقی که در دوره فعلی نیز در حال تجربه شدن است.

وی در تشریح دلایل شکل گیری حباب قیمتی در بازار مسکن طی ادوار گذشته تا کنون تصریح کرد: فقدان برنامه ریزی جهت منعطف کردن سیاست عرضه زمین و در نتیجه کمبود عرضه زمین در قیاس با تقاضاهای فزآینده ناشی از آن یکی از دلایل اصلی شکل گیری حباب قیمتی در بازار مسکن است؛ که این موضوع منجر به تشدید عدم تعادل بین بخش های مبادله ای و غیرمبادله ای اقتصاد خواهد شد.

یزدانی تاکید کرد: علاوه بر تنظیم و کنترل بازار زمین و تلاش در جهت تدوین سیاست های اصولی در بازار عرضه زمین لازم است حتما مجموعه ای از اقدامات مهم به منظور رفع انحراف از رونق مسکن انجام شود.

وی توضیح داد: «تلاش برای کاهش حجم صادرات نفتی و جایگزینی با صادرات غیرنفتی در سیاست های کلان اقتصادی»، «مدیریت سطح نقدینگی و کنترل نحوه و حجم هزینه کرد درآمدهای نفتی در جامعه»، «تلاش در جهت واقعی سازی نرخ ارز»، «شفاف سازی فضای بازار مستغلات» و «واقعی سازی مالیات ها در بخش مسکن، املاک و مستغلات» برخی از این راهکارست.

یزدانی افزود: همچنین «تنظیم و تدوین یک سیاست ملی در حوزه مدیریت زمین به منظور تنظیم جریان عرضه زمین»،«پایان دادن به بازیگری نهادهای بخش عمومی به عنوان نهادهای بازاری و هدایت این بخش ها به حیطه تنظیم گری و حاکمیتی بازار» و در نهایت «رفع پراکندگی و اغتشاش از بازار زمین و تلاش در جهت ایجاد یک بازار یکپارچه در نظام مدیریت زمین و مسکن» از دیگر راهکارهای هدایت رونق بازار املاک و مستغلات به مسیر درست است.

یزدانی گفت: واقعیت آن است که وضعیت در بازار مسکن به میزان قابل توجهی تابع شرایط اقتصاد است و در شرایطی که از همه ابزارها و امکانات اقتصاد کلان به منظور ایجاد اقتصادی با ثبات و پایدار استفاده نشود و عملا اقتصاد کشور در شرایط بحران قرار داشته باشد نمی توان به اعمال ابزارهای درونی برای کنترل بازار مسکن چندان امیدوار بود؛هر چند سیاست های هدایت کننده بازار مسکن از درون نیز سیاست هایی مهم و لازم هستند اما در وهله اول اقتصاد مسکن به طور مستقیم از شرایط اقتصاد کلان تاثیر می پذیرد.