راهکار رفع انجماد سرمایه های محبوس بخش مسکن

- آقای دکتر شما همواره در نوشته هایتان اشاره کردید که مسکن موتور مکنده جذب سرمایه ها بوده است. وزیر راه و شهرسازی در روز رای اعتماد اشاره کردند ارزش خانه های خالی و خانه های دوم 4 برابر ارزش بورس تهران است.از نگاه شما چرا این حجم سرمایه حبس شده است و چگونه می توان این انجماد را ذوب کرد؟

بله من همواره بر این نقیصه تاکید کردم و هم اکنون نیز اعتقاد دارم آقای آخوندی کاملا درست میگوید و چنین اتفاقی رخ داده است. دلیل آن به دهه 60 باز می گردد.در آن دوران در اقتصاد ایران، فرموله‌ سازی نادرست سیاست توسعه مسکن شهری به همراه سیاست تشویقی جمعیت ، موجب رشد بیش از اندازه سرمایه مستغلاتی و تبدیل آن به موتور مکنده جذب سرمایه شد. افزایش شدید جمعیت کشور از ۳۳ میلیون و ۷۰۸ هزار نفر در سال ۱۳۵۵ به ۶۰ میلیون و ۵۵ هزار نفر در سال ۱۳۷۵ و ۷۵ میلیون و ۱۴۹ هزار نفر در سال ۱۳۹۰ و حدود 80 میلیون در حال حاضر، به همراه گسترش افقی کلان‌ شهرها، به معنای تشدید فشار تقاضا برای زمین و در نتیجه افزایش شدید قیمت زمین و مستغلات بوده است که خود را در آمار به خوبی نشان می‌دهد. بر مبنای آمار موجود، متوسط قیمت هر متر مربع زمین کلنگی در تهران از ۴۹ هزار تومان در سال ۱۳۷۲ به پنج میلیون تومان در سال ۱۳۹۲ (رشد متوسط سالانه 24.6درصد) و متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی از ۵۲ هزار تومان به ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان (رشد متوسط سالانه 22.7 درصد) افزایش یافته است. تاثیر چنین سیاستی در بهره‌برداری از زمین و تشدید تقاضا برای آن، چنان بوده است که دست کم ۶ هزار هکتار از ۱۴ هزار هکتار زمین‌های سبز و باغی تهران از سال ۱۳۸۲ به این سو تبدیل به مسکن (برج باغ) شده است.

-پیامدهای افزایش قیمت مستغلات چه بوده است؟

اول اینکه، توزیع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغییر داده است. در نتیجه، سیاستی که به دنبال تامین عدالت بوده، موجب افزایش نابرابری در ثروت و درآمد، چه در درون نسل کنونی و چه بین نسل کنونی و نسل آینده شده است. خانوارهایی که هم‌ اکنون دارای خانه‌ای از محل توزیع زمین در دهه‌های ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ هستند، دارایی بسیار ارزشمندی دارند که ارزش آن بسته به موقعیت کلان‌شهرها به ویژه موقعیت کلان‌ شهر تهران متفاوت است. خانوارهایی که در سال‌های بعد دارای آپارتمانی شده‌اند نیز دارایی دارند که البته ارزش آن، با ثابت گرفتن منطقه، در مقایسه با دارایی گروه اول کمتر است. خانوارهایی که نه زمینی دریافت کرده‌اند و نه آپارتمانی، و در عین حال، از ابتدا نیز دارایی ارضی در اختیار نداشته‌اند، اکنون جزو بازندگان هستند. شاغلان بخش غیررسمی، ساکنان مناطق روستایی و شاغلان بخش رسمی که از این امکانات بهره‌ای نبرده‌اند بازندگان را تشکیل می‌دهند که بخش قابل توجهی از آنان به‌ صورت حاشیه‌ نشینان شهری جدید ظاهر شده‌اند.

دوم اینکه، افزایش قیمت نسبی مستغلات، به‌ طور کلی، به معنای افزایش نسبی ارزش دارایی دارندگان مستغلات و در نتیجه بازدهی نسبی آن است. یعنی، این افزایش قیمت، به‌ طور کلی، موجب تغییر توزیع درآمد به نفع دارندگان دارایی ارضی شده است. سوم اینکه، بخش مستغلات را به موتور مکنده جذب نقدینگی در کلان‌ شهرها تبدیل کرده است. به بیانی دیگر، رشد بیش از اندازه قیمت مستغلات موجب بازدهی بالاتر آن در کلان‌ شهرها در مقایسه با سایر فعالیت‌های اقتصادی شده است. در نتیجه، بخشی از نقدینگی که می‌توانست در بخش‌های صنعت و کشاورزی و حمل و نقل جذب بشود و به افزایش ظرفیت‌های تولیدی و اشتعال‌زایی و رشد صادرات در این بخش‌ها بینجامد، سر از مستغلات درآورده است.

- چگونه می شود این حجم از سرمایه حبس شده در بخش مسکن را ذوب کرد؟

ذوب این سرمایه ها نیازمند دو سطح اقدام است. سطح اول مهار تقاضای سفته بازی و توجه به تقاضای واقعی و سطح دوم اصلاح سیاست های شهرسازی. در سطح اول باید ناموزونی ساختاری بین بخش ها از بین برود چاره آن نیز کاهش هزینه مبادله در بخش صنعت،کشاورزی و خدمات است. در خصوص اصلاح سیاست های شهرسازی نیز که مبسوط توضیح دادم اما نکته دیگر که باید در اینجا اشاره کنم توجه به بافت های فرسوده است. در بافت های فرسوده نحوه سیاست گذاری دولت باید کاملا تغییر کند مثلا چه اشکالی دارد که در کنار بحث تجمیع بحث ارتفاع را نیز پیگیری کنند. به بیان ساده تر چه اشکالی دارد که امتیازهای تراکمی بیشتری در این بخش داده شود تا صرفه های نسبت به مقیاس در این حوزه بهبود یابد. این گونه هم متوسط هزینه های تولید پایین می آید و هم مناطق استاندارد می شود. در واقع با اعطای امتیاز بیشتر می توان مشارکت بخش خصوصی را جذب کرد و هم معضلات شهری را در آن حوزه حل کرد. این سیاست در مجموع علاوه بر اینکه به کنترل قیمت، عرضه بیشتر ملک و پوشش نیاز متقاضیان منجر می شود سیاست گذار را از سیاست های نظیر مسکن مهر بی نیاز می کند.