هشدار به خریداران مسکن درباره «سن بنا»

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، سبد تسهیلات خرید مسکن پس از چند مرحله باز تنظیم در طول دو سال و نیم گذشته، آیتم‌هایی برای متقاضیان آپارتمان‌های میان‌ سال و کهنه‌ ساز ارائه کرده که در صورت مطلع نبودن از جزییات آن، خریدارانی که بخشی از تامین مالی آنها از طریق تسهیلات صورت می‌گیرد را با مشکل حقوقی روبرو می‌کند و حتی ممکن است به پرداخت ضرر و زیان نیز منجر شود. در حال حاضر سبد تسهیلات بانک مسکن از نظر شرط سقف سنی آپارتمان، سه نوع تسهیلات پرداخت می‌کند که شامل آپارتمان‌های تا 15 سال، تا 20 سال و 20 تا 25 ساله می‌شود.

گروه اول تسهیلات خرید مسکن پرداختی توسط بانک مسکن، تسهیلات صندوق پس‌ انداز یکم است به دلیل سقف زیاد تسهیلات و همچنین نرخ سود پایین، نسبت به سایر تسهیلات سبد کنونی بانک مسکن، مزیت دارد و متقاضیان خرید به آن اولویت می‌دهند. از این رو شورای پول و اعتبار در نیمه دوم سال 94 با تسهیل شرایط دریافت این تسهیلات موافقت کرد تا از این بخش از سبد تسهیلات خرید مسکن بیشتر استقبال شود. به این ترتیب شرط لزوم اخذ استعلام فرم «ج» از وزارت راه و شهرسازی و سبز بودن این فرم برای همسر متقاضی تسهیلات صندوق یکم حذف شد.

بنابراین در حال حاضر اگر همسرِ متقاضیِ تسهیلات انفرادی صندوق پس‌ انداز مسکن یکم، قبلا تسهیلات خرید مسکن یا امکانات دولتی تهیه مسکن دریافت کرده باشد، مانعی برای دریافت این تسهیلات نیست. اما اگر شخص متقاضی قبلا از این امکانات استفاده یا تسهیلات خرید مسکن و یا امتیازات دولتی تامین مسکن دریافت کرده باشد، دیگر مشمول تسهیلات صندوق یکم نخواهد شد.

همچنین سال گذشته شرط ثبت عقد بعد از سال 85 از شرایط دریافت تسیهلات صندوق پس‌ انداز مسکن یکم ویژه زوجین حذف شد و تمامی زوجین می‌توانند فارغ از زمان ازدواج در صورت شمول دیگر شرایط پیش‌ بینی شده، از این امکان برخوردار شوند. افزون بر این شرط تاهل از شرایط پرداخت تسهیلات صندوق پس‌ انداز مسکن یکم حذف شده و این تسهیلات به تمامی خریداران مسکن با سن بالای 18 سال و دارای درآمد مستقل قابل پرداخت است. مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات نیز 12 ساله تعیین شده است.

اما مهم‌ترین تغییرات اعمال شده در شرایط پرداخت این تسهیلات، تعدیل شرط سنی آپارتمان‌ها بوده که مقررات آن همچنان حاکم است. در حال حاضر سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌ انداز مسکن یکم به تمامی آپارتمان‌هایی که عمر بنای آنها از تاریخ صدور پروانه ساختمانی (جواز ساخت) حداکثر 15 سال تمام است، تعلق می‌گیرد. این در حالی است که بر خلاف رویه سال‌های 94 و قبل از آن، در صورتی که سن بنا بیش از این میزان باشد، امکان پرداخت تسهیلات صندوق یکم با سقف‌های پایین‌تر وجود ندارد.

تسهیلات اوراق برای کدام آپارتمان؟

گروه دوم نیز تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق حق‌ تقدم مسکن است که امکان پرداخت دو فقره تسهیلات 50 میلیون تومانی به زوجین در تهران و در شهرهای بزرگ و کوچک نیز به ترتیب دو فقره تسهیلات 40 و 30 میلیون تومانی برای خرید یک خانه فراهم است. همچنین در صورت تمایل یک فقره جعاله نیز به یکی از زوجین از محل خرید اوراق مسکن قابل پرداخت است.

نکته قابل توجه این است که تسهیلات اوراق صرفا به زوجین خانه‌ اولی پرداخت نمی‌شود، بلکه تمام زوجین می‌توانند با خرید 200 فقره اوراق که با نماد «تسه» در فرابورس مبادله می‌شود، از سقف تسهیلات 100 میلیون تومانی برخوردار شوند و در صورتی که تمایل داشته باشند، جعاله در سقف مجاز بانک (که در حال حاضر تا پایان تابستان 20 میلیون تومان تعیین شده) با بازپرداخت پنج ساله قابل پرداخت است. این در حالی است که بازپرداخت تسهیلات زوجین و انفرادی از محل اوراق، همچون صندوق پس‌ انداز مسکن یکم 12 ساله است.

در حال حاضر تمامی آپارتمان‌هایی که سن بنای آنها از تاریخ صدور پروانه حداکثر 20 سال تمام است، می‌توانند از سقف این تسهیلات استفاده کنند. سقف تسهیلات از محل اوراق در تهران ویژه زوجین 100 میلیون و تسهیلات انفرادی از این محل نیز 60 میلیون تومان است که امکان انضمام جعاله برای هر دو این تسهیلات وجود دارد. بر این اساس کسانی که در زمره خانه‌ اولی‌ها به شمار نمی‌روند و قصد استفاده از تسهیلات دارند و یا حتی کسانی که با نیت سرمایه‌گذاری به دنبال خرید آپارتمان هستند، می‌توانند از میان گزینه‌های میان‌ سال نیز گزینه‌های مناسبی که واجد شرایط دریافت تسهیلات اوراق باشد، جست‌ و جو کنند.

اما یک گروه از آپارتمان‌های کهنه‌ ساز نیز به عنوان گروه سوم، مشمول دریافت تسهیلات از محل اوراق می‌شوند. بر اساس مقررات فعلی آپارتمان‌های با سن بنای 20 تا حداکثر 25 ساله از قابلیت دریافت تسهیلات 35 میلیون تومانی از محل خرید اوراق برخوردار هستند اما واحدهای مسکونی که بیش از 25 سال از تاریخ صدور پروانه آنها می‌گذرد، مشمول هیچ نوع تسهیلاتی نمی‌شوند.

هشدار درباره الزامات سن بنا

در این بین دقت نظر درباره «سن بنا» نیازمند الزاماتی است که اگر نادیده گرفته شود، هر دو سمت خریدار و فروشنده گرفتار زیان خواهند شد. این دقت نظر باید در بررسی تاریخ صدور پروانه صورت گیرد. البته پروانه ساختمانی در اختیار مالکانی که خود سازنده نیستند، قرار ندارد. اما تاریخ صدور پروانه در گواهی پایان کار درج شده که باید این گواهی رویت و قبل از امضای مبایعه نامه یا هرگونه سند تعهدآور دیگری توسط خریدار کنترل شود.

خریداران مسکن که قصد دارند از تسهیلات مسکن برای تامین مالی بخشی از هزینه خرید ملک استفاده کنند، در صورت غفلت از این موضوع و امضای مبایعه‌نامه، ناچار خواهند بود مطابق مفاد قرارداد، مبلغی به عنوان ضرر و زیان به فروشنده پرداخت کنند. از طرفی فروشنده نیز با توجه به اینکه بخشی از فرصت عرضه ملک خود در بازار را تحت تاثیر قطعی شدن معامله از دست داده، متضرر می‌شود.

توجه به این موضوع ضروری است که نمی‌توان صرفا به بررسی تاریخ صدور گواهی پایان کار اکتفا کرد و زمان صدور پروانه را با اضافه کردن یکی دو سال، تخمین زد. در تهران مجتمع‌های مسکونی بسیاری وجود دارد که میان تاریخ صدور پروانه و پایان کار، بعضا 10 سال اختلاف وجود دارد. به عنوان مثال اگر تاریخ پایان کار یک واحد مسکونی نشان دهنده سن 10 ساله بهره‌برداری از آن باشد، نمی‌توان با تکیه بر این موضوع به صورت قطعی به برخورداری از سن زیر 15 سال ساختمان از زمان صدرو جواز ساخت پی برد.